Финансовые заморозки. Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием

В конце февраля Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел парламентские слушания о переходе жилищного строительства на проектное финансирование.

Открывая заседание, председатель Комитета Николай Николаев напомнил, что дискредитировавшая себя российская модель долевого строительства вызвала появление многих сотен тысяч обманутых дольщиков, и что государство вынуждено в течение трех лет провести реформу жилищной сферы. Парламентарий рассказал об этапах реформы, которая должна завершиться к 2021 году.

«Реформа направлена не только на снижение рисков для граждан, но и на введение новых механизмов развития рынка и компаний застройщиков. Строящаяся целевая модель предусматривает введение эскроу-счетов, проведение расчетов через уполномоченные банки, установление факта ввода объекта в эксплуатацию как основания для передачи застройщику средств дольщиков. Эскроу-счета должны облегчить административную нагрузку и существующие ограничения для застройщиков. В этом случае риски дольщиков перераспределяются, и контроль будут осуществлять банки и та модель, которую мы с вами строим», — сказал Николаев.

Затем докладчик добавил, что ряду очень крупных, т.н. системообразующих застройщиков Правительство могло бы предоставить право на увеличенный до четырех-пяти лет переход на новую модель финансирования, чтобы обеспечить стабильность их работы, в том числе по достройке брошенных объектов.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин дал понять, что его беспокоит возможность появления негативных последствий реформы, которые не позволят развивать жилищное строительство и сделают жилье недоступным. Он прокомментировал предложение выводить из-под закона требования к застройщикам, достраивающим «долговые» объекты.

По мнению Стасишина, региональные власти, разрешающие застройщикам привлекать средства дольщиков, должны нести ответственность за это. «Если они считают каких-либо застройщиков системообразующими, твердо стоящими на ногах, знают их финансовое положение, а также могут обеспечить банковское сопровождение, пусть берут на себя гарантии, — подчеркнул докладчик. — Но это не дает права застройщикам не переводить свой бизнес в абсолютно прозрачный вид для того, чтобы сдавать отчетность по МФЦО».

Замминистра обратился с вопросом к присутствующим банкирам: «Сколько будет стоить банковское сопровождение? Наша позиция, что оно должно стоить ноль или около того. Также необходимо понять возможность банков (понятно, что нужно менять закон) перехода на эскроу-счета, чтобы застройщик не получал больше деньги покупателей, а они шли через реально прозрачные инструменты. Во избежание, опять же, появления новых дольщиков».

Г-н Николаев сообщил в ответ, что вводится положение (принято в первом чтении), согласно которому будет создана вертикаль органов госвласти, отвечающих за надзор и контроль. «Этим документом будет обеспечена абсолютная прозрачность и возможность управления рисками. Минстрой будет, в том числе участвовать в назначении руководителя нового органа», — заверил депутат.

Госкомпфонд — мера временная

Тему управления рисками продолжил финдиректор АИЖК Виктор Шлепов, рассказавший о работе компенсационного фонда , созданного для гарантий завершения строительства. Открытый в конце октября 2017 г. фонд собрал около 180 млн руб., принята ответственность на сумму около 20 млрд руб. При этом тариф составляет 1,2% от заключенных договоров долевого участия. Он напомнил собравшимся, что фонд будет действовать только во время переходного этапа к проектному финансированию и введению эксроу-счетов. Г-н Шлепов заявил, что хотел бы развеять мифы, живущие даже в экспертной среде, что проектное финансирование — это альтернатива долевому строительству. «Договор долевого участия как инструмент и как правовая конструкция сохранится в полном объеме со всеми плюсами и сильными сторонами в виде государственной регистрации, контроля и учета за реализацией квартир. Переход в целом также не означает отказа от использования денег граждан при покупке строящегося жилья, — пояснил докладчик. — Главное, будет выстроена правильная модель экономических стимулов, когда в проекте появляется инвестор, который до последнего дня несет на себе риск. В новой модели мы получим сильного игрока в виде банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца».

По мнению президента Группы Компаний ПИК Сергея Гордеева , для системообразующих компаний нужен плавный переходный переход к абсолютно необходимой новой системе — ведь бизнес-планы рассчитывались на существующие законы. Предмет беспокойства девелопера — возможное преобладание полномочий банков перед застройщиками. «Чтобы не было такого феномена, как одни и те же деньги банк выдаст в кредит два раза: покупателю как ипотеку под 10%, а потом под 5% — застройщику. При этом застройщик вынужден платить дополнительные и достаточно существенные проценты по проектному финансированию», — пояснил свою позицию Гордеев.

Касаясь других параметров закона, которые волнуют застройщиков, г-н Гордеев назвал установку «один застройщик — одно разрешение на строительство». «Понятна логика законодателя, но, если в сегодняшней ситуации этот пункт не снабдить необходимыми корректировками, некоторые проекты будут парализованы», — считает он. В заключение Гордеев напомнил, что до сих пор нет схемы, позволяющей компаниям в рамках нового закона достраивать объекты для обманутых дольщиков.

Как дважды выдать в кредит одни и те же деньги?

Говоря о позиции Центрального банка относительно проблем отрасли, зам. председателя ЦБ Ольга Полякова была настроена довольно скептически. По мнению банкиров, одна из главных проблем заключается в отсутствии действенного контрольного механизма. «Почему компании не хватает средств на строительство объекта, при том, что достаточно средств собирается через ДДУ? Кроме того, застройщики имеют собственные средства, крупные застройщики могут делать займы. Закон предлагает контрольные механизмы, которые позволят отслеживать целевое использование средств на строительство конкретного проекта», — заявила г-жа Полякова.

Отвечая на реплику главы ГК ПИК Сергея Гордеева по поводу выдачи двойного кредита — дольщику и застройщику — Ольга Полякова заметила, что такой механизм возможен, если это будет происходить в одном банке. «Кроме того, банк принимает на себя дважды кредитный риск — когда выдает деньги физическому лицу и когда выдает кредит застройщику, — напомнила зампред ЦБ. — Стоимость кредита для застройщика в случае, если средства дольщиков будут аккумулироваться на счетах эскроу, будет ниже ключевой ставки. Ну, и насколько нам известно, застройщики, получая кредиты от банков, кредитуют ими свои дочерние компании под вполне приличные проценты. Поэтому говорить о том, что переход на новый механизм приведет к удорожанию строительства, я бы не стала».

На пассаж Ольги Поляковой г-н Николаев заметил, что здесь аккумулируются разные точки зрения участников рынка, но он не видит, что банковское сообщество стоит в очередь за проведением реформы, значит, есть определенная настороженность.

Анатолий Козлачков , вице-президент Ассоциации банков России отметил, что разработанные Минстроем требования к уполномоченным банкам завышены. По его сведениям, им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению Ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Г-н Козлачков подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до пяти дней, отметил выступающий. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Ольге Поляковой пришлось поправить коллегу. «Требования ЦБ, Минстроя и АИЖК позволяют 66 банкам с рейтингом «А-» заниматься банковским сопровождением и открывать счета эскроу. Мы считаем правильным ориентироваться не на размер капитала, а, в первую очередь, на рейтинг», — сообщила банкир.

Завершая дискуссию о роли банков в переходе на проектное финансирование, г-жа Полякова напомнила, что парламентские слушания имеют своей целью прекратить невозвратное использование средств дольщиков, чтобы люди получали жилье в сроки по договору. «Поэтому самым эффективным способом решения этой проблемы будет внедрение работающего контрольного механизма, который будет реализован и контролирующими органами строительной отрасли, и банками. Ну и я полагаю, что застройщики тоже будут в этом заинтересованы», — резюмировала зампред ЦБ.

Александра Бартох

Слухи о намерении сменить схему долевого привлечения средств на схему проектного финансирования, которые бродили летом в кулуарах профильных учреждений, теперь обрели вполне осязаемую основу. Президент поручил правительству при участии Центробанка разработать комплекс мер для поэтапного вытеснения долевого строительства проектным финансированием.

Редакция сайт попросила прокомментировать грядущие нововведения ТОП-менеджеров компаний-застройщиков, и рамках настоящей статьи мы постараемся разобраться, насколько обоснованным является такое решение, как это отразится на рынке первичной недвижимости и кому все это может быть выгодно.

Проблематика и радикальная смена пути решения

Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.

Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски. Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.

Что такое проектное финансирование на рынке новостроек?

Что предполагает переход на проектное финансирование? Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры. Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта. Естественно, стоить жилье будет намного дороже, с этой точки зрения нововведение не очень-то выгодно для граждан, хотя и риски «недостроя» или «долгостроя » будут сведены к минимуму. Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности – банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.

Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги. В то же время банковские кредиты являются недешевым удовольствием для застройщиков, в зависимости от конкретных условий переплата за пользование кредита составляет от 20% до 60%, в отличие от денег дольщиков, за использование которых не нужно вообще ничего платить. Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.

Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков?

Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору. Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков. Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств, необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.

Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? сайт выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.

Комментарии экспертов

Роман Сигитов Генеральный директор SEVERIN DEVELOPMENT

Сейчас уже однозначно понятно, что переход от долевого строительства к проектному финансированию состоится: Президент России поручил разработать меры по поэтапному переходу в течение 3-х лет.

Идея перехода на проектное финансирование вполне обоснована. Государство уже порядком подустало тратить свои силы и деньги на «погашение» проблем, связанных с обманутыми дольщиками, и «спасение» крупных застройщиков. Ему проще переложить ответственность на плечи другого профессионального игрока рынка. И таким игроком выступят банки.

Нововведение приведет к заметным переменам на рынке. Прежде всего, унифицируются внутренние банковские процессы, связанные с выдачей кредитов на строительство жилья. С организационной точки зрения это будет выгодно для всех девелоперов, так как процедуры и критерии кредитования проекта станут намного прозрачнее.

При этом, кредитный жилищный субпортфель банков значительно увеличится – в 1,5–2 раза. У девелоперов теперь не останется другого выбора, кроме как открывать полную кредитную линию. Такое поголовное «обязательство» неизбежно «осядет» в себестоимости строительства, вследствие чего продажная стоимость квадратного метра для покупателя вырастет как минимум на 10–20%, если государство не предложит вполне конкретных компенсационных мер.

Роман Сычёв Генеральный директор Tekta Group

В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.

С одной стороны, долевое строительство выгодно всем – и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе. Застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику – купить жилье по более выгодной стоимости, а государству – иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.

Говоря об инвесторах со стороны физических лиц, их доля на нашем рынке очень незначительна. Например, по данным о целевой аудитории ЖК «Маяковский» доля инвестиционных покупок составляет не более 7%, остальная же доля квартир покупается для собственного проживания. Думаю, что картина в целом идентична для новостроек Москвы.

Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.

Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).

Валерий Мищенко Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family

Переход от долевого строительства к модели проектного финансирования приведет к укрупнению рынка и одновременному уходу из отрасли компаний, которые не обладают серьезными собственными ресурсами. Это логично, ведь изменения будут означать увеличение входного инвестиционного порога для реализации любого проекта на рынке недвижимости. Девелопер, имея очередь застройки на 2 млрд рублей, не сможет взять у банка 500 млн, обладая собственными 150-200 млн. Расчет застройщика ясен: он надеется на деньги участников долевого строительства. А вот банк такой подход уже не устроит, он будет требовать от девелопера наличия на счету собственных 600-700 млн рублей. Это, безусловно, вынудит игроков мелкого и среднего калибра уйти с рынка – они не смогут взять на себя такую большую финансовую нагрузку.

С другой стороны, дополнительные издержки, связанные с облуживанием кредитных процентов, «лягут» на квадратный метр, его стоимость значительно возрастет. И это неизбежно.

Переход к проектному финансированию приведет к тому, что застройщики и банки будут работать рука об руку, а значит, последние будут видеть всю цепочку формирования себестоимости недвижимости и, наряду с контролирующими органами, будут тщательно наблюдать за расходованием средств. Значит, у застройщика не получится вывести деньги по надутым статьям расходов.

Предприниматели, которые не выживут в новых обстоятельствах, начнут искать иные ниши для работы. Возможно два альтернативных варианта: одни застройщики обратят взоры на кустарное, индивидуальное жилищное строительство, а другие уйдут в эксклюзивные проекты, ориентированные на очень богатых клиентов. Здесь, как правило, речь идет о минимальных количествах продаж, но с достаточно большой маржей. Насколько емким окажется этот сегмент, на данный момент прогнозировать трудно, ведь доходы россиян-миллиардеров носят теневой характер.

Дмитрий Котровский Партнер девелоперской компании "Химки Групп"

Если власти не предложат альтернативных источников финансирования строительства, и девелоперы будут вынуждены брать кредиты в банках под высокий процент на реализацию своих проектов, можно ожидать увеличения стоимости объектов недвижимости на первичном рынке. Сегодня на начальном этапе строительства в схеме финансирования примерно 70% средств принадлежит банку, а 30% - компании. По мере увеличения объемов продаж эта пропорция может меняться. Застройщики имеют возможность досрочно погашать задолженность перед банком. Если запретить продавать квартиры в домах на стадии возведения, девелоперу негде будет брать денег, чтобы возвращать долг банку. Кроме того, у застройщиков появятся дополнительные расходы, связанные с налогообложением и содержанием домов, находящихся на балансе. Эти затраты, также как и затраты на обслуживание дорогостоящих кредитов, девелоперы будут вынуждены включить в цену конечного продукта. Мой прогноз – цены могут вырасти до 40% и приблизиться к стоимости жилья на вторичном рынке.

Последние законодательные инициативы, направленные на решение проблемы обманутых дольщиков, и предложение упразднить долевое строительство отвечают интересам банковского лобби. Зависимость строительного сектора от банков сегодня велика, а в будущем станет еще сильнее. При этом, я сомневаюсь, что в нынешней нестабильной ситуации банки могут выступать гарантами финансируемого строительства. Достаточно вспомнить многочисленные отзывы лицензий и санацию крупных игроков банковского сектора.

Андрей Колочинский Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Состоится ли переход к проектному финансированию и полный отказ от долевого строительства, ответ на этот вопрос могут знать только представители власти, которые инициировали нововведение. Предварительно озвучивается период длительностью три года, в течение которого девелоперы должны будут полностью перейти на банковское кредитование при строительстве объектов недвижимости. Срок вполне реальный, но пока что сложно представить, как новая схема будет работать на практике. Сегодня банки не готовы выдавать кредиты всем без исключения застройщикам, за бортом остаются компании, которые не внушают доверие и не демонстрируют устойчивое финансовое положение.

Последствия данной меры очевидны – стоимость жилья в новостройках увеличится на 30-40%, так как застройщикам придется обслуживать дорогостоящие кредиты в течение длительного периода времени. Если раньше девелоперы досрочно погашали долг перед банком за счет средств, вырученных от продаж квартир, то теперь они смогут осуществлять первые выплаты, только когда дом будет построен и введен в эксплуатацию. Кроме того, традиционно банки с момента одобрения кредита просят выплачивать проценты, а иногда частично и тело кредита. Откуда в таком случае взять деньги на выплату процентов, непонятно.

Данная мера отвечает интересам банковского сообщества. В последнее время зависимость строительной отрасли от банковского капитала и так заметно возросла, теперь же деятельность застройщиков будет полностью контролироваться кредитными организациями.

Мария Литинецкая Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Полагаю, отказ от финансирования проекта за счет средств покупателей связан с несовершенством 214-ФЗ, который, как показала практика, к сожалению, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата средств. Сегодня в России насчитывается порядка 38 тысяч обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. Причем в октябре список пополнился новыми игроками. По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами – отказом от долевого строительства. К тому же таким способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону, а именно – банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков.

Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии покупателей, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь за отсутствие рисков придется платить. Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – это рост стоимости жилья, поскольку займы банков, в отличие от средств дольщиков, не бесплатные, по ним нужно платить процент. И если сейчас застройщик может расплатиться с банком уже в ходе продаж до окончания строительства, то при упразднении долевого участия кредит придется брать на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, на рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20-30% дороже строящихся аналогов. При этом с учетом политики ЦБ РФ есть все предпосылки для снижения процентов по проектному финансированию. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 8,25%, а инфляция находится на уровне 3%. Но, каким бы не был он маленьким, это приведет к росту себестоимости. Сейчас кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования варьируются от 13% до 20% годовых. Даже если предположить, что власти найдут способ их удешевить, то такой инструмент финансирования все равно будет дороже, чем нынешний дорогой кредит, но в сочетании с дешевыми деньгами дольщиков. В стоимости каждой квартиры, проданной по ДДУ, по сути, содержится как инвестиция в строительство, так и прибыль застройщика. То есть привлекая деньги покупателя, девелопер получает доход уже сейчас, а дом достраивает потом. Именно эта прибыль помогает досрочно погасить кредит. Если же средств дольщиков не будет, то и прибыль застройщик начнет получать только после завершения строительства в ходе продаж готового жилья.

Кроме того, зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, хотя и сейчас она немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства – кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.

Полагаю, что главными бенефициарами перехода к проектному финансированию станут банки. Посудите сами: кредитор получит прибыль от ссуженного им капитала на строительство, а потом еще в виде платежей и процентов по ипотеке от проданных в том же здании квартир. По сути, банк дважды участвует в прибыли, получаемой с одного и того же продукта – квартиры.

С другой стороны, банкам придется более внимательно контролировать своих заемщиков, чтобы не допустить коллапса строительства или мошеннических действий. Для этого необходимо набрать специалистов по строительству, расширить штат аналитиков, занимающихся строительным рынком, нести в связи с этим операционные издержки. Таким образом, банкам тоже нужно готовиться к изменениям.

Светлана Денисова Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время долевки сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете. Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечение денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.

Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1, 4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?

Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м. возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.

Игорь Василенко

Сбербанк разработал для вас специальные кредитные предложения, учитывающие специфику вашей отрасли.

Проектное финансирование строительства жилья

Обеспечение - имущественные права на строящиеся площади и земельный участок под объектом строительства, а также иные виды обеспечения (например, залог акций/долей в уставном капитале, поручительство бенефициара) .

Сумма кредита до 60% бюджета проекта (до 70% для объектов с высокой степенью готовности, или при предоставлении комплементарного кредита под более высокую процентную ставку).
Обязательное условие - досрочное погашение задолженности при реализации площадей.

Кредитование под залог построенного жилья

Финансирование на проектные работы, затраты на приобретение земли и иные цели.
Рефинансирование кредитов, в т.ч. кредитов Сбербанка.
Кредит может являться собственным участием при финансировании Банком новых проектов.
Получение до 60% от рыночной стоимости квартир сразу.
Продажи квартир в течение 3-5 лет для получения максимальной прибыли.

Кредитование проектов строительства жилья с применением счетов эскроу

Финансирование затрат по строительству объекта жилой недвижимости.
Срок кредита - до 5 лет (при комплексной застройке - до 7).
Обеспечение - имущественные права на строящиеся площади и земельный участок под объектом на инвестиционной фазе, ипотека построенных квартир - на эксплуатационной фазе, а также иные виды обеспечения (например, залог акций/долей в уставном капитале, поручительство бенефициара) .

Структура обеспечения определяется индивидуально по каждому проекту.

Сумма кредита до 85% бюджета проекта.
Процентная ставка - средневзвешенная (зависит от размера средств участников долевого строительства на счетах эскроу в ПАО Сбербанк).
Обязательное условие - списание средств со счетов эскроу в погашение кредита после раскрытия счетов эскроу в пользу застройщика.

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

Ожидается, что с этого момента застройщики смогут выбирать между проектным финансированием и привычным привлечением средств граждан по ДДУ. При этом те, кто выберет второй способ, должны будут соблюсти все требования, установленные законом для застройщиков, желающих привлекать для строительства жилых домов деньги граждан (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "; далее – Закон № 214-ФЗ). Иначе использовать денежные средства физических лиц они не смогут (). А вот на застройщиков, которые предпочтут проектное финансирование, указанные требования распространяться не будут. Об этом во время состоявшейся вчера конференции ИД "Коммерсантъ" "Девелопмент новой волны: классика или авангард?" заявил финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов .

Напомним, что в минувшем году был принят закон, регламентировавший создание специального фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ " "; далее – Закон № 218-ФЗ). Такой фонд заработал . Кроме того, закон ввел дополнительные требования к застройщикам, позволяющие привлекать деньги граждан при строительстве жилья, – в том числе в отношении размера собственных средств (). Распространяться эти требования будут на тех, кто получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Возможен ли возврат гражданину денежных средств, если к моменту наступления страхового случая у страховой компании была отозвана лицензия, иные страховые компании перезаключить договор страхования с застройщиком отказываются, а каких-либо активов у застройщика нет? Ответ на этот и другие практические вопросы – в "Базе знаний службы Правового консалтинга" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем принятые изменения Виктор Шлепов назвал лишь переходной моделью. В ближайшей перспективе планируется заменить привлечение средств граждан проектным финансированием. Соответствующая идея изложена в утвержденной Правительством РФ 21 декабря 2017 года " " (План мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан). " " разработана правительством совместно с Банком России и АИЖК во исполнение поручения Президента РФ (). Документ предусматривает отказ от прямого привлечения средств граждан для строительства жилья уже в течение ближайших трех лет. "Застройщики потеряют возможность привлекать средства неквалифицированных инвесторов, каковыми являются большинство физических лиц, и будут привлекать такие средства от профессиональных участников рынка, каковыми являются банки", – заявил эксперт.

Центральным механизмом проектного финансирования станут . "По-прежнему сохранится возможность покупки жилья на этапе строительства, механизм оформления ДДУ со всеми его положительными атрибутами в виде государственной регистрации, прозрачности, подотчетности. Гражданин сможет заключать ДДУ, но средства будут вносится на специальный счет эскроу. Это трехсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет расставаться с этими средствами и они будут блокироваться до завершения ДДУ (гражданин не сможет передумать и забрать их). С другой стороны, застройщик не сможет получить эти средства до выполнения своих обязательств. А в процессе строительства финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах", – пояснил Виктор Шлепов.

Также согласно " " средства граждан, размещенные на специальных счетах, открытых для расчетов по ДДУ, будут страховаться в размере не более 10 млн руб. "Предположу, что в России в такой лимит уложится около 95-97% заключаемых сделок. По Москве, разумеется, вряд ли. Представляется, что такая прямая государственная защита должна обезопасить граждан. Детали этого механизма будут прорабатываться, но это в любом случае надежнее, чем нынешний кредитный риск застройщиков", – заключил представитель АИЖК.

Для того, чтобы такая модель заработала в "пилотном режиме" уже с середины года, в настоящий момент, по словам Шлепова, обсуждается вопрос внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

Однако далеко не все специалисты разделяют этот позитивный настрой. Так, исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич , с одной стороны, признал проектное финансирование шагом к цивилизованному рынку. Но, с другой стороны, он спрогнозировал неминуемое увеличение цен на недвижимость: "У приобретателей будет гарантированное понимание результата своих вложений, а за это надо платить. К тому же проектное финансирование, безусловно, деньги не бесплатные. Все это повлечет за собой увеличение стоимости жилья". В то же время, добавил он, отечественная система ипотечного кредитования значительно отстает от мировой, что вряд ли позволит скомпенсировать рост цен и поддержать рынок на нужном уровне. В свою очередь, председатель совета директоров ГК "Садовое кольцо" Сергей Колунов предрек финансовые сложности для небольших застройщиков: "Маленькие компании с маленькими проектами банкам не интересны. Соответственно, получить проектное финансирование они в 99% просто не смогут. Банкам удобнее работать с крупными компаниями и крупными проектами (от 50 тыс. – 100 тыс. кв. м каждый)". А заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в целом скептически отнесся к такому инструменту, как счет эскроу: "Механизм финансирования посредством эскроу существует с 2014 года. Но за эти три года ни одной сделки по счетам эскроу так и не было зарегистрировано. Так что большой вопрос, готовы ли банки заместить то финансирование, которое сейчас идет от участников долевого строительства".