Можно ли получить налоговый вычет при реконструкции дома? Кто может избежать выплат.

Nataldream

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома.

В Письме ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@ подчеркнуто, что согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства, а реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. То есть соответствующие расходы на реконструкцию нежилого помещения не отождествляются с расходами по строительству жилого дома (достройке дома, не оконченного строительством), в отношении которых предоставляется имущественный вычет.

Но реконструкция (капитальный ремонт) объекта улучшает его потребительские качества, что в конечном итоге увеличивает продажную стоимость этого объекта, при этом расходы на реконструкцию связаны с полученным в результате реализации такого объекта доходом. То есть в случае продажи этого дома налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных как с приобретением жилого дома, так и с его реконструкцией (капитальным ремонтом).

Nadezhda1972

Нормативные предписания ст. 220 Налогового кодекса в сочетании с иными нормами действующего законодательства, позволяют сделать вывод, что правом на получение имущественного налогового вычета обладает только налогоплательщик, несущий расходы по строительству нового жилого дома.

Жилым домом, согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Действующее законодательство (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) разделяет понятия строительства и реконструкции:

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность) , площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Несение расходов не имеющих целью строительство нового объекта жилой недвижимости права на получение вычета по данному основанию не дает. Соответственно, не будут считаться достаточным основанием для получения вычета строительные расходы налогоплательщика, направленные на увеличение полезной площади объекта, его модернизацию или реконструкцию. По этой причине реконструкция жилого дома не может быть приравнена к строительству. Нет оснований считать реконструкцию дома и как способ отделки находящихся в нем квартир. Это дает налоговым органам основание для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета лицам, производившим реконструкцию жилых домов.

Однако в случае, если в результате реконструкции объекта нежилой недвижимости, этот объект был переведен в разряд жилого фонда (а значит, появился новый жилой объект) , его собственник или приобретать получит право на вычет.

Appolo53 2016-01-05

В 2002 году я купил старый частный дом как единственное жильё, о чём имеется Договор его купли- продажи, на основании чего было получено Свидетельство о гос. регистрации права собственности на дом, Свидетельство гос. регистрации аренды земли для дома на 49 лет, Домовая книга, Паспорт БТИ.
В 2003 году я получил в краевом комитете по архитектуре и градостроительству Разрешение на строительство (реконструкцию) старого дома.
В 2009 году я закончил основную реконструкцию и, после отделки, в 2015 году зарегистрировал реконструированный дом, о чём получил новый Техпаспорт дома, Кадастровый паспорт дома, и Свидетельство о гос. регистрации собственности на реконструированный дом. ПОД ТЕМ ЖЕ АДРЕСОМ, что и прежний, но 2015 года. Как раз успел к пенсии. Жить бы и жить.
Но единственный сын уехал в Ленинград на ПМЖ. Нашёл там работу и живёт в общежитии.
Мы с женой решили продать дом и переехать в Ленинград к сыну.
Однако меня буквально «убивает» предстоящий налог с продажи дома. Ведь согласно Свидетельства гос. регистрации от 2015 года, я владею им гораздо менее 3-х лет!
Могу ли я доказать, что по факту владею этим домом больше 10 лет?

Ответы на вопрос

Здравствуйте. Если бы вы продавали дом в первозданном виде, в таком случае не нужно было бы платить налог. Сейчас у вас зарегистрирован новый объект, и правоустанавливающий документ – Свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано 2015 годом. С этого года и начинается отсчет сролка владения. Однако у вас есть два варианта определения налоговой базы. 1 вариант. Доход от продажи дома минус 1000 000 руб. И с разницы уплатить налог 13% 2 вариант. Доход от продажи дома минус расход на его прибретение и минус расходы на его реконструкцию, подтвержденные документально. И с этой разницы расчитывается налог 13%. Где выгоднее тот вариант и выбирайте. И еще как вариант. Обратитесь с письменным вопросом в свою налоговую инспекцию. В течение месяца вам обязаны ответить. Этим ответом и руководствуйтесь в своих действиях.

Добрый день!
Ваш вариант не укладывается в рамки Налогового Кодекса РФ (НК РФ).
В пп.1п.2 ст. 220 НК РФ сказано, что сумма дохода от реализации дома может быть уменьшена на сумму 1000 000 руб. – это имущественный налоговый вычет при продаже дома, можно считать это льготой. Если вы свой дом продаете за 3 000 000 руб., то налог по этому варианту равен 260 000 руб. (3000 000 – 1000 000*13%.
В пп.2 п.2 ст 220 НК РФ предложен второй вариант расчета налога. Вычет в 1 000 000 руб. можно заменить на «сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Если вы приобретали старый дом за 500 000 руб. а затраты на его реконструкцию составили 1500 000 руб. (можете их подтвердить документально), то тогда налог к уплате составит 130 000 руб.(3000 000 – 500 000 – 1500 000)*13%.
Это все что касается сделки продажи вашего дома.
Так как в дальнейшем вы намерены приобрести новое жилье, то резонно задаться вопросом, пользовались ли вы имущественным налоговым вычетом при покупке старого дома, возвращали ли вы налог с затрат на приобретение вашего старого дома? Если нет, то вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке нового жилья в Ленинграде. Пп. 3 и 4 п.1 ст.220 НК РФ предусмотрен вычет в размере фактически проиведенных расходов на жилье (максимальная сумма на человека составляет 2000 000 руб.) и на фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту (максимальная сумма 3000 000 руб.).
Если обе сделки: по продаже дома и покупке нового жилья в Ленинграде произойдут в одном году, например в 2016 , то у вас произойдет взаимозачет: налог к уплате от продажи дома погасится возвратом налога от покупки жилья в Ленинграде. И, возможно, еще останется часть НДФЛ к возврату.Чтобы точно об этом говорить, нужно владеть реальными цифрами и точно знать, когда вы стали пенсионером? Как получить имущественный вычет, вы можете прочитать здесь: . Декларацию 3-НДФЛ вам нужно будет сдать не позднее 30 апреля 2017 года, если сделки будут в 2016 г.

Здравствуйте! Итак приблизимся к вашим исходным данным. Стоимость старого дома 177 тыс руб. + расходы на строительство нового дома (кассовые чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежки, расписки на приобретение строительных материалов, Договора подряда, Акты выполненных работ их оплата, Оплата проектно-сметных работ и т.д. все что связано со строительством дома) . Здесь обязательно нужны подтверждение ваших затрат для того, чтобы уменьшить налоговую базу от продажи вашего дома, а не кадастровая стоимость.
Если вы наберете этих затрат хотя бы на 6 000 000 руб. То налог при продаже дома будет следующий: (10 600 000 – 177 000 – 6 000 000)*13%.= 4423 000*13%=574 990 руб.
Очень жаль, что собственником дома является только ваша жена. И если я вас правильно поняла, то вы оба являетесь неработающими пенсионерами с 2007 г. и 2008 г. это тоже минус.
Почему плохо, что жена единственный собственник, а потому, что весь доход от продажи дома это ее доход. Если бы у вас была долевая собственность по ½ у каждого, то при оформлении договора продажи дома каждый бы из вас задекларировал себе доход в размере ½ от 10 600 000 , то есть 5 300 000 руб.
И тогда Расчет налога к уплате для каждого из вас выглядел бы следующим образом:
(5 300 000 -1/2 *177 000- ½* 6000 000)* 13% = 2211 500*13%=287495 руб.
Дальше переходим к приобретению объектов в Ленинграде.
Сын, приобретая квартиру за 2500 000 руб, имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 руб. Это значит, что он может вернуть себе подоходный налог в размере 260 000 руб., но не сразу, а в течение нескольких лет. Это зависит от его годовой заработной платы, с которой удерживается налог 13%. Этот налог и возвращаеся.
Вы, приобретая квартиру за 8 000 000 руб., здесь не важно на кого она будет оформлена, каждый, потенциально, имеете право на имущественный вычет в размере 2000 000 руб.
И вот что в итоге вам пришлось бы заплатить в бюджет по моим расчетам каждому:
(2211 500 — 2000 000)*13%= 27495 руб.
А если у вас собственник жена то у нее получится налог в размере
(4423 000 – 2000000)*13%=2423 000*13%=314990 руб.
Если учесть, что ваш сын получит возврат 260 000 руб., то ваш убыток составит 54990 руб.
Если у вас еще появятся вопросы, задавайте. На данном сайте вы получаете консультации бесплатно.

Влечет для продавца получение определенной имущественной выгоды. Если в результате совершения сделки продавцом получен доход, он обязан его задекларировать в инспекции ФНС и уплатить налог. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только федеральным законодательством.

Нужно ли платить налог с продажи дома

Нормативное закрепление

Правила определения налоговых обязательств при продаже недвижимости существенно изменились в 2016 году, когда в НК РФ были внесены новые поправки. До этого времени обязанность по расчету и уплате налога полностью устранялось, если продавец мог подтвердить срок владения недвижимостью более трех лет.

С учетом новшеств, внесенных в НК РФ Федеральным законом № 382-ФЗ, условия налоговых платежей заключаются в следующем:

для частного дома, приобретенного до 2016 года , правила продажи не изменились – налог с полученного дохода будет уплачиваться только при сроке владения менее трех лет;
для объекта, приобретенного после 2016 года по безвозмездным сделкам ( , приватизационная сделка), для освобождения от уплаты налога также необходимо соблюсти правило трехлетнего срока;
для домов, приобретенных после 2016 года по возмездным сделкам (например, купля-продажа), указанная налоговая льготы будет доступна только по истечении пяти лет законного владения.

Обратите внимание! Продолжительность владения будет определяться исходя их регистрационных сведений Росреестра. Для освобождения от уплаты налога нужно будет представить в налоговый орган выписку из госреестра ЕГРН с указанием дат приобретения и продажи частного дома.

Как вернуть НДФЛ за три года, если купили дом, расскажет видео ниже:

Определение дохода

Ключевую роль при установлении налоговых обязательств будет иметь также определение дохода. состоит в перечисление платежей исходя из фактически полученного дохода (прибыли), которая определяется следующим образом:

если стоимость продажи дома оказалась больше сумма покупки, разница между указанными показателями будет составлять доход продавца и ;
есть стоимость продажи и приобретения оказалась равна, продавец не получил имущественную выгоду (доход), что устраняет обязанность по уплате налога;
если стоимость проданного дома оказалась меньше цены приобретения, доход также не возникает и налог не должен уплачиваться.

Указанные правила нередко используются для сокрытия или уменьшения фактического дохода путем занижения стоимости продажи. Такой вариант действий может повлечь крайне неблагоприятные последствия – инспекция ФНС вправе с получением от контрагентов объяснений, что приведет к привлечению ответственности в виде штрафных санкций. Также вариант занижения цены в договоре не позволит защитить права сторон в случае оспаривания сделки в судебном порядке.

Специальные правила определения налогооблагаемой базы

В ряде случаев НК РФ регламентирует специальные правила определения налогооблагаемой базы (дохода) при продаже частного дома, которые нужно учитывать продавцу:

налоговые обязательства будут рассчитываться самостоятельно по каждому из этих объектов, поэтому необходимо оформить два отдельных договора или разделить стоимость дома и участка при оформлении единого договора;
если до продажи объект произошла реконструкция дома или существенное вложение средств в его ремонт, полученный доход можно уменьшить на сумму произведенных расходов – для этого при расчете налога в инспекцию ФНС нужно представить договор с подрядной организацией или сметные документы, подтверждающие затраты на ремонтные работы;
аналогичным образом будет определяться доход при продаже самостоятельно возведенного дома (в том числе недостроенного объекта) – чтобы уменьшить налогооблагаемую базу нужно подтвердить состав фактических расходов на строительство.

Таким образом, если продавец не может избежать уплаты налога по причине краткосрочного владения объектом, он имеет право существенно уменьшить размер дохода для применения налоговой ставки.

Какой налог придется заплатить

При совершении сделок подачи частных домов покупателю предстоит расчет и перечисление только одного вида налога – НДФЛ. Сделать это необходимо в следующем календарном году путем подачи в .

Необходимо учитывать, что обязанность по расчету и уплате налога возложена на самого продавца, а при отсутствии обязанности по уплате налога представлять декларационный бланк не требуется.

Декларация 3-НДФЛ при приобретении дома рассмотрена в данном видео:

Размер

Единой налоговой ставкой, по которой облагается доход от продажи недвижимости, является 13%. Однако для определения размера дохода в НК РФ предусмотрены специальные правила, связанные с применением показателей кадастровой стоимости:

при отчуждении дома, приобретенного до 2016 года, используются старые правила – процентная ставка в 13% применяется к сумме дохода, исчисленного из договорной стоимости объекта;
при отчуждении дома по новым правилам определение дохода может происходить из цены договора, если она выше показателя кадастровой стоимости объекта умноженной на коэффициент 0.7;
определение дохода исходя из кадастровой оценки недвижимости будет происходить в случае, если договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости.

Указанные правила введены в рамках поэтапного перехода на использование показателей , а также во избежание умышленного занижения договорной цены объекта.

Рассчет

Приведем типичный пример расчета суммы налоговых обязательств при продаже частного дома, если установлены следующие факты:

срок владения объектом не превысил трех лет;
дата его приобретения – февраль 2017 года, сумма покупки – 1 000 000 рублей;
дата продажи – май 2017 года, сумма продажи составляет 1 500 000 рублей и равна кадастровой стоимости объекта.

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения от платежа не усматривается, поэтому расчет будет осуществляться следующим образом: (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.

Необходимо учитывать, что указанный расчет был произведен без применения , которыми может воспользоваться практически каждый налогоплательщик. Это позволит полностью избежать уплаты налога или существенно минимизировать размер платежа в бюджет. Правила применения имущественных вычетов для уменьшения размера налоговых обязательств рассмотрим ниже.

Особенности уплаты

Расчет и уплата НДФЛ с дохода от продажи частного дома осуществляется путем и направления его в налоговую инспекцию. Декларация необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, т.е. в случае продажи недвижимости в 2017 году декларирование необходимо провести не позднее 30 апреля 2018 года.

Заполнение декларации требуется во всех случаях, за исключением законных оснований для освобождения от платежа. Рассчитанную сумму налога плательщик обязан перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, в которым была представлена декларация.

Как не платить сбор

Возможность использовать имущественные вычеты при продаже недвижимости позволит на законном основании избежать перечислений в бюджет или заметно снизить сумму налога. В отношении продажи частных домов применяется имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей (данное правило зафиксировано в статье 220 НК РФ).

Указанный вычет осуществляется путем уменьшения цены проданного объекта на 1 000 000 рублей.

Следовательно, если цена продажи не превысила указанную сумму, обязанность по уплате налога не возникает.
Если цена по договору превысила один миллион рублей, она подлежит уменьшению на размер имущественного вычета, после чего происходит расчет суммы налога на общих основаниях.

Данное правило распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, срок владения которых не превысил трех лет. При продаже дома, принадлежащего в долях разным собственникам, указанная сумма вычета будет разделена между ними в равных пропорциях.

Сколько и за что можно вернуть налоговый вычет, расскажет видео ниже:

Физ лицо владеет домом более 3-х лет. В настоящий момент он делает реконструкцию этого дома т.е. расширяет площадь меняет внешнюю и внутренюю отделку. И соответственно получает после реконструкции новую зелёнку. Может ли он Не сдавать декларацию 3 НДФЛ при продаже или после реконструкции дом будет считаться новым объектом

По мнению налоговых органов в такой ситуации налог следует заплатить и декларацию 3-НДФЛ предоставить, однако есть мнение, которое основано на совокупном анализе норм действующего законодательства, что в указанной ситуации НДФЛ платить не нужно. При принятии того или иного решения, вам необходимо учитывать то, что с высокой долей вероятности свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости . Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново . Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ, которые необходимо отразить в налоговой декларации (ст. 219 НК РФ).

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается . Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека три года и более, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Следует отметить, что арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

резидентом (подп. 5 п. 1 , подп. 5 п. 3 ст. 208, НК РФ);
нерезидентом , если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208 , НК РФ).

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

рассчитать и заплатить НДФЛ;
представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ .

Исключением являются:

доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет ;
доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах , статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения . Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984 .

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более трех лет, а достроенная – менее трех лет

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803 .

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803 . Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ ().

Главбух советует: Есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны вписьме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608 .

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями , и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных Кодекс) в части определения срока нахождения имущества в собственности физического лица.В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Из положений пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219 , следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения права собственности на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком объекта недвижимости в связи с увеличением его площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данное помещение.

При продаже объекта недвижимого имущества, принадлежавшего налогоплательщику более трех лет, доходы от продажи данного жилого дома не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. Вместе с тем если в результате перепланировки изменились внешние границы помещения, то возник новый объект собственности.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В случае продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, полученный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общем порядке.

Одновременно ФНС России обращает внимание на то, что в приведенном разъяснении изложен общий порядок налогообложения доходов физических лиц, который не учитывает конкретные обстоятельства и условия. Учитывая, что вами не представлены документы и сведения, необходимые для оценки конкретных обстоятельств, дать мотивированное заключение по существу поставленных вопросов не представляется возможным.

В этой связи на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 21 Кодекса вы вправе обратиться с соответствующим запросом (с приложением подтверждающих документов) за разъяснениями в налоговые органы по месту своего учета.

Скачайте формы

В 2002 году я купил себе небольшой домик в деревне недалеко от города. Думал, будет дача, но быстро понял, что это не мое. В общем, лет через 5 я решил этот дом продать.

Но чтобы продать подешевле, я решил пристроить к дому еще комнату и сделать мансарду. Это у меня получался уже двухэтажный коттедж, который можно продать гораздо дороже, чем просто деревенский домик. Такой у меня был бизнес-план.

Получил я в поселковой администрации разрешение на реконструкцию дома, взял кредит в банке, купил стройматериалов, нанял бригаду, и за лето вместо покосившегося бревенчатого домика на участке у меня красовался кирпичный двухэтажный коттедж. Сделал к нему асфальтированный подъезд, металлический решетчатый забор. В общем загляденье. И всего 30 километров от города. Поэтому покупатель нашелся довольно быстро. Единственная проблема – поскольку площадь дома увеличилась, появился второй этаж – поэтому мне пришлось узаконивать реконструкцию. Но тогда как раз объявили «дачную амнистию», поэтому реконструкцию мне узаконили легко. Получил новенькое Свидетельство о регистрации права собственности, в нём указана новая площадь дома – 140 кв. метров.

Ну и вот, с новым свидетельством на руках (вернее, с двумя свидетельствами – одно на участок земли, а второе – на дом) пришли мы с покупателем в регистрационную палату, оформили договор. А при оформлении договора мне девушка из юридической фирмы говорит – какую сумму указывать в договоре? Один миллион рублей? Я говорю – нет, почему один миллион, пишите реальную сумму – пять миллионов. Один миллион стоимость участка и четыре миллиона стоимость дома. Она говорит – так придется ведь вам налог на доходы физических лиц платить с суммы, превышающей 1 миллион. А я такой ей объясняю – у меня ведь дом в собственности больше трех лет, поэтому доход от его продажи НДФЛ не облагается. Она говорит – ну, ладно.

В общем, подписали договор, я получил деньги, и мы разошлись оба довольные. После Нового года я, как положено, подал декларацию по форме 3 НДФЛ, что получил доход 5 миллионов, налогом он не облагается, подтверждающие документы приложил – договор, копии свидетельств о регистрации – одно на землю, другое на дом. Итоговая сумма к оплате – ноль рублей.

А месяца через три у меня в квартире раздался телефонный звонок. И налоговая инспекторша сообщает мне, что я должен уплатить НДФЛ в сумме 360 тысяч рублей. Ну, я начал ей объяснять, что я владел домом более трех лет, поэтому доход от продажи дома налогом не облагается. А она мне так заявляет, что поскольку Свидетельство о праве собственности выдано меньше года назад, то, следовательно, этот дом у меня в собственности тоже меньше года. Поэтому, будь добр, заплати по-хорошему, иначе возьмем по-плохому.

А я в свое время работал директором аудиторской фирмы, поэтому с налоговой «бодаться» мне не впервой, знаю, что по телефону бесполезно этой инспекторше объяснять. Написал жалобу сразу на имя начальника налоговой службы. Объяснил всю ситуацию, что дом у меня в собственности более трех лет, поэтому от уплаты НДФЛ я освобожден. А то, что там новое Свидетельство о регистрации права собственности, так оно выдано не в связи с приобретением новой собственности (дома). А в связи с изменением технических характеристик старой собственности. Просто изменилась площадь дома – но дом-то ведь старый остался.

Вызвали меня к начальнику ИФНС, там я встретился с инспекторшей, с которой по телефону общался. Ни до чего мы не договорились, они мне свои аргументы – Свидетельство о регистрации новое – значит, дом новый. Я им свои аргументы – чтобы построить НОВЫЙ дом, надо старый снести, оформить акт сноса, потом получить разрешение на строительство, и много еще чего надо оформить. А то, что Свидетельство новое – просто узаконили реконструкцию СТАРОГО дома.

В общем, к взаимному согласию мы не пришли, мне сказали, что будут с меня требовать уплаты налога через суд. А поскольку я работал в аудиторской фирме, у меня было уже несколько выигранных дел у ИФНС, поэтому я был уверен, что и этот процесс выиграю.

Однако, когда я готовился к процессу, почитал комментарии к законодательству, изучил Градостроительный кодекс (раньше я и не знал про существование такого), и понял, что я «попал». Тем обиднее это «попадалово», что, работая директором аудиторской фирмы, я сам учил людей, как им грамотно и на законных основаниях уменьшать налоги. А теперь, как тот сапожник без сапог, попался «на ровном месте».

Оказывается, понятие «новый дом» по-разному трактуется в разных отраслях права. Инженерное и юридическое значение слова отличаются «с точностью до наоборот». Ведь, согласно законодательству, право собственности на объект недвижимости возникает только после регистрации права. Поэтому, раз я получил новое Свидетельство о регистрации, то юридически считается, что право собственности у меня возникло именно в этот момент. Даже несмотря на то, что фактически была всего лишь немного изменена площадь дома – ну пристроили одну комнату, и что? Дом сразу из старого стал новым?

Оказывается – да! И, оказывается, я не единственный, кто попался в такую «западню». Поэтому эта инспекторша со мной так уверенно и разговаривала, потому что я у нее был не первый.

И, видимо, не последний. Так что, господа, имейте в виду этот казус, когда будете на налоговые вычеты претендовать.

Между прочим, избежать налогообложения (и сэкономить таким образом 360 тысяч рублей) было до обидного просто. Нужно было в договоре указать, что стоимость дома составляет 1 миллион (эта сумма налогом не облагается). А стоимость участка, на котором стоит дом – 4 миллиона. Участок-то у меня был в собственности давно, я ведь на него новое свидетельство о регистрации не оформлял.

Век живи, век учись. Желательно, не на своих, а на чужих ошибках. Надеюсь, этот мой рассказ кому-нибудь будет полезен.