Finansijska zamrzavanja. Putin je naložio da se zajednička gradnja zamijeni projektnim finansiranjem

Krajem februara, Komitet Državne dume za prirodne resurse, imovinu i zemljišne odnose održao je parlamentarna saslušanja o prelasku stambene izgradnje na projektno finansiranje.

Otvarajući sednicu, predsednik Odbora Nikolay Nikolaev podsjetio da je diskreditirani ruski model zajedničke gradnje izazvao pojavu više stotina hiljada prevarenih dioničara, te da je država prinuđena da u roku od tri godine provede reformu stambenog sektora. Parlamentarka je govorila o fazama reforme, koja bi trebalo da bude završena do 2021. godine.

“Reforma ima za cilj ne samo smanjenje rizika za građane, već i uvođenje novih mehanizama za razvoj tržišta i razvojnih kompanija. Ciljni model u izgradnji predviđa uvođenje escrow računa, obavljanje obračuna preko ovlaštenih banaka, te utvrđivanje činjenice da je objekat pušten u funkciju kao osnova za prijenos sredstava vlasnika kapitala investitoru. Escrow računi bi trebali olakšati administrativni teret i postojeća ograničenja za programere. U ovom slučaju se preraspodijele rizici dioničara, a kontrolu će vršiti banke i model koji gradimo“, rekao je Nikolaev.

Zatim je govornik dodao da je veliki broj veoma velikih, tzv. Vlada bi sistemski važnim investitorima mogla dati pravo na produženi prelazak na novi model finansiranja do četiri do pet godina kako bi se osigurala stabilnost njihovog rada, uključujući i završetak napuštenih objekata.

Zamjenik ministra građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Nikita Stasishin je jasno stavio do znanja da je zabrinut zbog mogućnosti negativnih posljedica reforme, koja neće dozvoliti razvoj stambene izgradnje i učiniti stanovanje nedostupnim. On je prokomentarisao prijedlog da se iz zakona uklone zahtjevi za investitore koji završe izgradnju „dužničkih“ projekata.

Prema Stasishinu, regionalne vlasti koje dozvoljavaju programerima da privlače sredstva od dioničara moraju biti odgovorne za to. „Ako smatraju da su neki programeri sistemski važni, čvrsto stoje na svojim nogama, znaju svoju finansijsku situaciju, a mogu pružiti i bankarsku podršku, neka preuzmu garancije“, naglasio je govornik. “Ali to ne daje programerima pravo da ne transformišu svoje poslovanje u apsolutno transparentan oblik kako bi podnosili izvještaje u okviru AIFC-a.”

Zamjenik ministra upitao je prisutne bankare: „Koliko će koštati bankarska podrška? Naš stav je da to treba da košta nula ili tako nešto. Također je potrebno razumjeti mogućnost banaka (jasno je da zakon treba mijenjati) da pređu na escrow račune kako developer više ne bi primao novac kupaca, već išao kroz istinski transparentne instrumente. Da se izbjegne, opet, pojava novih dioničara.”

Gospodin Nikolaev je u odgovoru rekao da se uvodi odredba (usvojena u prvom čitanju) prema kojoj će se stvoriti vertikalna hijerarhija državnih organa nadležnih za nadzor i kontrolu. “Ovaj dokument će osigurati apsolutnu transparentnost i mogućnost upravljanja rizicima. Ministarstvo građevinarstva će, između ostalog, učestvovati u imenovanju čelnika novog organa”, uvjerio je narodni poslanik.

Državni složeni fond je privremena mjera

Finansijski direktor AHML-a nastavio je temu upravljanja rizicima Viktor Šlepov, govorio je o radu kompenzacionog fonda koji je stvoren da garantuje završetak izgradnje. Otvoren krajem oktobra 2017. godine, fond je prikupio oko 180 miliona rubalja, a obaveza je prihvaćena u iznosu od oko 20 milijardi rubalja. U ovom slučaju, tarifa iznosi 1,2% od zaključenih ugovora o udjelu u kapitalu. Podsjetio je prisutne da će fond poslovati samo u fazi prelaska na projektno finansiranje i uvođenje escrow računa. G. Šlepov je rekao da bi želio da razbije mitove koji postoje čak i među stručnjacima da je projektno finansiranje alternativa zajedničkoj izgradnji. “Ugovor o vlasničkom učešću kao instrument i kao pravna struktura ostaće u potpunosti sa svim prednostima i prednostima u vidu državne registracije, kontrole i računovodstva prodaje stanova. Tranzicija u cjelini također ne znači odbijanje korištenja novca građana pri kupovini stambenog prostora u izgradnji“, objasnio je govornik. — Glavno je da će se pravi model ekonomskih podsticaja izgraditi kada se u projektu pojavi investitor, koji snosi rizik do poslednjeg dana. U novom modelu dobićemo snažnog igrača u vidu bankarske zajednice, koji će svojim novcem biti zainteresovan da projekat bude završen.”

Prema rečima predsednika Grupacije kompanija PIK Sergej Gordejev, sistemski važnim kompanijama je potreban nesmetan prelazak na apsolutno neophodan novi sistem – uostalom, poslovni planovi su se zasnivali na postojećim zakonima. Zabrinutost programera je moguća prevlast ovlasti banaka nad programerima. „Tako da nema te pojave da banka dva puta pozajmljuje isti novac: kupcu kao hipoteku sa 10%, a zatim investitoru sa 5%. Istovremeno, programer je primoran da plati dodatnu i prilično značajnu kamatu na finansiranje projekta“, objasnio je Gordejev svoj stav.

Što se tiče ostalih parametara zakona koji se tiču ​​investitora, gospodin Gordejev je instalaciju nazvao „jedan programer - jedna građevinska dozvola“. “Logika zakonodavca je jasna, ali ako se u današnjoj situaciji ova tačka ne izvrši potrebnim prilagođavanjem, neki projekti će biti paralizovani”, smatra on. U zaključku, Gordejev je podsjetio da još uvijek ne postoji šema koja omogućava kompanijama, u okviru novog zakona, da završe izgradnju objekata za prevarene dioničare.

Kako dvaput posuditi isti novac?

Govoreći o stavu Centralne banke o problemima industrije, zam. Predsjednik Centralne banke Olga Polyakova Bio sam prilično skeptičan. Prema bankarima, jedan od glavnih problema je nedostatak efikasnog mehanizma kontrole. “Zašto kompaniji nedostaju sredstva za izgradnju objekta, uprkos činjenici da se preko DDU prikuplja dovoljno sredstava? Osim toga, programeri imaju vlastita sredstva, veliki programeri mogu davati kredite. Zakon predlaže kontrolne mehanizme koji će omogućiti praćenje namjenske upotrebe sredstava za izgradnju određenog projekta“, rekla je gospođa Polyakova.

Odgovarajući na primedbu šefa PIK Grupe Sergeja Gordejeva u vezi sa izdavanjem dvostrukog zajma - akcionaru i investitoru - Olga Poljakova je napomenula da je takav mehanizam moguć ako se dogodi u jednoj banci. „Osim toga, banka dva puta preuzima kreditni rizik – kada izdaje novac pojedincu i kada daje kredit investitoru“, podsjetio je zamjenik predsjednika Centralne banke. — Trošak zajma za investitora, ako se akumuliraju sredstva dioničara na escrow računima, bit će niži od ključne stope. Pa, koliko znamo, programeri, primajući kredite od banaka, pozajmljuju ih svojim podružnicama uz prilično pristojne kamate. Stoga ne bih rekao da će prelazak na novi mehanizam dovesti do većih troškova izgradnje.”

U odgovoru na pasus Olge Poljakove, gospodin Nikolaev je primetio da su ovde akumulirana različita gledišta učesnika na tržištu, ali ne vidi da je bankarska zajednica u redu za reformu, što znači da postoji određeni oprez.

Anatolij Kozlačkov, potpredsjednik Udruženja banaka Rusije napomenuo je da su zahtjevi za ovlaštene banke koje je razvilo Ministarstvo građevinarstva previsoki. Prema njegovim informacijama, njima odgovara samo 19 banaka, od kojih nijedna nije regionalna. Prema Udruženju, nivo kapitala banke trebalo bi da bude smanjen na milijardu rubalja, a rejting ne bi trebalo da bude niži od „BB-“.

Gospodin Kozlačkov je potvrdio strahovanja svojih kolega koji su ranije govorili da nije razrađena zakonska regulativa bankarske podrške. Na primjer, zakon obavezuje banke da donesu odluku o plaćanju u roku od jednog dana, ali bankarska podrška zahtijeva proučavanje mnogih dokumenata. Rok plaćanja se mora povećati na pet dana, napomenuo je govornik. Tada će banke nastaviti, inače će programeri dobiti odbijenice u 90% slučajeva.

Olga Poljakova je morala da ispravi svog kolegu. “Zahtjevi Centralne banke, Ministarstva građevinarstva i AHML omogućavaju 66 banaka sa rejtingom “A-” da pruže bankarsku podršku i otvore escrow račune. Smatramo ispravnim fokusirati se ne na iznos kapitala, već, prije svega, na rejting”, rekao je bankar.

Završavajući raspravu o ulozi banaka u prelasku na projektno finansiranje, gospođa Poljakova je podsjetila da parlamentarna saslušanja imaju za cilj da se zaustave bespovratno korištenje sredstava dioničara kako bi ljudi dobili smještaj u skladu sa ugovorom. “Stoga će najefikasniji način rješavanja ovog problema biti uvođenje mehanizma kontrole rada, koji će implementirati i regulatorna tijela građevinske industrije i banke. Pa vjerujem da će i programeri biti zainteresovani za ovo”, rezimirao je zamjenik predsjednika Centralne banke.

Alexandra Bartoch

Glasine o namjeri da se shema dioničkog prikupljanja sredstava promijeni u šemu projektnog finansiranja, koje su ljeti lutale po marginama specijalizovanih institucija, sada su dobile vrlo opipljivu osnovu. Predsjednik je zadužio Vladu da, uz učešće Centralne banke, izradi set mjera za postepenu zamjenu dioničke izgradnje projektnim finansiranjem.

Urednici sajta zamolili su top menadžere razvojnih kompanija da se izjasne o nadolazećim inovacijama, a u ovom članku pokušaćemo da shvatimo koliko je takva odluka opravdana, kako će uticati na primarno tržište nekretnina i ko bi od svega mogao imati koristi. ovo.

Problemi i radikalna promjena rješenja

Uprkos činjenici da je zakonska regulativa koja reguliše tržište zajedničke gradnje svake godine sve stroža, a određene izmjene i dopune stalno stupaju na snagu kako bi se dioničari zaštitili od rizika, sve to ne dovodi do opipljivih rezultata. Kao i ranije, u različitim regionima zemlje, investitori su suočeni sa nerešivim problemima koji ometaju završetak izgradnje i akcionari su primorani da traže načine da brane svoje interese.

Vjerovatno je Ministarstvo građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti počelo sagledavati Federalni zakon br. 214 iz malo drugačijeg ugla i došlo do zaključka da je u zajedničkoj gradnji, u principu, nemoguće eliminisati rizike. Bilo kako bilo, krajem oktobra 2017. ministar Mihail Men je novinarima saopštio odgovarajuću naredbu predsjednika. Još se ništa ne zna o vremenu tranzicije, jer sada nije jasno kako se takva tranzicija može tehnički implementirati. Zapravo, nije baš jasno kakve će promjene izazvati sljedeća briga države za građane koji žele poboljšati svoje životne uslove uz minimalne troškove.

Šta je projektno finansiranje na tržištu novih zgrada?

Šta uključuje prelazak na projektno finansiranje? To znači da više neće biti moguće kupovati nekretnine ni u jednoj fazi izgradnje; Sredstva za izgradnju će obezbijediti banke u okviru konkretnog projekta. Naravno, stanovanje će koštati mnogo više sa ove tačke gledišta, inovacija nije od velike koristi za građane, iako će rizici „nedovršene gradnje“ ili „dugogradnje“ biti minimizirani. Rast cijena će također biti uvelike olakšan nadolazećim trendom monopolizacije tržišta od strane velikih investitora, jer mnoge male građevinske kompanije jednostavno neće moći balansirati na ivici profitabilnosti – bankarski krediti su skuplji od sredstava prikupljenih iz kapitala. držači.

Velika većina developera nema sopstveni kapital, pa su prinuđeni da prikupljaju sredstva kroz učešće građana ili da uzimaju kredit u banci samo nekoliko graditelja grade sopstvenim novcem. Istovremeno, bankarski krediti nisu jeftino zadovoljstvo za programere, u zavisnosti od specifičnih uslova, preplata za korišćenje kredita se kreće od 20% do 60%, za razliku od novca vlasnika kapitala za čije korišćenje; ne morate ništa platiti. Ovo obesmišljava građevinarstvo za kompanije koje nemaju finansijsku podršku po povoljnijim uslovima.

Monopoliziranje tržišta izbacivanjem programera?

Jedini faktor koji uliva optimizam je mogući vremenski okvir za realizaciju ideje - stručnjaci smatraju da će shema finansiranja projekta proraditi za 10 - 15 godina, a do tada će sve biti kao i do sada, potpisivanje ugovora i isplata prema ugovoru. Međutim, od 2018. godine stupaju na snagu nove izmjene i dopune Federalnog zakona 214, koje same po sebi mogu smanjiti broj programera. Riječ je o zahtjevima za veličinom odobrenog kapitala investitora koji prikuplja sredstva, za iznos osnovnog kapitala, koji je dio ukupnog iznosa sredstava potrebnih za izgradnju, kao i o potrebi doprinosa u Fond za obeštećenje.

Dakle, dolaze radikalne promjene u zakonodavstvu koje reguliše građevinsku industriju. Kako će ove promjene uticati na investitore i potencijalne kupce stanova u novogradnji? stranica saznaje od najvećih igrača na tržištu nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji.

Komentari stručnjaka

Roman Sigitov Generalni direktor SEVERIN DEVELOPMENT-a

Sada je jasno da će doći do prelaska sa zajedničke izgradnje na projektno finansiranje: predsednik Rusije je naredio razvoj mera za fazni prelaz u roku od 3 godine.

Ideja o prelasku na projektno finansiranje je utemeljena. Država je već prilično umorna od trošenja energije i novca na „otplatu“ problema povezanih s prevarenim dioničarima i „spašavanje“ velikih developera. Lakše mu je prebaciti odgovornost na ramena drugog profesionalnog igrača na tržištu. I banke će biti takav igrač.

Inovacija će dovesti do značajnih promjena na tržištu. Prije svega, objedinjuju se interni bankarski procesi koji se odnose na izdavanje kredita za stambenu izgradnju. Sa organizacione tačke gledišta, ovo će biti od koristi za sve programere, jer će procedure i kriterijumi za kreditiranje projekata postati mnogo transparentniji.

Istovremeno, podportfolio stambenih kredita banaka značajno će se povećati – za 1,5-2 puta. Programeri sada neće imati izbora osim da otvore punu kreditnu liniju. Takva univerzalna "obaveza" će se neizbježno "namiriti" u troškovima izgradnje, zbog čega će prodajna cijena po kvadratnom metru za kupca porasti za najmanje 10-20%, ako država ne ponudi vrlo specifične kompenzacijske mjere.

Roman Sychev Izvršni direktor Tekta Grupe

U Rusiji se primarno tržište nekretnina formiralo u uslovima visoke inflacije i skupih kredita za realizaciju razvojnih projekata, pa su glavni izvor finansiranja izgradnje bili sami kupci. Međutim, danas je očigledno da je prelazak sa prodaje stambenih objekata u izgradnji na prodaju gotovih objekata neizbježan, a strožiji zahtjevi prema investitorima (od 2018. godine) postavljaju temelje za period adaptacije. Finansiranje projekata privlačenjem kreditnih sredstava i sopstvenih sredstava eliminisaće učešće akcionara i definitivno će rešiti problem dugoročne gradnje ukoliko dođe do potpune zabrane prodaje stanova pre puštanja objekta u funkciju.

S jedne strane, zajednička gradnja je korisna za sve – i za investitore, i za dioničare, i za državu, ako govorimo o pravom poslu. To omogućava investitoru da obuzda povećanje cijena, akcionaru da kupi stambeni prostor po boljoj cijeni, a državi da ima poreze i poveća BDP. Ali s druge strane, u svim razvijenim zemljama ne postoji sistem prodaje stanova u fazi temeljne jame. Sva svjetska praksa zasniva se na prodaji gotovih stanova, a samo profesionalni investitori ulažu u određeni projekat i snose rizike.

Govoreći o investitorima od strane fizičkih lica, njihov udio na našem tržištu je vrlo neznatan. Na primjer, prema podacima o ciljnoj publici stambenog kompleksa Mayakovsky, udio investicijskih kupovina nije veći od 7%, dok se preostali dio stanova kupuje za lični boravak. Mislim da je slika u celini identična za novogradnje u Moskvi.

Prelaskom na prodaju stanova u gotovim kućama, programeri će osjetiti stvarne tržišne preferencije kupaca. Oni će morati da prodaju stanove ne na osnovu slika i obećanja, već da pokažu gotov stambeni kompleks, pravi ulaz i kvalitet kuće, uređen prostor i funkcionalnu društvenu infrastrukturu.

Štaviše, uvođenje bankovnog finansiranja na primarno stambeno tržište definitivno će dovesti do povećanih zahtjeva banaka prema investitoru i njegovom projektu. Videćemo i čiji su projekti zaista promišljeni i proračunati, a koji zbog povećanih rizika ne mogu da se realizuju. Jedina zabrinutost je moguća monopolizacija tržišta razvoja od strane najvećih igrača koji imaju preferencije u pristupu resursima (lokacije, komunalije, finansiranje).

Valery Mishchenko Predsjednik Upravnog odbora Porodice kompanija KASKAD

Prelazak sa zajedničke izgradnje na model projektnog finansiranja dovešće do konsolidacije tržišta i istovremenog izlaska iz industrije kompanija koje nemaju značajna sopstvena sredstva. To je logično, jer će promjene značiti povećanje investicionog praga za realizaciju bilo kojeg projekta na tržištu nekretnina. Programer, koji ima razvojni cjevovod vrijedan 2 milijarde rubalja, neće moći uzeti 500 miliona od banke, imajući svojih 150-200 miliona. Računica developera je jasna: on se oslanja na novac učesnika zajedničke izgradnje . Ali banka više neće biti zadovoljna ovim pristupom, zahtijevat će od programera da na svom računu ima svojih 600-700 miliona rubalja. To će sigurno natjerati male i srednje igrače da napuste tržište – neće moći preuzeti tako veliki finansijski teret.

S druge strane, dodatni troškovi vezani za servisiranje kreditne kamate će "pasti" na kvadratni metar, a njegova cijena će se značajno povećati. A to je neizbježno.

Prelazak na projektno financiranje dovest će do toga da će programeri i banke raditi ruku pod ruku, što znači da će potonje vidjeti cijeli lanac formiranja troškova nekretnina i da će, zajedno sa regulatornim tijelima, pažljivo pratiti trošenje sredstava. . To znači da programer neće moći povući novac za naduvane stavke troškova.

Preduzetnici koji ne mogu da prežive u novim okolnostima počeće da traže druge niše za posao. Postoje dvije moguće alternative: neki developeri će usmjeriti svoju pažnju na zanatsku, individualnu stambenu izgradnju, dok će se drugi preseliti u ekskluzivne projekte usmjerene na vrlo bogate klijente. Ovdje, u pravilu, govorimo o minimalnim količinama prodaje, ali s prilično velikom maržom. Koliko će ovaj segment biti prostran, teško je u ovom trenutku predvideti, jer su prihodi ruskih milijardera u senci.

Dmitry Kotrovsky Partner razvojne kompanije "Khimki Group"

Ako vlasti ne ponude alternativne izvore finansiranja izgradnje, a investitori budu primorani da uzimaju bankarske kredite po visokim kamatama za realizaciju svojih projekata, možemo očekivati ​​povećanje cijene nekretnina na primarnom tržištu. Danas, u početnoj fazi izgradnje u šemi finansiranja, približno 70% sredstava pripada banci, a 30% kompaniji. Kako se obim prodaje povećava, ovaj udio se može promijeniti. Programeri imaju priliku da otplate svoj dug banci prije roka. Ako je zabranjena prodaja stanova u zgradama u izgradnji, investitor neće imati odakle da dobije novac za otplatu duga banci. Osim toga, investitori će imati dodatne troškove vezane za oporezivanje i održavanje kuća u svom bilansu stanja. Programeri će biti primorani da ove troškove, kao i troškove servisiranja skupih kredita, uključe u cijenu finalnog proizvoda. Moja prognoza je da bi cijene mogle porasti i do 40% i približiti se cijeni stanovanja na sekundarnom tržištu.

Nedavne zakonodavne inicijative usmjerene na rješavanje problema prevarenih dioničara i prijedlog za ukidanje dioničke izgradnje zadovoljavaju interese bankarskog lobija. Ovisnost građevinskog sektora o bankama danas je velika, a u budućnosti će postati još jača. Istovremeno, sumnjam da u trenutnoj nestabilnoj situaciji banke mogu djelovati kao garanti finansirane izgradnje. Dovoljno je prisjetiti se brojnih oduzimanja licenci i reorganizacije velikih igrača u bankarskom sektoru.

Andrey Kolochinsky Upravni partner kompanije VectorStroyFinance

Da li će doći do prelaska na projektno finansiranje i potpunog odustajanja od zajedničke gradnje, odgovor na ovo pitanje mogu znati samo državni službenici koji su inicirali inovaciju. Prethodno je najavljen period od tri godine tokom kojeg će investitori prilikom izgradnje nekretnina morati u potpunosti da pređu na kreditiranje banaka. Rok je prilično realan, ali je još uvijek teško zamisliti kako će nova shema funkcionirati u praksi. Danas banke nisu spremne da izdaju kredite svim investitorima bez izuzetka.

Posledice ove mere su očigledne - troškovi stanovanja u novogradnji će porasti za 30-40%, jer će investitori morati da servisiraju skupe kredite tokom dužeg vremenskog perioda. Ako su investitori prije roka otplaćivali dug banci prihodima od prodaje stanova, sada će prve uplate moći izvršiti tek kada kuća bude izgrađena i puštena u funkciju. Osim toga, tradicionalno, od trenutka kada je kredit odobren, od banaka se traži da plate kamatu, a ponekad i djelimično tijelo kredita. U ovom slučaju, nejasno je odakle doći do novca za plaćanje kamata.

Ova mjera zadovoljava interese bankarske zajednice. Nedavno je ovisnost građevinske industrije o kapitalu banaka već primjetno porasla, ali sada će aktivnosti developera u potpunosti biti pod kontrolom kreditnih institucija.

Maria Litinetskaya Upravni partner Metrium grupe, član CBRE partnerske mreže

Vjerujem da je odbijanje financiranja projekta o trošku kupaca posljedica nesavršenosti 214-FZ, koji, kako je praksa pokazala, nažalost, ne može dioničaru pružiti 100% garanciju za dobivanje stana ili povrat sredstava. Danas u Rusiji ima oko 38 hiljada prevarenih akcionara i 830 problematičnih nekretnina. Štaviše, u oktobru je lista popunjena novim igračima. Očigledno, problem je dostigao takve razmjere da se može riješiti za kratko vrijeme samo drastičnim mjerama - odbijanjem zajedničke izgradnje. Osim toga, na ovaj način vlasti uključuju treću stranu u aktivnu kontrolu građevinske industrije, odnosno banke, koje će u budućnosti zapravo postati jedan od glavnih regulatora aktivnosti investitora.

Bezuslovna prednost ukidanja zajedničke gradnje je 100% garancija za kupce koji će kupovati samo gotovi stambeni objekti koji su pušteni u funkciju. Zauzvrat, morat ćete platiti za odsustvo rizika. Glavni rezultat mogućeg prelaska na projektno finansiranje je povećanje troškova stanovanja, budući da zajmovi banaka, za razliku od sredstava vlasnika kapitala, nisu besplatni; I ako sada investitor može platiti banci prilikom prodaje prije završetka izgradnje, onda ako se ukine vlasničko učešće, kredit će se morati podići za cijeli period realizacije, a plaćati tek nakon što zgrada bude puštena u funkciju. Osim toga, na tržištu će ostati pretežno gotova stambena zgrada, koja je 20-30% skuplja od svojih analoga u izgradnji. Istovremeno, uzimajući u obzir politiku Centralne banke Ruske Federacije, postoje svi preduslovi za smanjenje kamata na finansiranje projekata. Sada je ključna stopa Centralne banke Ruske Federacije smanjena na 8,25%, a inflacija je na 3%. Ali, bez obzira koliko je mali, to će dovesti do povećanja troškova. Trenutno se krediti za programere u okviru projektnog finansiranja kreću od 13% do 20% godišnje. Čak i ako pretpostavimo da vlasti pronađu način da ih pojeftine, takav instrument finansiranja će i dalje biti skuplji od sadašnjeg skupog kredita, ali u kombinaciji sa jeftinim novcem dioničara. Trošak svakog stana prodanog u okviru DDU-a u suštini sadrži i investiciju u izgradnju i profit investitora. To jest, privlačenjem novca kupca, programer sada prima prihod, a kuću dovršava kasnije. Upravo taj profit pomaže da se kredit otplati prije roka. Ako nema sredstava od dioničara, tada će programer početi primati profit tek nakon završetka izgradnje tokom prodaje gotovih stanova.

Osim toga, ovisnost građevinske industrije o kapitalu banaka značajno će se povećati, iako je i sada prilično velika, jer većina investitora i dalje privlači kredite za izgradnju. Eliminacija vlasničkog učešća će značiti da će investitor imati samo dva stvarna kanala za finansiranje izgradnje – kredit i sopstveni novac. Gotovo svi investitori će privući kredite, ali za cijeli period izgradnje. To znači da će morati otkriti mnogo poslovnih informacija, podvrgnuti se rigoroznim bankarskim provjerama i izvještavati povjerioce. Osim toga, građevinska industrija i cijene njenih proizvoda postat će striktno zavisne od cijene kredita i općenito monetarne politike banaka i države.

Vjerujem da će glavni korisnici prelaska na projektno finansiranje biti banke. Procijenite sami: zajmodavac će dobiti dobit od kapitala koji je pozajmio za izgradnju, a zatim u vidu plaćanja i kamata na hipoteku od stanova prodatih u istoj zgradi. Naime, banka dva puta učestvuje u dobiti dobijenoj od istog proizvoda - stana.

S druge strane, banke će morati pažljivije pratiti svoje zajmoprimce kako bi spriječile urušavanje izgradnje ili prijevarne aktivnosti. Da biste to učinili, potrebno je zaposliti građevinske stručnjake, proširiti osoblje analitičara uključenih u građevinsko tržište i snositi operativne troškove u tom smislu. Stoga se i banke moraju pripremiti za promjene.

Svetlana DenisovaŠef odjela prodaje, BFA-Development CJSC

Na osnovu oskudnih informacija kojima trenutno raspolažemo, jasno je da je vrijeme za dopunu odbrojano. Očigledno, namjerava se zamijeniti shemom za privlačenje novca od dioničara putem escrow računa, najavljenom u prethodnim izmjenama i dopunama 214-FZ. To znači da, u suštini, akcionar ne prenosi novac investitoru, već ga akumulira na bankovnom računu. Moramo shvatiti da trenutno naš bankarski sistem nema dovoljno sredstava za reprodukciju izgradnje u postojećim količinama koje još treba privući. Pitanje privlačenja novca u banke zbog postojećih rizika ostaje problematično i otvoreno. Bankarski sistem je nedavno doživio ozbiljne šokove, mnoge finansijske institucije su napustile tržište, sve je to imalo razorne posljedice za mala i srednja preduzeća i ljude koji su izgubili pristup novcu na duže periode, ili čak njihovi depoziti premašuju osigurani iznos. .

Iznos premije osiguranja danas iznosi 1,4 miliona rubalja, što ni na koji način ne korelira sa cijenama stanova. Ako dioničar mora akumulirati punu cijenu stana u banci do završetka izgradnje, onda depozit mora biti osiguran u cijelosti. Još uvek je nejasno koliko će banaka imati priliku da radi sa escrow računima da li će ove finansijske organizacije moći da pozajmljuju sve te programere, a u Rusiji ih ima na stotine hiljada, koji žele da iskoriste prednosti projektnog finansiranja? Hoće li programeri dobiti bankarsku akreditaciju kako bi ispunili svoje visoke standarde?

Možda će ove mjere poboljšati tržište, ali će veliki broj malih i srednjih preduzeća biti primoran da ode. To će neminovno dovesti do smanjenja ponude. Uvjereni smo da tržište tek treba u potpunosti razumjeti vijesti o odustajanju od zajedničke gradnje. Skraćivanje mehanizma udjela u kapitalu kao načina privlačenja novca od dioničara direktno u izgradnju sigurno će uticati na rast cijena stanova, ne samo zbog smanjenja obima, već prvenstveno zbog rasta cijena koje će uslijediti uz novac banaka. Ako se gradnja izvodi korištenjem kreditnih sredstava, tada je cijena po m2. m će se povećati barem za cijenu ovih kreditnih sredstava i troškove koje ona sa sobom nose.

Igor Vasilenko

Sberbank je za vas razvila posebne ponude kredita koje uzimaju u obzir specifičnosti vaše djelatnosti.

Projektno finansiranje stambene izgradnje

• Obezbeđenje - svojinska prava na površinama u izgradnji i zemljišnoj parceli u izgradnji, kao i druge vrste obezbeđenja (npr. zalog udela/udela u osnovnom kapitalu, garancija korisnika).

• Iznos kredita do 60% budžeta projekta (do 70% za objekte sa visokim stepenom spremnosti ili kod davanja komplementarnog kredita po višoj kamatnoj stopi).
• Preduslov je prijevremena otplata duga po prodaji prostora.

Kredit osiguran izgrađenim stambenim objektima

• Finansiranje projektantskih radova, troškova otkupa zemljišta i druge namjene.
• Refinansiranje kredita, uklj. Sberbank krediti.
• Kredit može biti sopstveno učešće Banke u finansiranju novih projekata.
• Odmah primite do 60% tržišne vrijednosti stanova.
• Prodaja stanova u roku od 3-5 godina za postizanje maksimalnog profita.

Kreditiranje projekata stambene izgradnje koristeći escrow račune

• Troškovi finansiranja izgradnje stambenih nekretnina.
• Rok kredita je do 5 godina (za složeni razvoj - do 7).
• Obezbjeđenje - imovinsko pravo na površinama u izgradnji i zemljišnoj parceli pod objektom u fazi ulaganja, hipoteka izgrađenih stanova - u operativnoj fazi, kao i druge vrste osiguranja (npr. zalog udjela/udjela u ovlaštenom kapital, garancija korisnika).

Sigurnosna struktura se određuje pojedinačno za svaki projekat.

• Iznos kredita je do 85% budžeta projekta.
• Kamatna stopa je ponderisani prosjek (zavisi od iznosa sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji na escrow računima u Sberbank PJSC).
• Preduslov je zaduženje sredstava sa escrow računa za otplatu kredita nakon otkrivanja escrow računa u korist developera.

U Rusiji se planira prelazak na novu šemu kupovine stambenih objekata u izgradnji - umjesto zajedničke gradnje doći će projektno finansiranje. RBC Real Estate objašnjava kako se nova shema razlikuje od prodaje pod DDU

Ruski predsjednik Vladimir Putin, do 15. decembra ove godine, uvodi mjere za postepenu zamjenu dioničke izgradnje bankarskim kreditima i drugim izvorima finansiranja. Prelazak na šemu projektnog finansiranja stambenih investitora, koja bi trebalo da minimizira rizik građana, trajat će tri godine.

To znači da u budućnosti investitori neće moći privući sredstva dioničara za financiranje izgradnje. Ova praksa ograničenog učešća pojedinaca u stambenoj izgradnji postoji u mnogim stranim zemljama i podrazumeva finansiranje izgradnje o trošku banaka.

Osnovni cilj inovacija je rješavanje problema prevarenih dioničara. “Građani neće rizikovati svoja sredstva, već će kupovati već izgrađene stambene objekte, koji se odmah mogu uknjižiti kao svoje vlasništvo. Ali, istovremeno, moramo se pobrinuti da cijena kvadratnog metra ne postane do neba i da banke budu spremne da daju kredite po razumnim kamatama“, kaže šef ruskog Ministarstva građevinarstva. Mikhail Men, objasnio je potrebu za promjenama u komentaru za RBC Real Estate.

Urednici RBC Real Estate otkrili su koji će rizici za kupce novih zgrada biti uklonjeni novom shemom finansiranja i kako će to uticati na tržište nekretnina u Rusiji.

Alternativa zajedničkoj gradnji

Trenutno se oko 80% novih zgrada u Rusiji realizuje kroz zaključivanje ugovora o zajedničkoj izgradnji (DDU). Ova shema pretpostavlja da se stambena izgradnja izvodi na račun dioničara - privatnih osoba koji, u stvari, dijele sve rizike s investitorom.

Danas postoje tri izvora finansiranja bilo kojeg građevinskog projekta: sredstva dioničara, bankovno (projektno) financiranje i vlastita sredstva graditelja. „Sopstvena sredstva investitora čine od 20% do 40% ukupnih kapitalnih investicija potrebnih za izgradnju [posebnog stambenog kompleksa], sredstva akcionara - oko 50%. Ostatak su pozajmljena sredstva od kreditnih institucija (projektno finansiranje, ne više od 50%)”, kaže zamjenica generalnog direktora koncerna Krost Marina Lyubelskaya. Ali u praksi, investitor ne bira više od 30% dodijeljenog kreditnog limita za projekat, a prodaja budućih brojila po DDU-u počinje od trenutka početka izgradnje, dodaje Vladimir Sergunin, partner međunarodne konsultantske kompanije Colliers International.

Projektno finansiranje, koje je planirano da se u potpunosti realizuje za tri godine, pretpostavlja da će izgradnju najvećim dijelom finansirati banka. Istovremeno, konkretne šeme i uslovi za interakciju između banaka, graditelja i kupaca novih zgrada još nisu objavljeni. Na razvijenim tržištima nekretnina (vidi dolje), prema ovoj šemi, banka ulaže sredstva u realizaciju stambenih projekata, koji služe kao kolateral za dužničke obaveze, a vraćanje sredstava kreditnoj instituciji se ne vrši na teret sredstva developera, ali na račun novčanih tokova generiranih novim projektom. Drugim riječima, izgradnja kuće se vrši novcem banke. Istovremeno, projektno finansiranje ne znači kreditiranje: stope za projektno finansiranje mogu biti mnogo niže nego za tekuće kredite za građevinare.

“Nova šema će ukloniti rizik za građane da izgube svoja ulaganja u stambene objekte u izgradnji, a da zbog toga ne dobiju stan. Mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju biće pojednostavljen za investitore (umjesto brojnih pojedinaca to će biti jedna ili dvije banke i ograničen broj profesionalnih investitora). Osim toga, eliminisaće se rizici neslaganja između obima privučenog finansiranja i faza izgradnje – finansiranje će biti obezbeđeno u okviru odobrenog obima po potrebi“, rekao je Mihail Men.

Šema bankarskog finansiranja stambene izgradnje takođe smanjuje rizike za državu – minimizira „verovatnoću potrebe za budžetskom podrškom za industriju“, dodao je ministar. To znači da će, ukoliko građevinari ne ispune svoje obaveze, kuće biti završene ne o trošku državnog budžeta, već novcem banaka koje su finansirale projekat ili osiguravajućih kuća.

Kako će preći na novu šemu?

Prva faza prelaska sa zajedničke izgradnje na projektno finansiranje bila je pojava Fonda za zaštitu prava akcionara u Ministarstvu građevinarstva. Druga faza će biti stupanje na snagu propisa 218-FZ 1. jula 2018. koji podrazumijevaju izmjene zakonodavstva o dioničkoj izgradnji. Takođe, u ovoj fazi planirano je stvaranje jedinstvenog sistema kontrole zajedničke izgradnje u regionima.

Sljedeća faza će generalno procijeniti kako će banke finansirati stambenu izgradnju. “Ako se to opravda u ovoj oblasti, onda će to u budućnosti, uzimajući u obzir kompetentnu procjenu rizika i smanjenje troškova kreditnih resursa, omogućiti postupnu zamjenu dioničke izgradnje projektnim finansiranjem, uzimajući u obzir uzeti u obzir očuvanje pristupačnosti stanovanja”, rekao je Mihail Men za RBC Real Estate.

Šef Ministarstva građevinarstva napomenuo je da privatne investicije u stambenu izgradnju iznose oko 3,5 triliona rubalja. u ovom momentu. „Pre svega, moramo dobiti odgovor od bankarskog sektora: u kom roku i po kojoj ceni novca će banke moći da zamene ovih 3,5 triliona rubalja. Da li je bankarski sistem sposoban za toliki obim finansiranja? I ako da, za koji period? Neophodno je izračunati pre nego što se pređe na civilizovaniji stav, kada stambenu izgradnju ne finansiraju građani, već banke”, prokomentarisao je načelnik Ministarstva građevinarstva.

Zajednička gradnja u Rusiji

Danas se oko 80% stambenih objekata izgrađenih u Rusiji finansira iz sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji - prema 214-FZ. U cijeloj zemlji, zaključno sa trećim kvartalom 2017. godine, registrovano je oko 1,1 milion aktivnih ustanova predškolskog obrazovanja. Prema podacima Banke Rusije, dug građana po hipotekama uzetim kao zalog za stambenu imovinu iznosi oko 1 bilion rubalja, a uzimajući u obzir sredstva za učešće, ovaj iznos se povećava na 1,5 biliona rubalja.

Drugih 20% je uglavnom prodaja stanova u gotovim kućama po predugovorima o kupoprodaji, a tu je i izdavanje stambenih certifikata (izuzetno rijetko) ili šeme stambeno-građevinskih zadruga koje još nisu u potpunosti napustile tržište.

Strahovi programera

Generalno, programeri i agenti za nekretnine koje su intervjuisali urednici RBC Real Estate slažu se sa stavom vlasti da će projektno finansiranje ukloniti sve rizike za kupce i državu u smislu pojave novih prevarenih vlasnika kapitala. U isto vrijeme, neki igrači na tržištu nekretnina vjeruju da će prelazak na novu shemu povećati troškove stanovanja, uključujući i zbog skupih kredita za programere.

Predsjednik Grupacije kompanija Osnova i bivši čelnik Mortona Aleksandar Ručijev ne vidi posebne poteškoće ili prepreke za prelazak na projektno finansiranje. Prema njegovim riječima, danas tržište već radi po ovoj shemi, i to prilično uspješno - bez povećanja troškova izgradnje i rasta cijena. „Na primjer, realizujemo projekat u Moskovskoj regiji uz učešće projektnog finansiranja Sberbanke Rusije. Da, istovremeno privlačimo novac od akcionara, ali oni nemaju uticaja na finansiranje izgradnje i mi ne zavisimo od njih”, kaže Ručev. Prema njegovom mišljenju, mala preduzeća koja nemaju marginu održivosti izgubiće priliku da prikupe novac od banaka i, eventualno, napuste tržište.

Teoretski, vlasničko finansiranje može se zamijeniti projektnim finansiranjem, smatra Marina Lyubelskaya, ali napominje uslov: efektivna stopa takvog projektnog finansiranja treba da bude jednaka stopi inflacije plus poštena naknada. Dakle, ako je inflacija 4% godišnje, onda, zajedno sa nagradom za rizik, konačna stopa ne bi trebala biti veća od 8%. „Ova stopa će omogućiti da se, uz zadržavanje sadašnjeg nivoa cijena na tržištu za krajnje potrošače, značajan dio projekata koji uključuju sredstva dioničara zamijeni projektnim financiranjem bez gubitka marže developera“, objašnjava ona.

Kako bi se izbjeglo povećanje cijena, prema Nataly Shatalini, potrebno je pokrenuti program državne podrške za financiranje projekata, u okviru kojeg će programeri moći dobiti kredite po pristupačnijim cijenama. Natalya Shatalina navodi glavne razloge za moguće povećanje cijena stanova kao nedostatak mogućnosti za kupovinu nekretnina u izgradnji po pristupačnijim cijenama - na primjer, u početnoj fazi izgradnje možete kupiti stan 25-30% jeftinije nego u gotova kuća. Ako uzmemo u obzir samo gotove kuće, onda možemo pretpostaviti povećanje cijene i do 10% na osnovu postojećih kreditnih stopa za investitore, predviđa ona.

Istovremeno, prema riječima Romana Rodionceva, šefa poslova s ​​ključnim partnerima Est-a-Tet-a, definitivno se ne očekuje nagli skok cijena ni u slučaju odbijanja zajedničke gradnje niti iz bilo kojeg drugog razloga. Stručnjak to objašnjava činjenicom da svakog kvartala veliki obim nove ponude ulazi na tržište kapitala po niskim cijenama, što ograničava ukupni nivo cijene nabavke u novim zgradama. “Čak i ako novi projekti izađu sa projektnim finansiranjem, i dalje će postojati sloj stambenog prostora na tržištu koji se prodaje po ugovorima o zajedničkoj izgradnji. Za prodaju samo tih 3,4 miliona kvadratnih metara. m stambenog prostora koji se trenutno nudi u novogradnji, po trenutnoj stopi prodaje, biće potrebno najmanje četiri godine“, rezimira Rodioncev.

I ubuduće će vjerovatno ostati individualan pristup određivanju kamatne stope, jer svi projekti imaju različitu atraktivnost i različite nivoe rizika, predviđa pres služba Ministarstva građevinarstva. Profesionalnom investitoru će biti isplativo raditi po modelu projektnog finansiranja, jer će mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju biti pojednostavljen, kako proceduralno, tako i u smislu garantovanog priliva sredstava za izgradnju od investitora, navode u Ministarstvu. građevinarstva.

Kako prodati stanove u izgradnji u inostranstvu

U zapadnoj Evropi se projektno finansiranje koristi kao glavna šema za prikupljanje sredstava za izgradnju. Stambena izgradnja se odvija uz pomoć pozajmljenih sredstava, a novac kupaca ide na posebne bankovne escrow račune, koji se otvaraju tek nakon puštanja objekata u funkciju i tek tada investitor ostvaruje profit.

U Njemačkoj postoje građevinske štedionice - budući kupac nekretnine prvo ulaže novac u štedionice, a nakon nekoliko godina može uzeti stambeni kredit za kupovinu kuće. Sredstva sa štednih računa mogu se koristiti isključivo za izgradnju kuća.

U Velikoj Britaniji se stambene nekretnine prodaju po sljedećem principu: tokom ciklusa izgradnje projekta, investitor sam financira izgradnju i može sebi priuštiti da uzme akontaciju do 5% za stan, ostatak je vlastita i pozajmljena sredstva programera ili investitora. Punu uplatu prima po puštanju objekta u rad, au većini slučajeva objekti se isporučuju potpuno namješteni. Troškovi projektnog finansiranja za programere ne prelaze 5-6%, a cijena hipotekarnih kredita je 1,5-3%.

U Izraelu se shema financiranja vlasničkim kapitalom distribuira kroz vrijeme: dioničar plaća 10% cijene stana u fazi izdavanja građevinske dozvole, sljedeći dio - u trenutku kada objekat napusti tlo, preostali dio - nakon završetak svih radova. Odnosno, akcionarska uplata je vezana za spremnost za izgradnju objekta.

Očekuje se da će od sada programeri moći birati između projektnog financiranja i uobičajenog privlačenja sredstava građana u okviru DDU-a. U isto vrijeme, oni koji izaberu drugu metodu morat će se pridržavati svih zahtjeva utvrđenih zakonom za programere koji žele privući novac građana za izgradnju stambenih zgrada (2. dio, član 3. Federalnog zakona br. 214- FZ od 30. decembra 2004. godine “”); U suprotnom, neće moći koristiti sredstva pojedinaca (). Ali ovi zahtjevi se neće primjenjivati ​​na programere koji preferiraju projektno finansiranje. O tome se razgovaralo tokom jučerašnje konferencije Izdavačke kuće Kommersant „Razvoj novog talasa: klasika ili avangarda?“ rekao je finansijski direktor AHML-a Victor Shlepov.

Podsjetimo, prošle godine je usvojen zakon kojim se reguliše stvaranje posebnog fonda za zaštitu prava građana koji učestvuju u zajedničkoj izgradnji (Savezni zakon br. 218-FZ od 29. jula 2017. godine; u daljem tekstu: Zakon br. 218-FZ). Ovaj fond je počeo sa radom. Osim toga, zakon je uveo dodatne zahtjeve za programere da privuku novac od građana tokom stambene izgradnje, uključujući i iznos vlastitih sredstava (). Ovi uslovi će se odnositi na one koji su dobili građevinsku dozvolu nakon 1. jula 2018. godine.

Da li je moguće vratiti sredstva građaninu ako je u trenutku nastanka osiguranog slučaja društvu za osiguranje oduzeta licenca, druga osiguravajuća društva odbiju da produže ugovor o osiguranju sa investitorom, a investitor nema nikakvu imovinu? Odgovor na ovo i druga praktična pitanja je u"Baza znanja za usluge pravnog savjetovanja" Internet verzija GARANT sistema. Dobijte potpuni pristup 3 dana besplatno!

Istovremeno, Viktor Šlepov je usvojene promjene nazvao samo prijelaznim modelom. U bliskoj budućnosti planira se privlačenje sredstava građana zamijeniti projektnim finansiranjem. Odgovarajuća ideja je iznesena u "" Akcionom planu koji je odobrila Vlada Ruske Federacije 21. decembra 2017. nekretnine, bankarski krediti i drugi oblici finansiranja koji minimiziraju rizik za građane). " " je razvila vlada zajedno sa Bankom Rusije i AHML u skladu sa uputstvima predsjednika Ruske Federacije (). Dokument predviđa odbijanje direktnog prikupljanja sredstava od građana za stambenu izgradnju u naredne tri godine. „Programeri će izgubiti priliku da privuku sredstva od nekvalifikovanih investitora, a to su većina pojedinaca, i privući će takva sredstva od profesionalnih učesnika na tržištu, kao što su banke“, rekao je stručnjak.

Centralni mehanizam za finansiranje projekata će biti. „I dalje će postojati mogućnost kupovine stambenog prostora u fazi izgradnje, mehanizam za registraciju DDU sa svim njegovim pozitivnim atributima u vidu državne registracije, transparentnosti i odgovornosti. Građanin će moći da uđe u DDU, ali Sredstva će biti deponovana na poseban escrow račun. Ovo je tripartitni ugovor između kupca i banke i investitora. građanin se neće moći predomisliti i uzeti ih nazad, investitor neće moći dobiti ova sredstva dok ne ispuni svoje obaveze i finansiranje u toku izgradnje oblik projektnih zajmova, koji će se finansirati iz sredstava položenih na escrow račune“, objasnio je Viktor Šlepov.

Također, prema "", sredstva građana položena na posebne račune otvorene za obračune po DDU-u bit će osigurana u iznosu od najviše 10 miliona rubalja. “Pretpostavljam da će se u Rusiji oko 95-97% zaključenih transakcija uklopiti u takav limit, naravno, malo je vjerovatno da bi takva direktna državna zaštita trebala biti zaštićena razrađeno, ali to je u svakom slučaju pouzdanije od trenutnog kreditnog rizika developera”, zaključio je predstavnik AHML-a.

Da bi takav model od sredine godine funkcionisao u "pilot modu", trenutno se, prema rečima Šlepova, razmatra pitanje uvođenja odgovarajućih izmena u postojeće zakonodavstvo.

Međutim, ne dijele svi stručnjaci ovaj pozitivan stav. Tako je izvršni direktor GK "MIC" Daromir Obuhanich, s jedne strane, prepoznao je projektno finansiranje kao korak ka civiliziranom tržištu. Ali, s druge strane, predvidio je neizbježno povećanje cijena nekretnina: „Kupci će imati zagarantovano razumijevanje rezultata svojih investicija, a za to, naravno, nije potrebno da plate besplatnog novca sve će to značiti povećanje troškova stanovanja. Istovremeno, dodao je, domaći sistem hipotekarnog kreditiranja značajno zaostaje za globalnim, što teško da će nadoknaditi rast cijena i održati tržište na potrebnom nivou. Zauzvrat, predsjednik odbora direktora Garden Ring grupe kompanija Sergej Kolunov Predviđene finansijske poteškoće za male programere: „Banke nisu zainteresovane za male kompanije sa malim projektima, 99% njih jednostavno neće moći da dobiju finansiranje za projekte. od 50 hiljada - 100 hiljada kvadratnih metara svaki)". I zamjenik predsjednika Moskomstroyinvesta Alexander Goncharov generalno, bio je skeptičan prema takvom instrumentu kao što je escrow račun: „Mehanizam finansiranja putem escrow računa postoji od 2014. Ali za ove tri godine nije registrovana nijedna transakcija na escrow računima, tako da je veliko pitanje da li banke su spremne da zamene to finansiranje, koje sada dolazi od učesnika u zajedničkoj izgradnji.“