DDU: koncept, rizici i suptilnosti dizajna. Šta je DDU? Prijavite prvi ugovor o udjelu u kapitalu

Pretpostavimo da je bolna faza izbora već prošla: potencijalni kupac je, pretraživši internet, izabrao građevinsku kompaniju sa dobrom reputacijom, pobrinuo se da investitor ima kupoprodajni ili ugovor o zakupu parcele, važeću građevinsku dozvolu, te proučio projektnu deklaraciju za budući objekat. Došao je najvažniji trenutak - potpisivanje ugovora o vlasničkom učešću (DPA) u skladu sa Federalnim zakonom-214.

U prvim redovima

Prije svega, na prvoj stranici ugovora trebalo bi da bude jasno s kim se tačno zaključuje. Na samom početku potrebno je utvrditi ko djeluje pod imenom "programer": u tekstu se navodi puni naziv građevinske kompanije, a često i detaljniji podaci: datum i mjesto registracije, potvrda o registraciji i upis u Jedinstveni državni registar pravnih lica. Jasno je da je ugovor sklopljen u ime upravo one firme koja je navedena u projektnoj deklaraciji, građevinskoj dozvoli i vlasničkim dokumentima na zemljištu kao investitor.
Kako kupiti stan u novogradnjiPrilikom kupovine stana u novogradnji većina građana uzima u obzir njegovu cijenu, površinu i lokaciju kuće. I ne obraćaju svi pažnju na suštinu >>
Vrijedno je obratiti pažnju na činjenicu da prema statutu, u pravilu, samo generalni direktor može djelovati u ime organizacije, te je preporučljivo da DDU potpisuje on. Ako je ugovor potpisan od strane drugog menadžera, to znači da on djeluje po punomoći. Advokati upozoravaju da bi ova opcija mogla izazvati komplikacije u slučaju daljeg sudskog spora.

Ako prodaju budućeg stana vrši posrednik, uz ugovor treba priložiti dokument iz kojeg je jasno da je investitor prenio pravo na prodaju imovine ovoj kompaniji.

U tekstu je vrlo jasno naznačen predmet ugovora - prenos određene imovine u određenom roku. Bilo koji drugi ugovori - o učešću u investicionim aktivnostima, o zajedničkom finansiranju izgradnje, o ustupanju prava potraživanja prostorija nakon puštanja objekta u funkciju - nemaju nikakve veze sa Saveznim zakonom-214, čak i ako su reči „ugovor o učešću u zajedničkom vlasništvu“ upisani su u „zaglavlju“ konstrukcije dokumenta."

Da bi bio legitiman, DDU mora sadržavati i sve karakteristike projekta zajedničke gradnje - građevinsku adresu kuće, katastarski broj parcele na kojoj će se nalaziti, predbroj stana, spratnost. A od ove godine postala je obavezna klauzula koja opisuje finansijske garancije kojima investitor osigurava ispunjenje svojih obaveza.

Konačno, ugovor mora jasno naznačiti garantni rok tokom kojeg je investitor odgovoran za predmet koji je prenesen na dioničara. Za sam stan je odgovoran pet godina, za tehnološko i inženjersko opremanje - tri godine. Svaki pokušaj skraćivanja garantnog roka je nezakonit, podsjećaju advokati.

Bez bilo koje od navedenih tačaka ugovor se smatra nezaključenim. Isto se odnosi i na odsustvo registracije u Rosreestr.

"Portret" stana

Naravno, ugovorom je određena površina stana, kao i površina balkona, lođa, terasa, izračunata uzimajući u obzir faktor smanjenja. Građevinske kompanije u pravilu uključuju klauzulu u DDU da ako se, na osnovu rezultata konačnog mjerenja od strane nadležnih za tehničku inventuru, pokaže da je veličina objekta drugačija, tada će ili dioničar dodatno platiti dodatna brojila. , ili će programer vratiti dio novca za smanjenje površine. Ponekad pokušavaju da propisuju uslov prema kojem niko nikome ništa ne plaća, bez obzira da li se konačna površina stana poklapa sa prvobitnom.

Advokati insistiraju da, iako savezni zakon br. 214 ne zabranjuje uvođenje klauzule o reviziji cijene, obje opcije krše prava dioničara. U skladu sa Zakonom o zaštiti prava potrošača, iz pravnog društva “Centar za pravnu odbranu” podsjećaju da ukoliko se stan manje površine prenese na kupca, investitor mora vratiti dio cijene stana; ako površina je veća, onda ne može biti govora ni o kakvoj doplati. Ne postoji jednoobraznost u sudskoj praksi po ovom pitanju.

Sastavni dio DDU je detaljan opis nekretnine u trenutku predaje na vlasnika sa kompletnom listom svih atributa - umetnuti prozorski blokovi, ulazna vrata, podna košuljica itd. Ako se stan gradi sa finom završnom obradom , onda sve treba navesti u dokumentu, do tapeta klase na zidovima. Zakon o zajedničkoj izgradnji to direktno ne propisuje. Ali važno je imati na umu da usmena uvjeravanja menadžera developera da će stan imati parket, unatoč činjenici da je ugovorom određen linoleum, neće biti naknadno dodana slučaju.

Ponekad prodavači pokušavaju da u ugovor uključe klauzulu o pravu na promjenu projektne dokumentacije kuće u izgradnji, kao i da izvrše promjene u nekretnini, uključujući njen broj spratova, raspored stana, bez saglasnosti vlasnik kapitala. Sa stanovišta advokata, to je neprihvatljivo: prema odredbama Federalnog zakona br. 214, kao i zakona o zaštiti prava potrošača, kupac mora biti obavešten o robi (radu, uslugama) koju kupuje. .

O rokovima i višoj sili

Posebnu pažnju treba obratiti na uslove navedene u ugovoru. Prije svega, za vrijeme trajanja samog DDU-a: mora važiti sve dok strane u potpunosti ne ispune svoje obaveze.

Drugi važan period je datum prenosa imovine na akcionara po aktu. Programeri često u ugovoru naznače blok u kojem namjeravaju predati ključ od stana novim stanarima. Prema zakonu, to je dozvoljeno, ali nije baš povoljno za akcionara. U skladu sa Federalnim zakonom-214, ako građevinsko preduzeće nije ispunilo svoje obaveze, onda dva mjeseca nakon perioda navedenog u ugovoru, dioničar može vansudski raskinuti ugovor tako što će pismenim putem obavijestiti investitora. Odnosno, moraćete da sačekate poslednji dan kvartala i još dva meseca „od gore“ pre nego što podnesete zahtev.

Međutim, programer često pokušava da „proširi slamke“. On u ugovor uključuje uslov da je odgovoran za nepoštovanje rokova samo ako je kriv (ovo je direktno kršenje Saveznog zakona-214). Druga opcija za preventivne mjere je nerazumno proširenje liste okolnosti više sile. Viša sila se tradicionalno odnosi na okolnosti više sile – ratove, prirodne katastrofe, terorističke napade. Međutim, u DDU-u ova lista ponekad uključuje vladine propise, nedjelovanje drugih strana ili niske zimske temperature.

Građevinske organizacije često pokušavaju da minimiziraju svoju odgovornost ne samo za kršenje rokova izgradnje, već i za njen kvalitet. Na primjer, sadrže klauzulu u kojoj se navodi da je dozvola za puštanje u funkciju zajedničkog građevinskog projekta potvrda njegove usklađenosti sa projektnom dokumentacijom, građevinskim propisima i propisima, kao i ugovorom. Odnosno, dozvola se čini svojevrsnim znakom kvaliteta koji isključuje samu mogućnost daljnjih potraživanja od strane vlasnika kapitala. Ali stan može imati značajne nedostatke, za koje Savezni zakon 214 zahtijeva da se otklone u razumnom roku ili da se za njih isplati novčana naknada.

Novčani račun ljubav

Posebnu pažnju treba obratiti na sve tačke vezane za monetarnu stranu transakcije. Cijena objekta mora biti jasno navedena u ugovoru. Idealno u rubljama. Ali često je cijena po kvadratnom metru naznačena u konvencionalnim jedinicama, a ponekad i bez fiksiranja tečaja u tekstu dokumenta. To jasno pogoršava uslove ugovora za učesnika u zajedničkoj gradnji, smatraju u advokatskoj kancelariji Bachurin and Partners.

Dolevka – lider u pouzdanostiMnogi ljudi znaju da je kupovina stana pod 214-FZ na zajedničkoj gradnji najpouzdanija opcija za kupovinu stanovanja >> U dokumentu mora biti navedeno u kom roku i iz kojih izvora (sopstvenih sredstava ili kredita banke) akcionar plaća kupovinu. Treba obratiti pažnju na trenutak u kojem se obaveze kupca stana prema investitoru smatraju ispunjenim. Građevinske kompanije više vole da misle da se to dešava nakon što se akcionarska sredstva uplate na njihov račun. Zbog toga je potrebno nekoliko dana da se novac prebaci preko banke, a kupac kuće je u velikom riziku. Stručnjaci iz advokatskih kancelarija insistiraju na tome da bona fide kupac nije odgovoran za radnje bankarskih organizacija koje opslužuju građevinsku firmu, što znači da su obaveze ispunjene u trenutku kada je novac deponovan u banci.

Takođe je važno jasno navesti ko je tačno, investitor ili učesnik u zajedničkoj izgradnji, uključen u proces upisa prava vlasništva nad završenom nekretninom i, shodno tome, snosi sve prateće troškove. A takođe i od trenutka kada akcionar plaća račune za komunalije. Često građevinske organizacije pokušavaju u ugovor uključiti klauzulu prema kojoj se svi komunalni troškovi prenose na buduće vlasnike stanova odmah nakon puštanja kuće u funkciju. Po zakonu, to bi trebalo da se desi tek nakon prenosa imovine po aktu, a između ova dva događaja može proći šest meseci ili više.

Konačno, treba obratiti pažnju na proceduru raskida ugovora, a posebno na visinu kazne koju će morati platiti učesnik u zajedničkoj izgradnji ako se odnos raskine na njegovu inicijativu. Ona varira od 1% do 15% cijene nekretnine. Ali budući da Savezni zakon-214 ne predviđa strogi okvir „kazne“ za dioničara, samo morate imati na umu moguće finansijske gubitke. Naravno, ako se ugovor raskine zbog toga što je investitor kasnio sa ispunjavanjem obaveza ili izgradio nekvalitetan stan, ne može biti govora o bilo kakvim kaznama za dioničara.

U zaključku, treba napomenuti da akcionar ne treba uvek uporno insistirati da apsolutno sve klauzule ugovora budu detaljno opisane. Činjenica je da će se u slučaju sudskog spora „po defaultu” primjenjivati ​​zakon o zaštiti prava potrošača koji štiti interese pojedinaca.

Kupovina stana u novogradnji uvijek nosi određene rizike. Posljednjih godina zakonodavac je uveo nekoliko standarda koji bi buduće vlasnike stambenih prostorija trebali zaštititi od raznih problema. Jedna od ključnih mjera je registracija ugovora između investitora i kupca putem DDU (ugovora o udjelu u izgradnji). Ova vrsta odnosa ima i prednosti i moguće nedostatke - pogledajmo bliže.

Definicija

Šta je DDU? Ugovor o zajedničkom učešću u izgradnji je dokument koji se mora zaključiti između investitora i pojedinca koji želi da kupi stan u fazi izgradnje. DDU se zaključuje tek prije puštanja nove zgrade u funkciju. Ugovor o vlasničkom učešću je dokument regulisan zakonom. Ako investitor planira da radi u zakonskim okvirima, dužan je da sklopi takav ugovor sa svakom osobom od koje prikupi novac za izgradnju stambene zgrade.

Savezni zakon br. 214

Ugovor o udjelu u kapitalu u 2019. reguliran je saveznim zakonom. Federalni zakon br. 214 „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada“ sadrži nekoliko članova koji otkrivaju pravne suptilnosti takvih dokumenata.

Prednosti i nedostaci

Ugovori o dionicama, posebno nakon promjena napravljenih 2019. godine, nose mnogo prednosti i nedostataka. Proučimo ih pobliže. Počnimo sa profesionalcima:

• Kupac, budući akcionar, nema sumnje da kupuje nekretninu. Prema zakonu, budući investitor, u sklopu zaključivanja ugovora o udjelu u kapitalu u 2019. godini, dužan je dostaviti podatke o projektnoj deklaraciji i njenim izmjenama, kao i svu dokumentaciju o dozvoli, uključujući i za izgradnju stambene zgrade. i za vlasništvo ili zakup lokacije na kojoj se izvodi izgradnja
• Ako investitor planira prodati stanove po ugovorima o zajedničkom učešću, tada je dužan u potpunosti obavijestiti buduće dioničare o svojim aktivnostima putem službene web stranice. Ova stranica treba da se otvori na bilo kojem standardnom modernom pretraživaču i da sadrži i starije verzije deklaracije projekta i najnoviju u trenutku pregleda.
• Dioničara ne brinu problemi građevinara, jer se cijena ugovora ne može povećati. Stoga oštra inflacija ili jednostavno želja direktora ne može uzrokovati povećanje cijene. Kupili ste pravo za milion - nećete morati da platite više
• Zahtjevi za ugovor o udjelu u kapitalu su prilično strogi. Dakle, prema ovoj šemi, programer će moći promijeniti projektnu deklaraciju samo u dogovoru sa dioničarima - to je također navedeno u ugovoru o udjelu. To znači da kuća u kojoj ste kupili stan neće odjednom postati nekoliko spratova veća, a trgovački centar ili industrijski prostori neće se pojaviti u obliku proširenja
• Transparentne šeme implementacije propisane su direktno u ugovoru o dioničkom učešću - to vam omogućava da ne gubite vrijeme proučavajući zakonodavstvo kako biste iznijeli dokaze na sudu - možete se direktno pozvati na ugovor o dioničkom učešću.
• Postoji obaveza plaćanja kazne, njen iznos je naveden kako u građanskom zakoniku, tako iu samom Saveznom zakonu-214, i, shodno tome, u ugovoru o udjelu.

Ima i dosta nedostataka, a neki od njih proizlaze iz prednosti i obaveza koje se nameću građevinarima. Dakle, ovo su sljedeći nedostaci:

• Budući da je ugovorna cijena fiksna, investitor ima veći rizik od bankrota. (više o tome šta učiniti ako). Ugovor o udjelu ne dozvoljava promjenu cijene za pravo potraživanja stana, tako da investitor mora uključiti moguće rizike u postojeću cijenu. Damping nije moguć zbog konkurentnog tržišta. Stoga, na primjer, takva obična situacija kao što je povećanje cijene cigle ili betona može dovesti do bankrota.
• Cijena stana je obično veća ako ga kupite na osnovu ugovora o zajedničkom učešću. Uključujući i zbog obaveze doprinosa u kompenzacijski fond za zajedničku izgradnju. Time su učesnici stambenih zadruga lišeni ove obaveze, pa u startu mogu ponuditi povoljnije cijene.
• Za . To znači da će proces kupovine stana biti prilično dug.
• Osnovi za raskid ugovora na inicijativu programera ili na inicijativu programera propisani su u samom DDU-u i saveznom zakonu. Dakle, neće biti moguće jednostavno raskinuti ugovor o udjelu u kapitalu zaključen 2019. godine – potrebni razlozi. I ne možete jednostavno odbiti da ga ispunite, čitajte, od plaćanja troškova ugovora.
• Prilično je teško dobiti dugoročnu otplatu od developera - programeri nerado daju priliku da plate stanove pod LDU duže od šest mjeseci. Zbog toga ćete morati da podignete hipoteku. A za to nova zgrada mora biti akreditovana od banke kod koje planirate da dobijete hipotekarni kredit.

Dvostruka prodaja

Značajna prednost u mehanizmu zajedničke izgradnje prema 214-FZ je registracija ugovora o zajedničkom učešću u upravljanju Rosreestrom u vašoj regiji. Činjenica je da ova registracija znači i provjeru baze podataka svih upisanih objekata u datoj stambenoj zgradi i isključuje ponovni upis prava potraživanja. Prevedeno na ljudski jezik, ovo eliminiše prevare u prodaji jednog stana više ljudi.

Činjenica je da u stvari ne dobijate odmah rezultat ispunjavanja svojih dužnosti. Proces interakcije sa programerom izgleda ovako:

• Pojašnjavate šta je DDU u razumijevanju odabranog programera, postoje li zamke u objektu
• Sklapate ugovor o udjelu
• Iznos po ugovoru plaćate sami ili uz pomoć hipotekarnog kredita
• Čeka se kuća za iznajmljivanje

Tu se uvlače zamke. Uostalom, dali ste novac za nešto što još ne postoji u prirodi. I sve dok zakonodavac nije uveo registraciju ugovora s vladinim agencijama, programeri su iskoristili rupu i prodali isti stan različitim ljudima. Da, ovo je prevara, ali takve šeme se još uvijek sude na sudu.

Ugovor o dioničarstvu uzorka iz 2019. godine zahtijeva od lica koja ga sklapaju da u potpunosti opišu karakteristične karakteristike stana, uključujući spratnost, lokaciju ovog stana u planskoj i projektnoj deklaraciji, kao i njegov broj. Dvostruka prodaja je gotovo eliminirana.

Penal

Ranije ugovori o kupoprodaji stanova u novogradnji nisu predviđali jasan algoritam za izricanje kazne po raskidu ugovora. U slučaju korištenja ugovora o udjelu u kapitalu, problem je riješen. Zakon jasno definiše odgovornost prema DDU i šemu za obračun kazne. Dakle, moguće je u slučaju:

• Rok za primopredaju nove zgrade ili predaju ključeva akcionaru je prekršen više od dva mjeseca od datuma navedenog u ugovoru o udjelu.
• Postoje značajni nedostaci u izgrađenoj kući - na primjer, pukotine u zidu
• Izvođač vam daje stan manje površine od one koja je navedena u ugovoru

Sve ove tačke su ujedno i osnov za raskid ugovora. Odnosno, možete zahtijevati od developera cijeli iznos ugovora plus kaznu, ili samo kaznu i vaš stan. Izračunavanje iznosa zakasnine je prilično jednostavno:

• Potreban nam je datum isporuke kuće naveden u ugovoru o zakupu - računamo koliko dana je prošlo od njega
• Ključnu stopu Centralne banke Ruske Federacije saznajemo na službenoj web stranici odjela - ona je 8,5%
• Zatim izračunavamo po formuli: 1/150 X 8,5% X broj dana X cijena stana

Na primjer, za dan kašnjenja s ugovornom vrijednošću od 1 milion rubalja, programer će vam morati platiti nešto manje od 600 rubalja.

Odgovornosti programera prema DDU

Nećemo se zadržavati na punoj strukturi odgovornosti programera prema svim učesnicima u zajedničkoj izgradnji. Hajde da se fokusiramo na ono što konkretno interesuje vlasnika kapitala.

• Kao dio ugovora o vlasničkom učešću, investitor je dužan podnijeti projektnu deklaraciju državnom odjelu za nadzor izgradnje. To se dešava prilikom registracije prvog ugovora - dakle, ako postanete prva osoba koja je kupila stan u ovoj novogradnji, iako je takva situacija rijetka, morat ćete kontrolirati ovaj proces.
• Prije sklapanja ugovora, investitor je dužan da Vam na Vaš zahtjev dostavi sve informacije i dokumente o novogradnji. To znači da programer ima priliku da prikrije neke informacije ako sami ne postavite pitanje. Pogledajmo šta tačno trebate pitati programera u nastavku.
• Ako ste sklopili ugovor o vlasničkom učešću, onda imate pravo da kontrolišete trošenje svojih sredstava - investitor je dužan da ih potroši samo na izgradnju stambene zgrade u kojoj će se nalaziti stan koji vam pripada do pravo potraživanja. Naime, ako je na gradilištu počeo da se gradi trgovački centar, vi imate pravo, a investitor ima obavezu da vas upozna sa dokumentima za ovu izgradnju i dokaže da gradi trgovački centar za druga sredstva. nego tvoj
• Izvođač je dužan da sopstvenim sredstvima ili drugim angažovanim spoljnim silama dovrši izgradnju objekta za koji je zaključen ugovor o udjelu. Izvođač je dužan da Vam ustupi stan odgovarajućeg kvaliteta, kao i sam projekat stambene izgradnje
• Izvođač je dužan da Vas obavesti o završetku izgradnje stambene zgrade najmanje četrnaest dana pre završetka izgradnje samog objekta.
• Ugovor o dioničkom učešću uzorka iz 2019. predviđa obvezu programera da vam plati kazne i novčane kazne, kao i da vrati sredstva ako postoje razlozi za ukidanje postojećeg DDU-a

Trikovi za programere

Uprkos prilično striktnoj kontroli u oblasti izgradnje dioničkog kapitala, neki programeri pronalaze rupe u zakonodavstvu i pokušavaju zaobići neke od obaveznih mehanizama za zaštitu dioničara. Drugi nisu nimalo neskloni skupljanju novca i nestanku u nigdje. Sada postoje dvije glavne šeme za zaobilaženje zakona o DDU.

Mjenica

To je prilično zbunjujuća shema koju je teško razumjeti bez poznavanja propratnog zakonodavstva. U Rusiji postoji takozvana "mjenica" - vrijednosni papir koji se može kupiti od organizacije. U zajedničkoj gradnji, programeri se ponašaju na sljedeći način:

• Nude vam da sklopite ugovor o udjelu i platite ga zadužnicom - to je navodno jeftinije. Ili se zove bilo koji drugi razlog.
• Zapravo, razlog je drugačiji - prema zakonu, investitor može privući novac od dioničara tek nakon što dobije građevinsku dozvolu. Ako to nije slučaj, onda ne možete prikupiti novac. Ali ako baš hoćete, postoji rupa - mjenica
• Kada akcionar kupi mjenicu, dobija lijep dokument u kojem se navodi da se developer obavezuje sklopiti DDU sa njim i uzeti u obzir cijenu mjenice u cijeni ovog ugovora.

Ovdje leži glavna obmana. Sve norme Saveznog zakona-214, koje imaju za cilj zaštitu akcionara, ne važe u šemi sa mjenicom. Bez kazni, bez osiguranja od dvostruke prodaje - ništa. U stvari, prevareni ste i račun se može pretvoriti u običan komad papira.

Računate da će programer sklopiti ugovor s vama, ali to se možda neće dogoditi. Štoviše, iz bilo kojeg razloga - i nezakonitog, na primjer, jednostavnog odlaska programera zajedno s vašim novcem, i iz pravnih razloga - bankrota kompanije. Ali u potonjem slučaju, vlasnici DDU-a su zaštićeni fondom za zajedničku građevinsku kompenzaciju. A kupci računa - ništa. Nemojte kupovati zadužnice kao odgovor na uvjeravanja programera da će nakon nekog vremena zaključiti ugovor s vama

Preliminarni dogovor

Još jednostavnija shema u kojoj beskrupulozni programeri igraju na nepažnji kupca. Takozvani preliminarni ugovor o udjelu će izvijestiti DDU u samo jednoj riječi, a zapravo je to samo fiktivni papir koji ni na šta ne obavezuje developera. Ovaj sporazum ne predviđa ništa što zakon zahtijeva od DDU-a. Sve rizike DDU predviđa zakonodavac. Ovo nije u preliminarnom sporazumu.

U stvari, u ovom ugovoru jednostavno se slažete da u navedenom roku (ako postoji), programer se obavezuje da će sklopiti DDU s vama. Nejasno je šta će biti naznačeno u ovom DDU. I evo još jedne razlike - poravnanja prema ugovoru o udjelu u kapitalu provode se nakon što je dokument registriran kod Rosreestra. Ispostavilo se da ovo nije baš smiješna situacija:

• Sklapate preliminarni ugovor
• Platite programeru
• Čak i ako je iskren i još uvijek potpišete pravi DDU, on nije registriran u RosReestru zbog nekih kršenja od strane programera
• Sve. Programer ima vaš novac. Izrađene su kalkulacije za predugovor. Možete ostati bez podrške Saveznog zakona-214 i pokušavate ići na sud da dokažete da ste prevareni. Nije činjenica da ćete moći vratiti barem dio novca.

Ne sklapajte preliminarne ugovore o dioničkom učešću. Samo legalni DDU sa registracijom u Rosreestr

Kako zaključiti DDU?

Kako smo saznali, savezno zakonodavstvo nameće prilično stroge zahtjeve u pogledu sadržaja i mehanizma kako zaključivanja tako i izvršenja ugovora o udjelu u kapitalu. Ispunjavanje svih ovih uslova je u interesu kako investitora, tako i interesa akcionara. Stoga je bolje provjeriti da li su sve potrebne tačke u ugovoru koji planirate zaključiti. Pogledajmo izbliza.

Obavezni artikli

Obavezno provjerite ima li neslaganja u ugovoru ili čudnih poput "preliminarnog". Ugovor o zajedničkom učešću u izgradnji mora biti sastavljen jasno i bez ikakvih nejasnoća, sve mora biti što transparentnije. Evo glavnih tačaka koje bi trebalo sadržavati svaki ugovor:

• U preambuli se mora navesti vaše puno ime, podaci o pasošu s datumom izdavanja i adresa registracije. U ugovoru se zovete dioničar ili investitor.
• Podaci o programeru – pravno lice, detalji, link do statuta i podaci o direktoru organizacije. U ugovoru će se zvati Developer
• Linija “Predmet ugovora”. U njemu se navodi da se ovaj Investitor obavezuje da Vam prenese stan u skladu sa zakonitošću postupka u skladu sa Federalnim zakonom br. 214 „O učešću u izgradnji stambenih zgrada sa udjelom u kapitalu“. Pozivanje na ovaj savezni zakon je neophodno, jer to jasno potvrđuje da je ovaj ugovor ugovor o udjelu u kapitalu
• Provjerite dostupnost informacija o stambenoj zgradi koja se gradi. Ovo ne bi trebao biti kompleks kuća, čak i ako kupujete stan u jednom od objekata mikrookrug u izgradnji. Samo karakteristične karakteristike vaše nove zgrade su spratnost, prisustvo balkona i lođa, adresa, broj stambenih prostorija, njihova površina.
• Potrebne su vam i karakteristične karakteristike stana koji kupujete - precizira sprat na kome se objekat nalazi, njegovu površinu, raspored sa površinom svake sobe - ubuduće, prilikom izdavanja, ove informacije će pomoći vam da prihvatite kućište i razgovarajte s investitorom o kazni ili doplati ako je količina narušena brojila
• Ugovorna cijena je navedena kako po kvadratnom metru tako i po cjelokupnoj ugovornoj cijeni. Važnost je ovdje: nakon izgradnje, prihvaćate stan i površinu stana mjere zaposlenici BTI-a. Područje se može razlikovati za plus ili minus 2-3 metra. Ako je površina veća, znat ćete koliko trebate platiti developeru. Ako manje, koliko vam programer duguje?
• Potrebno je da navedete tačan datum prenosa imovine na Vas, kao i datum puštanja u rad same kuće. Obavezno provjerite da li postoje tačno dva datuma - ponekad se desi da investitor isporuči kuću na vrijeme, ali odloži predaju ključeva šest mjeseci ili više, otklanja nedostatke u stanu na koje primarna komisija ne obraća pažnju
• Odgovornost programera mora biti jasno navedena. Garantni rok – minimalno 5 godina. Inženjerski sistemi i komunikacije – minimalno 3 godine.
• Garancije investitora za izgradnju objekta - ovdje je riječ o tome da investitor potvrđuje prijenos novca za dioničko učešće u kompenzacijski fond za zajedničku izgradnju ili dokazuje obaveze osiguranja za ovu novu zgradu
• Podaci o građevinskim dozvolama i podaci o zemljištu - vlasništvo ili zakup. Ako ovo drugo, na koliko godina. Provjerite da li se datum završetka nove zgrade razlikuje od kraja roka zakupa - brojevi se moraju podudarati. I svakako pogledajte frazu o datumu dospijeća - trebalo bi da piše “Due Date”, a ne “Preliminarni rok”. Važno je
• Mehanizam obračuna - prema ugovoru o udjelu u kapitalu, plaćate novac nakon registracije ugovora u uredu Rosreestra, ali ne prije toga. Programer može tražiti da dio ugovora platite unaprijed, ali je bolje da mu pokažete svoju solventnost na drugi način - na primjer, izvodom iz banke za traženi iznos ili formatom plaćanja putem sefa ili pisma kredita

Provjerite sve informacije u ugovoru o udjelu prije nego što ga potpišete i pošaljete dokumente u Rosreestr.

Zaključivanje ugovora (uzorak)

Od vas će se tražiti da potpišete sam ugovor u uredu developera. Nemojte pristati da ga potpišete istog dana kada ga vidite prvi put. Imate pravo da ga dopunite potrebnim tačkama i pozovete programera da izvrši ove ispravke u konačnoj verziji. Algoritam bi trebao izgledati ovako:

• Provjeravate sve informacije o programerima
• Dođite u njegovu kancelariju, tražite kopiju DDU i deklaracije projekta
• Pažljivo proučite sve klauzule ugovora, najbolje od svega - uz angažovanje advokata koji se bavi ovim područjem
• Ili napravite promjene i pregovarajte sa programerom
• Ili date svoju saglasnost i ostavite svoj potpis na ugovoru

Ugovor sastavlja sam programer. Na našoj web stranici možete proučiti ugovor o stvarnom udjelu u kapitalu. Uzorak je dostupan.

Paket dokumenata

Paket dokumenata koje dioničar treba prikupiti je prilično mali. Potrebno je prikupiti:

• Kopija pasoša
• Sam sporazum i njegovi aneksi
• Dodatni ugovori sa programerom - ako je potrebno
• Prijava dioničara u slobodnoj formi (šablon obezbijedio programer)

Ako stan kupujete preko punomoćnika, morat ćete potpisati punomoć kod notara. Ako imate supružnika, morat ćete dobiti njihovu saglasnost za kupovinu od notara. U slučaju hipoteke, banka će pripremiti tripartitni ugovor o zaključivanju ugovora o udjelu u kapitalu

Registracija

Za registraciju ugovora o vlasničkom učešću, vi i predstavnik developera možete kontaktirati nekoliko mjesta:

• Ured Rosreestra u vašem regionu
• Multifunkcionalni centar za pružanje javnih usluga. Period registracije će se produžiti za jedan dan, ali redova praktično nema
• Podnesite dokumente putem elektronske registracije - to se obično dešava ako stan kupujete putem hipotekarnog kredita. Kao pojedinac, to možete učiniti sami, ali za to je potreban elektronski potpis. Vremenski okvir se značajno povećava, pa je lakše koristiti prve dvije opcije

Nakon predaje dokumenata, dobijate potvrdu da su radovi prihvaćeni. Ako je sve prošlo dobro, dobit ćete potvrdu o zaključenju ugovora o udjelu u kapitalu. Ostaje samo sačekati završetak izgradnje.

Rizici

Uprkos svim užicima ugovora o dioničkom kapitalu u 2019. godini, novopečeni dioničar se i dalje može suočiti s činjenicom da će njegova nova zgrada postati problematična. To se uglavnom dešava zbog bankrota razvojne kompanije. Zakonodavac smatra da su rizici po ugovorima o zajedničkom učešću minimalni, jer će u ovoj situaciji raditi kompenzacijski fond za zajedničku izgradnju. Ali kako presedana još nije bilo, može se samo nagađati kako će se sve odvijati u stvarnosti.

Pravnik u Odboru za pravnu odbranu. Specijalizirao se za rješavanje slučajeva vezanih za žalbe na nezakonite radnje službenika, stambene sporove i naplatu kazni od investitora. Veliko iskustvo u radu prema 214 federalnih zakona.

Državna registracija ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji vrši se u skladu sa zahtjevima Zakona br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima“. Programer registruje ugovor. Međutim, zakon ne zabranjuje akcionaru da to uradi sam.

Potrebno je dostaviti organu za registraciju - Rosreestr

• Zahtjev za državnu registraciju;
• Dokument koji potvrđuje plaćanje državne pristojbe (iznos državne pristojbe je utvrđen članom 333.33 Poreskog zakona Ruske Federacije);
• Dokumenti koji potvrđuju ovlaštenja predstavnika nosioca autorskog prava i učesnika u transakcijama, uključujući ovlaštenja predstavnika pravnog lica da djeluje u ime potonjeg;
• Dokumenti kojima se utvrđuje postojanje prava;
• Identifikacioni dokument predočen od strane pojedinca - predstavnika organizacije;
• Osnivački dokumenti (ili njihove overene kopije) pravnog lica;
• Dokumenti koji opisuju zajednički građevinski objekat (na primjer, stan), s naznakom njegove lokacije na planu objekta nekretnine koji se stvara (kuće) i planiranog područja.

Prilikom registracije DDU-a, od dioničara se mogu zahtijevati drugi dokumenti (po nahođenju tijela za registraciju).

Ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji mora da sadrži (član 4 214-FZ):

• određivanje konkretnog objekta zajedničke gradnje koji će ustupiti nosilac, u skladu sa projektnom dokumentacijom, nakon dobijanja dozvole za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i/ili druge nepokretnosti;

Nakon registracije ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, na zahtev učesnika u zajedničkoj izgradnji u skladu sa čl. 2. čl. 21 Federalnog zakona br. 214-FZ od 30. decembra 2004. godine, programer je dužan dati na pregled:

• građevinska dozvola;
• studija izvodljivosti projekta za izgradnju stambene zgrade i (ili) druge nekretnine;
• zaključak državnog ispitivanja projektne dokumentacije;
• projektnu dokumentaciju, uključujući sve izmjene u njoj;
• dokumenti koji potvrđuju prava investitora na zemljišnu parcelu.

Od 214-FZ: Koje garancije daje zakon?

Prema 214-FZ, jedan od mogućih načina za privlačenje sredstava građana u vezi sa pravom građana na vlasništvo nad stambenim prostorima u stambenim zgradama, koji u vrijeme privlačenja sredstava građana nisu pušteni u rad, je sklapanje ugovora za učešće u zajedničkoj izgradnji (u daljem tekstu - DDU).

Prije svega, jedna od glavnih garancija poštivanja prava građana, predviđenih 214-FZ, je zabrana investitora da zaključi DDU prije nego što dobije građevinsku dozvolu, objavljivanje, postavljanje i (ili) podnošenje projektna deklaracija i državna registracija od strane investitora vlasništva nad zemljišnom parcelom ili ugovor o zakupu, podzakup zemljišne parcele namijenjene za izgradnju objekta (član 3 214-FZ). Ovo pravilo isključuje mogućnost činjenja lažnih radnji prema građanima radi privlačenja njihovih sredstava za izgradnju zamišljenih, nepostojećih objekata.

Osim toga, DDU se zaključuje u pisanom obliku, podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka takve registracije (dio 3, član 4 214-FZ). Dakle, pravno isključena je mogućnost "dvostruke" prodaje stambenih prostora od strane beskrupuloznog investitora. Prilikom upisa stambene zgrade, Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju provjerava postojanje prava trećih lica na objektu i provjerava postojanje stana u zgradi u izgradnji analizom projektne dokumentacije stambene zgrade u izgradnji.

Prema čl. 13 214-FZ, kako bi se osiguralo ispunjenje obaveza graditelja prema DDU-u, od trenutka registracije kod učesnika u zajedničkoj izgradnji, zemljište u vlasništvu investitora po pravu vlasništva ili pravu zakupa, pravo podzakupa i stambene zgrade u izgradnji (nastaloj) na ovoj zemljišnoj parceli i (ili) drugoj imovini. Ova odredba 214-FZ pruža dodatne garancije poštivanja prava učesnika u zajedničkoj izgradnji u slučaju bankrota (namjernog stečaja) investitora.

Aktivnosti programera prilikom privlačenja sredstava građana po DDU podliježe državnoj kontroli od strane ovlaštenih tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Od 214-FZ: Kako registrirati ugovor?

Državna registracija ugovora o udjelu u kapitalu vrši se u skladu sa zahtjevima Zakona br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima“. Da biste registrovali prvi ugovor o udjelu, morate nadležnom organu za registraciju dostaviti:

• Prijava za državnu registraciju. Dokument koji potvrđuje plaćanje državne dažbine (iznos državne dažbine utvrđen je članom 333.33 Poreskog zakona Ruske Federacije).
• Dokumenti koji potvrđuju ovlaštenje predstavnika nosioca autorskog prava i učesnika u transakcijama, uključujući ovlaštenje predstavnika pravnog lica da djeluje u ime potonjeg. Dokumenti kojima se utvrđuje postojanje prava. Identifikacioni dokument predstavljen od strane pojedinca - predstavnika organizacije. Osnivački dokumenti (ili njihove overene kopije) pravnog lica. Dokumenti koji opisuju objekat zajedničke gradnje, sa naznakom njegove lokacije na planu objekta koji se stvara i planiranog područja. Građevinska dozvola. Projektna deklaracija. Plan objekta nekretnine koji se kreira, s naznakom njegove lokacije i broja stambenih i nestambenih prostorija koje se nalaze u njemu i planirane površine svakog od njih.

Od 214-FZ: Koje dokumente mora dostaviti programer?

U skladu sa čl. 4 214-FZ, ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji mora sadržavati:

• određivanje određenog objekta zajedničke gradnje koji će se prenijeti u skladu sa projektnom dokumentacijom investitora nakon što dobije dozvolu za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) druge nekretnine;
• rok u kome nosilac projekta ustupi projekat zajedničke izgradnje na učesnika zajedničke izgradnje;
• ugovornu cijenu, uslove i postupak njenog plaćanja;
• garantni rok za zajednički građevinski projekat.

U skladu sa zahtjevima 214-FZ:

Na zahtjev učesnika u zajedničkoj izgradnji u skladu sa tač. 2. čl. 21 214-FZ programer je dužan dati na pregled:

• investitor je dužan da prenese objekat zajedničke izgradnje na učesnika u zajedničkoj izgradnji najkasnije u roku navedenom u ugovoru;
• ako se izgradnja (izgradnja) stambene zgrade i (ili) druge nekretnine ne može završiti u roku predviđenom ugovorom, investitor najkasnije do za dva meseca pre isteka navedenog roka dužan je da učesniku u zajedničkoj izgradnji pošalje relevantne podatke i predlog za izmenu ugovora;
• Izvođač je dužan da učesniku u zajedničkoj izgradnji ustupi projekat zajedničke izgradnje, čiji je kvalitet u skladu sa uslovima ugovora, zahtevima tehničkih propisa, projektne dokumentacije i urbanističkih propisa, kao i drugim obaveznim zahtevima. Uslovi ugovora o oslobađanju investitora od odgovornosti za nedostatke u projektu zajedničke izgradnje su ništavni;
• Preduslov da programer dobije pravo na privlačenje sredstava građana za izgradnju je da se pridržava ne samo zahtjeva navedenih u dijelu 1. članka 3. 214-FZ (dobijanje građevinske dozvole, objavljivanje projektne deklaracije, državna registracija prava na zemljišnu parcelu), ali i sa zahtjevima 2. dijela 3. i 3. č. 4. 214-FZ (prisustvo ugovora zaključenog u pisanoj formi i prošla državnu registraciju).
• Građevinska dozvola.
• Studija izvodljivosti projekta za izgradnju stambene zgrade i (ili) druge nekretnine.
• Zaključak državnog ispitivanja projektne dokumentacije.
• Projektna dokumentacija, uključujući sve izmjene koje su na njoj izvršene.
• Dokumenti koji potvrđuju prava investitora na zemljišnu parcelu.
• Prijava za državnu registraciju.
• Dokument koji potvrđuje plaćanje državne dažbine (iznos državne dažbine utvrđen je članom 333.33 Poreskog zakona Ruske Federacije).
• Dokumenti koji potvrđuju ovlaštenje predstavnika nosioca autorskog prava i učesnika u transakcijama, uključujući ovlaštenje predstavnika pravnog lica da djeluje u ime potonjeg.
• Dokumenti kojima se utvrđuje postojanje prava.
• Identifikacioni dokument predstavljen od strane pojedinca - predstavnika organizacije.
• Osnivački dokumenti (ili njihove overene kopije) pravnog lica.
• Dokumenti koji opisuju objekat zajedničke gradnje, sa naznakom njegove lokacije na planu objekta koji se stvara i planiranog područja.
• Građevinska dozvola.
• Projektna deklaracija.
• Plan objekta nekretnine koji se stvara, navodeći njegovu lokaciju i broj stambenih i nestambenih prostorija koje se nalaze u njemu i planiranu površinu svakog od njih

Vrlo važnu ulogu igra i činjenica ko potpisuje ugovor o udjelu od strane razvojne kompanije. Na osnovu zahtjeva koji postoje u domaćem zakonodavstvu, samo generalni direktor razvojne kompanije ima pravo potpisati DDU bez punomoćja. Ali ova praksa u našoj zemlji praktički izostaje: samo jedan od sto generalnih direktora potpisuje takve dokumente. Dakle, nakon što provjerite DDU sa pravnikom treće strane kako biste utvrdili da li je u skladu s interesima klijenta, morate obratiti pažnju na programera koji je potpisao ugovor.

Obično takve ugovore potpisuju direktor prodaje, komercijalni direktor ili šef odjela prodaje. Dakle, ako ugovor ne potpisuje generalni direktor, već neko od gore navedenih osoba, onda svakako tražite da dostavite originalnu punomoć za potpisivanje takvih dokumenata. Ali ovaj original ne samo da treba pogledati, nego treba tražiti da napravite njegovu kopiju i ovu kopiju treba ovjeriti kod notara.

Koja je opasnost od potpisivanja ugovora o sporazumu ne od strane generalnog direktora?

Ako ugovor o udjelu nije potpisan od strane generalnog direktora, već od strane osobe koja nema službenu punomoć za obavljanje takvih radnji, onda takav ugovor neće imati pravnu snagu. Ispada da će potencijalni vlasnik kuće u novogradnji svoj novac uložiti u izgradnju stana koji možda neće dobiti. S obzirom da je trošak stana nekoliko miliona rubalja, stoga nije vrijedan rizika.

Šta osigurava kopija punomoćja?

Uz pomoć punomoći (ili bolje rečeno, njene kopije jer niko neće dati original) možete dokazati pravnu valjanost ugovora sklopljenog s developerom. Ako takva kopija nije pri ruci, gotovo je nemoguće dokazati da je ugovor ispravno potpisan. Ako postoji takva kopija, uvijek možete dokazati da je DDU potpisao predstavnik programera koji je imao pravo na to. Takav dokument će važiti na sudu. Naravno, bolje je da situacija ne dođe na sud, ali u životu postoje različite situacije.

Morate jasno shvatiti da nije samo klijent zainteresiran za potpisivanje ugovora i prodaju stana u novoj zgradi), pogotovo ako odluči

Danas je ugovor o udjelu u kapitalu dokument koji može osigurati zaštitu interesa dioničara prilikom kupovine stambenog prostora od razvojne kompanije. Zakon postavlja jasne zahtjeve za sadržaj dokumenta i regulira prava i obaveze strana, međutim, sporazum može zaštititi dioničara od mnogih problema samo ako je dokument registriran u Rosreestru.

Prilikom potpisivanja DU, sam programer registruje ugovor (ovo je dodatna usluga), ali u isto vrijeme zahtijeva naplatu od dioničara za ovo, i to prilično visoku. Danas ćemo razgovarati o tome može li dioničar uštedjeti novac i samostalno registrovati centar za brigu o djeci kod Rosreestra. Saznat ćete da li dioničar ima pravo na to, da li zakon dozvoljava samoregistraciju i koliko voljno programer pristaje na ovu opciju interakcije s dioničarom.

Šta zakon kaže o samoregistraciji

Počnimo s činjenicom da sam ugovor postoji (DDU), u kojem se ne spominje ko će registrovati dokument. Dodatni ugovor je priložen ugovoru, koji se bavi raznim uslugama koje programer pruža uz naknadu, posebno registracija dokumenata je upravo dodatna usluga koju programer pruža dioničaru.

saveznog zakona (FZ-214) utvrđuje da je odnos između akcionara i investitora uređen odredbama Zakona o zaštiti prava potrošača. (ZPP). Član 16. ZZPP-a navodi da kupovina određenih dobara ili usluga ne može natjerati potrošača da kupi drugu robu ili uslugu.

Drugim riječima, investitor ne može dioničaru nametnuti uslugu registracije ustanove za brigu o djeci (upis vlasništva nad nekretninama, kao i druge usluge), ako to ne želi, dioničar ima sva prava da samostalno registruje ugovor s developerom u Rosreestru.

Međutim, danas je registracija DDU-a od strane programera općeprihvaćena praksa; velika većina dioničara, bez oklijevanja, plaća programeru za registraciju. U nekim slučajevima, vlasniku kapitala je zaista lakše da plati da bi sve bilo urađeno za njega, posebno ako se nikada nije suočio sa takvim pitanjima. Ali najčešće klijenti razvojnih kompanija jednostavno ne sumnjaju da mogu odbiti uslugu registracije i učiniti sve sami, štedeći novac.

Koliko? Koliko zapravo košta registracija ugovora?

Mora se reći da programer traži značajne sume novca kao plaćanje za ovu uslugu., troškovi registracije (iz razloga koji nisu sasvim jasni) počinje negdje oko 30 hiljada rubalja, a cijena cijelog paketa dodatnih usluga može premašiti 300 hiljada rubalja. U pravilu, programeri vezuju iznos plaćanja za registraciju predškolske obrazovne ustanove za cijenu stana, uzima se postotni omjer cijene kupljenog stambenog prostora i iznosa plaćanja. Dakle, danas graditelji i programeri uzimaju do 1% cijene stana.

Usput, programeri su se počeli postupno udaljavati od ove prakse, prihvaćajući određenu fiksnu vrijednost za troškove svojih usluga.

Možda se to dešava iz razloga što su dioničari u posljednje vrijeme postali pismeniji, a menadžerima je sve teže odgovarati na neugodna pitanja. Zaista, teško je objasniti kako kvadratura i cijena stanovanja mogu utjecati na cijenu usluge (u stvari, skup istih radnji koje se izvode u standardnom nizu).

Zapravo, cijena usluge koju programeri nameću na ovaj ili onaj način je previsoka, čak i uz minimalnu cijenu. Cijela procedura registracije svodi se na podnošenje kompleta dokumenata (sa strane programera i dioničara), a to se obično radi na veliko; desetine ugovora se istovremeno šalju na registraciju. I da - od investitora se traži da dostavi kompletnu dokumentaciju sa svoje strane samo jednom, kada se zaključi i uknjiži prva stambena zgrada (u stambenom kompleksu u izgradnji). Projektna dokumentacija, dozvole i sl. se predaju jednokratno, a zatim, zajedno sa akcionarskim paketom, investitor podnosi zahtjev za davanje saglasnosti na ugovor itd.

Nakon „otvaranja registracije“ nije potrebno ponovno dostavljanje cjelokupnog paketa dokumenata, već su uglavnom potrebne informacije koje se tiču ​​svakog dioničara.

Kako se potrošač naviknuo da plaća prilično značajne sume za tako lak zadatak za programera? Za programera je vrlo isplativo da dobije dobar novac, u stvari, za ništa. Ako se u fazi izgradnje glavna sredstva koja plaćaju dioničari troše na kupovinu građevinskog materijala, plaćanje radnika, osiguravanje rada opreme i posebne opreme, tada su u fazi registracije ulaganja minimalna.

Zapravo, svi troškovi s kojima će se dioničar suočiti bit će ograničeni samo državnom dažbinom (do 200 rubalja) i troškovi transporta (a to nije činjenica: dokumenti se mogu predati najbližem MFC-u ili čak putem interneta).

Stanje sa registracijom predškolskih obrazovnih ustanova na savremenom tržištu

Programer ima koristi od nedostatka jasnih i strukturiranih informacija o redoslijedu kojim se postupak registracije mora završiti i koji dokumenti moraju biti dostavljeni. Operateri Rosreestra i MFC-a često nisu svjesni, jer su takvi zahtjevi u ovom trenutku izuzetno rijetki. U skladu s tim, predstavnici samog programera također ne žele nikoga savjetovati o ovom pitanju. Stoga, kada sami upisujete predškolski odgoj, morat ćete se zaista potruditi.

Često menadžeri programera insistiraju da kompanija registruje ugovor ako se razgovor ipak okrene ovome, jer većina klijenata i dalje smatra da je usluga obavezna. Shodno tome, daju se različite povlastice za klijente koji su skloni da plate tražene iznose za registraciju DDU (pri odabiru stana i sl.). Predviđeni su i razni bonusi za same prodavače ako nametnu uslugu, pa ako postoji dobar protok klijenata, mogu, pod raznim izgovorima, odbiti one koji ne žele da doplate.

Niko neće zvanično odbiti da potpiše DDU, jer je to očigledno suprotno zakonu. (opisano gore). Na primjer, “pohlepnom” klijentu se daje mogućnost da kupi stan, ali bez rezervacije određenog stana, investitor navodno ne zna kada će klijent registrovati ugovor, niti da li će se to uopće dogoditi. Kao rezultat toga, klijent može dobiti, blago rečeno, ne najpovoljnije uslove.

Nadalje, postupak registracije uključuje podnošenje dokumenata od strane dvije strane odjednom, ako investitor može podnijeti dokumente za dioničara (putem punomoćja), onda su šanse da će programer izdati sličnu punomoć dioničaru praktički ravne nuli.

Menadžeri po pravilu objašnjavaju da je, da bi dioničar sam registrovao ugovor, neophodan sastanak između predstavnika investitora i dioničara na mjestu gdje se dokumenti podnose (u ovom slučaju, developeru je potrebna izjava o njegovom pristanku za sklapanje ugovora s dioničarom, budući da je preostale dokumente već dostavio programer).

Shodno tome, investitor može da se pozove na nemogućnost imenovanja upravnika koji bi se lično bavio pojedinim akcionarom, pa se proces registracije može odgoditi do trenutka kada se prodaju najbolji stanovi. Međutim, malo ljudi zna da u stvari programer može podnijeti dokumente u svoje ime i bez prisustva dioničara.

Samoregistracija predškolskog vaspitanja i obrazovanja

Postoji izlaz iz ove situacije. Akcionar koji ne želi da plati dodatni novac, a može da nađe vremena da sam obavi registraciju, suočava se sa zadatkom koji se sastoji od dve faze. Prvo morate osigurati da programer pruža klijentu priliku da iskoristi svoje zakonsko pravo, a zatim samo trebate prenijeti set dokumenata u Rosreestr.

„Mi ubeđujemo“ programera

Sada ćemo predstaviti metodu koja će pomoći akcionaru da odbije dodatnu uslugu. U fazi potpisivanja DDU (ovo se dešava u prodajnom uredu) nema potrebe postavljati nepotrebna pitanja, već jednostavno potpisati sam DDU, kao i dodatni ugovor - ugovor o pružanju plaćenih usluga, u kojem će biti navedene različite usluge, postupak njihovog pružanja, visina plaćanja, uključujući usluga registracije DDU u Rosreestr. Nakon potpisivanja, klijent dobija spisak dokumenata koji se moraju dostaviti razvojnoj kompaniji kako bi njen predstavnik mogao da ispuni obaveze iz dva ugovora.

Već sljedeći dan trebate doći u odjel prodaje sa izjavom o želji za raskidom dodatnog ugovora (istovremeno je potvrđena saglasnost da se poštuju uslovi glavnog dokumenta) . Prijava se piše u dva primjerka, jedan se predaje odgovornom licu (u odjelu transakcijskih usluga), a na drugom se stavlja oznaka koja potvrđuje prihvatanje prijave.

Sada ostaje samo čekati rezultat u obliku službenog odgovora programera. Postoje dva scenarija za razvoj događaja - ili programer pristaje raskinuti ugovor o dodatnim uslugama ili odbija to učiniti (pismeno). U prvom slučaju možete početi s plaćanjem i registracijom ugovora. U drugom slučaju, morate platiti iznos koji je tražio programer, uzeti službeni odgovor programera, ugovor o udjelu i otići na sud s tužbom. Pisani odgovor će poslužiti kao uvjerljiv dokaz da programer krši zakon i iznuđuje novac za dodatne usluge.

Ako sud presudi u korist vlasnika kapitala (a šanse su prilično velike), onda će iznos plaćen po drugom sporazumu biti vraćen. Istovremeno, programer će biti obavezan ispuniti obaveze prema DDU-u, jer jednostavno nema razloga za raskid ovog ugovora.

Pripremamo dokumente

U svakom slučaju, do trenutka kada sud donese odluku, ugovor neće biti registrovan, jer investitor nije dobio od vlasnika kapitala skup dokumenata potrebnih za to. Dakle, u ovoj fazi akcionar treba da pripremi potrebne papire sa svoje strane (programer će, sa svoje strane, dostaviti potrebne dokumente Rosreestru), i idi prijavi svoje predškolsko obrazovanje.

Za registraciju će biti potrebna sledeća dokumenta:

Lična karta ili punomoćje, ako neko registruje ugovor u ime akcionara. Ako se u transakciji radi neko ko zastupa interese djeteta, potreban je izvod iz matične knjige rođenih, a za nesposobno lice transakciju može obaviti njen staratelj, u kom slučaju će biti potrebna potvrda o imenovanju za staratelja;

Ugovor o učešću. Dokument se mora dostaviti u tri primjerka (za akcionara, Rosreestr i kompaniju za razvojne programere), ako postoji više dioničarskih ugovora, onda mora postojati odgovarajući broj primjeraka;

Prijava za registraciju, ovo mora biti prijava dioničara i aplikacija programera. U slučaju samoregistracije, potonji će to dostaviti Rosreestru;

Ukoliko su u transakciji uključena pozajmljena sredstva, potrebno je obezbijediti ugovor o zalozi, jer će se istovremeno sa registracijom DDU-a vršiti i upis tereta prava potraživanja;

Dokumenti za nekretninu - plan imovine sa naznakom lokacije stana, površine i drugih parametara stanovanja. Dokumente sastavlja programer i, u vrijeme potpisivanja DDU-a, dogovoreni su sa dioničarom;

Dokument koji potvrđuje saglasnost supružnika da izvrši transakciju, ovjeren kod notara. Nije potrebno ako su muž i žena strane u transakciji.

Zbog činjenice da se promjene u zakonodavstvu periodično dešavaju, predstavljena lista može biti promijenjena, pa je potrebno provjeriti kod Rosreestra. Prilikom podnošenja dokumenata potrebno je platiti naknadu (do 200 rubalja), ne morate dati potvrdu, samo ako nema podataka o plaćanju u roku od pet dana (radnici) Rosreestr će obustaviti registraciju i vratiti paket dokumenata bez pregleda.

Registracija u Rosreestru predškolske obrazovne ustanove sa hipotekom

Ako su pozajmljena sredstva uključena u transakciju, potrebno je dostaviti ugovor o hipoteci s bankom Rosreestr-u. Pored toga, biće potreban i ugovor o zalozi, jer će se istovremeno sa registracijom DDU-a vršiti i upis tereta prava potraživanja.

Predajemo dokumentaciju i preuzimamo registrovani ugovor

Dokumente možete podnijeti u teritorijalnoj kancelariji Rosreestra, putem MFC-a ili putem Interneta (web stranica Rosreestra ili Jedinstveni portal javnih usluga), poštom. Osim toga, moguće je prenijeti dokumente predstavniku Rosreestra tokom prijema na licu mjesta (ako je mogućnost kretanja ograničena, besplatna je, u ostalim slučajevima se plaća).

Registracija (u zakonu) mora se završiti u roku od sedam radnih dana, ako su dokumenti dostavljeni preko MFC-a, to će trajati par dana duže (uključujući dostavu). Nakon što prođe navedeno vrijeme, potrebno je da u ruke dobijete registrirani ugovor, a na dokumentu će se pojaviti registracijski natpis.

Zaključak

Opisali smo redoslijed radnji koje je potrebno poduzeti kada sami registrirate ustanovu za brigu o djeci. Nadamo se da će vam predstavljene informacije pomoći da uštedite novac prilikom registracije nekretnine kod investitora. Zapamtite svoje pravo da odbijete dodatne usluge; to se ne odnosi samo na registraciju ugovora, već i na registraciju vlasništva nad vašom kućom. U zaključku, želio bih vas podsjetiti na potrebu pažljivog proučavanja ugovora i kontaktiranja profesionalnih advokata u slučaju raznih poteškoća.

Igor Vasilenko