Finansal donuyor. Putin'e ortak inşaatı proje finansmanıyla değiştirme talimatı verildi

Şubat ayının sonunda, Doğal Kaynaklar, Mülkiyet ve Arazi İlişkileri Devlet Duması Komitesi, konut inşaatının proje finansmanına geçişi konusunda parlamento oturumları düzenledi.

Toplantıyı açan Komite Başkanı Nikolay Nikolaevİtibarını yitirmiş Rus ortak inşaat modelinin yüzbinlerce dolandırılan hissedarın ortaya çıkmasına neden olduğunu, devletin üç yıl içinde konut sektöründe reform yapmak zorunda kaldığını anımsattı. Parlamenter, reformun 2021 yılına kadar tamamlanması gereken aşamaları hakkında konuştu.

“Reform yalnızca vatandaşlara yönelik riskleri azaltmayı değil, aynı zamanda piyasanın ve kalkınma şirketlerinin gelişimine yönelik yeni mekanizmalar getirmeyi de amaçlıyor. Yapım aşamasında olan hedef model, emanet hesaplarının başlatılmasını, ödemelerin yetkili bankalar aracılığıyla yapılmasını ve özsermaye sahiplerinin fonlarının geliştiriciye aktarılması için temel olarak tesisin faaliyete geçirildiği gerçeğini ortaya koymayı öngörüyor. Emanet hesapları, geliştiricilerin idari yükünü ve mevcut kısıtlamaları hafifletecektir. Bu durumda hissedarların riskleri yeniden dağıtılacak ve kontrol bankalar ve bizim inşa ettiğimiz model tarafından uygulanacaktır" dedi Nikolaev.

Daha sonra konuşmacı çok büyük bir sayının sözde olduğunu ekledi. Hükümet, terk edilmiş tesislerin tamamlanması da dahil olmak üzere işlerinin istikrarını sağlamak amacıyla, sistematik olarak önemli geliştiricilere, dört ila beş yıla kadar yeni bir finansman modeline uzatılmış geçiş hakkı verebilir.

İnşaat ve Konut ve Toplumsal Hizmetler Bakan Yardımcısı Nikita Stasishin reformun, konut inşaatının gelişmesine izin vermeyecek ve konutları karşılanamaz hale getirecek olumsuz sonuçlarının ortaya çıkma olasılığından endişe duyduğunu açıkça belirtti. Kendisi, "borç" projelerinin inşaatını tamamlayan geliştiricilere yönelik şartların yasadan kaldırılmasına ilişkin teklif hakkında yorum yaptı.

Stasishin'e göre geliştiricilerin hissedarlardan fon çekmesine izin veren bölgesel otoritelerin bundan sorumlu tutulması gerekiyor. Konuşmacı, "Herhangi bir geliştiriciyi sistematik olarak önemli, kendi ayakları üzerinde duran, finansal durumunu bilen ve aynı zamanda bankacılık desteği sağlayabilecek biri olarak görüyorlarsa, bırakın garanti alsınlar" diye vurguladı. "Ancak bu, geliştiricilere, AIFC kapsamında rapor sunmak için işlerini tamamen şeffaf bir forma dönüştürmeme hakkını vermiyor."

Bakan Yardımcısı, hazır bulunan bankacılara şu soruyu sordu: “Bankacılık desteğinin maliyeti ne kadar olacak? Bizim tutumumuz sıfıra mal olması veya buna benzer bir şey olması yönünde. Geliştiricinin artık alıcıların parasını almaması, bunun yerine gerçekten şeffaf araçlardan geçmesi için bankaların emanet hesaplarına geçme olasılığının (yasanın değiştirilmesi gerektiği açıktır) anlaşılması da gereklidir. Tekrar yeni hissedarların ortaya çıkmasını önlemek için.”

Bay Nikolaev yanıt olarak, denetim ve kontrolden sorumlu hükümet organlarının dikey bir hiyerarşisinin oluşturulacağını öngören bir hükmün getirildiğini (ilk okumada kabul edildiğini) söyledi. "Bu belge mutlak şeffaflığı ve riskleri yönetme becerisini sağlayacaktır. İnşaat Bakanlığı, diğer şeylerin yanı sıra, yeni organın başkanının atanmasına da katılacak," diye güvence verdi milletvekili.

Devlet Bileşik Fonu geçici bir önlemdir

AHML'in finans direktörü risk yönetimi konusuna devam etti Viktor Shlepov, inşaatın tamamlanmasını garanti altına almak için oluşturulan tazminat fonunun çalışmalarından bahsetti. Ekim 2017 sonunda açılan fonda yaklaşık 180 milyon ruble toplanmış olup, yaklaşık 20 milyar ruble tutarında sorumluluk kabul edilmiştir. Bu durumda tarife, imzalanan özsermaye katılım sözleşmelerinin %1,2'sidir. Fonun yalnızca proje finansmanına geçiş ve emanet hesaplarının devreye alınması aşamasında faaliyet göstereceğini katılımcılara hatırlattı. Bay Shlepov, proje finansmanının ortak inşaata bir alternatif olduğu konusunda uzmanlar arasında bile var olan mitleri ortadan kaldırmak istediğini söyledi. “Bir araç ve hukuki yapı olarak özsermaye katılım sözleşmesi, daire satışına ilişkin devlet tescili, kontrolü ve muhasebesi şeklindeki tüm avantajları ve güçlü yönleriyle tam olarak kalacaktır. Geçiş bir bütün olarak aynı zamanda inşaat halindeki konutların satın alınmasında vatandaşların parasının kullanılmasının reddedilmesi anlamına da gelmiyor” diye açıkladı. — Önemli olan son güne kadar riski üstlenen bir yatırımcının projeye dahil olmasıyla doğru ekonomik teşvik modelinin oluşturulabilmesidir. Yeni modelde, projenin tamamlandığını görmekle kendi paralarıyla ilgilenecek, bankacılık camiasından güçlü bir oyuncuya sahip olacağız.”

PIK Şirketler Grubu Başkanı'na göre Sergei Gordeev Sistematik açıdan önemli şirketlerin kesinlikle gerekli olan yeni bir sisteme sorunsuz bir geçiş yapması gerekiyor - sonuçta iş planları mevcut yasalara dayanıyordu. Geliştiricinin endişesi, bankaların güçlerinin geliştiriciler üzerindeki olası üstünlüğüdür. “Böylece bankanın aynı parayı iki kez borç vermesi gibi bir durum söz konusu değil: ipotek olarak alıcıya yüzde 10 ve geliştiriciye yüzde 5. Aynı zamanda geliştirici, proje finansmanına ek ve oldukça önemli bir faiz ödemek zorunda kalıyor," diye açıkladı Gordeev.

Yasanın geliştiricileri ilgilendiren diğer parametreleriyle ilgili olarak Bay Gordeev, kurulumu "tek geliştirici - tek inşaat izni" olarak nitelendirdi. "Yasa koyucunun mantığı açık ama bugünkü durumda bu noktada gerekli düzenlemeler sağlanmazsa bazı projeler felç olur" diye düşünüyor. Sonuç olarak Gordeev, şirketlerin yeni yasa çerçevesinde dolandırılan hissedarlara yönelik tesislerin inşaatını tamamlamasına izin veren bir planın henüz bulunmadığını hatırlattı.

Aynı parayı iki kez nasıl borç verebiliriz?

Merkez Bankası'nın sanayinin sorunlarına ilişkin tutumundan bahseden Milletvekili. Merkez Bankası Başkanı Olga Polyakova Oldukça şüpheciydim. Bankacılara göre temel sorunlardan biri etkin bir kontrol mekanizmasının olmayışı. “DDU aracılığıyla yeterli fon toplanmasına rağmen şirketin neden tesisin inşası için fonu yok? Ayrıca geliştiricilerin kendi fonları var, büyük geliştiriciler kredi verebiliyor. Kanun, belirli bir projenin inşası için fonların amaçlanan kullanımının izlenmesine olanak sağlayacak kontrol mekanizmaları önermektedir” dedi Bayan Polyakova.

PIK Grubu başkanı Sergei Gordeev'in hissedar ve geliştiriciye çifte kredi verilmesine ilişkin açıklamasına yanıt veren Olga Polyakova, böyle bir mekanizmanın tek bir bankada gerçekleşmesi durumunda mümkün olduğunu kaydetti. Merkez Bankası başkan yardımcısı, "Buna ek olarak, banka iki kez kredi riskini üstleniyor - bir kişiye para ihraç ettiğinde ve bir geliştiriciye kredi verdiğinde" diye hatırladı. — Hissedarların fonlarının emanet hesaplarında birikmesi durumunda kredinin geliştiriciye maliyeti kilit faiz oranından daha düşük olacaktır. Bildiğimiz kadarıyla bankalardan kredi alan geliştiriciler, bunları iştiraklerine oldukça uygun faiz oranlarıyla borç veriyorlar. Dolayısıyla yeni bir mekanizmaya geçişin daha yüksek inşaat maliyetlerine yol açacağını söyleyemem.”

Olga Polyakova'nın pasajına yanıt olarak Bay Nikolaev, piyasa katılımcılarının farklı bakış açılarının burada biriktiğini ancak bankacılık camiasının reform için sıraya girdiğini görmediğini, bunun da belli bir ihtiyatlılık olduğu anlamına geldiğini belirtti.

Anatoly Kozlachkov Rusya Bankalar Birliği Başkan Yardımcısı, İnşaat Bakanlığı tarafından yetkili bankalar için geliştirilen gereksinimlerin çok yüksek olduğunu kaydetti. Onun verdiği bilgiye göre sadece 19 banka bunlara karşılık geliyor ve bunların hiçbiri bölgesel değil. Derneğe göre bankanın sermaye seviyesinin 1 milyar rubleye düşürülmesi ve notun "BB-"den düşük olmayacak şekilde belirlenmesi gerekiyor.

Bay Kozlachkov, daha önce konuşan meslektaşlarının, bankacılık desteğine ilişkin yasal düzenlemenin henüz çözülmediği yönündeki korkularını doğruladı. Örneğin yasa, bankaların ödeme yapma konusunda bir gün içinde karar vermesini zorunlu kılıyor ancak bankacılık desteği, birçok belgenin incelenmesi ihtiyacını gerektiriyor. Konuşmacı, ödeme süresinin beş güne çıkarılması gerektiğini belirtti. O zaman bankalar buna ayak uyduracak, aksi takdirde geliştiriciler vakaların% 90'ında ret alacak.

Olga Polyakova meslektaşını düzeltmek zorunda kaldı. “Merkez Bankası, İnşaat Bakanlığı ve AHML'nin gereklilikleri, “A-” notuna sahip 66 bankanın bankacılık desteği sağlamasına ve emanet hesabı açmasına olanak tanıyor. Bankacı, "Sermaye miktarına değil, öncelikle reytinge odaklanmanın doğru olduğunu düşünüyoruz" dedi.

Proje finansmanına geçişte bankaların rolü hakkındaki tartışmayı sonlandıran Bayan Polyakova, parlamento oturumlarının, insanların sözleşme koşulları dahilinde konut alabilmesi için hisse senedi sahiplerinin fonlarının geri ödemesiz kullanımını durdurmayı amaçladığını hatırlattı. “Dolayısıyla bu sorunu çözmenin en etkili yolu, hem inşaat sektörünün düzenleyici otoriteleri hem de bankalar tarafından hayata geçirilecek, çalışan bir kontrol mekanizmasının devreye sokulması olacaktır. Peki, geliştiricilerin de bununla ilgileneceğine inanıyorum” diye özetledi Merkez Bankası başkan yardımcısı.

Alexandra Bartoch

Yaz aylarında uzman kurumların arasında dolaşan, fonların özsermaye artırımı planını bir proje finansman planına değiştirme niyetine dair söylentiler artık çok somut bir temel kazandı. Cumhurbaşkanı, hükümete, Merkez Bankası'nın da katılımıyla, hisseli inşaatın kademeli olarak proje finansmanı ile değiştirilmesine yönelik bir dizi önlem geliştirmesi talimatını verdi.

Sitenin editörleri, geliştirme şirketlerinin üst düzey yöneticilerinden yaklaşan yenilikler hakkında yorum yapmalarını istedi ve bu yazıda böyle bir kararın ne kadar haklı olduğunu, birincil emlak piyasasını nasıl etkileyeceğini ve tüm bunlardan kimin yararlanabileceğini anlamaya çalışacağız. Bu.

Sorunlar ve çözümde köklü bir değişiklik

Ortak inşaat piyasasını düzenleyen mevzuatın her geçen yıl daha katı hale gelmesine ve hissedarları risklerden korumak için sürekli olarak bazı değişiklikler yapılmasına rağmen tüm bunlar somut sonuçlara yol açmıyor. Daha önce olduğu gibi, ülkenin farklı bölgelerinde geliştiriciler inşaatın tamamlanmasını engelleyen çözülemeyen sorunlarla karşı karşıya kalıyor ve hissedarlar çıkarlarını savunmanın yollarını aramaya zorlanıyor.

Muhtemelen İnşaat ve Konut ve Toplumsal Hizmetler Bakanlığı 214 sayılı Federal Kanuna biraz farklı bir açıdan bakmaya başladı ve ortak inşaatta prensip olarak riskleri ortadan kaldırmanın imkansız olduğu sonucuna vardı. Öyle olsa bile, Ekim 2017'nin sonunda Bakan Mikhail Men gazetecilere Başkanın ilgili emrini anlattı. Böyle bir geçişin teknik olarak nasıl uygulanabileceği henüz belli olmadığından geçişin zamanlaması hakkında henüz hiçbir şey bilinmiyor. Aslında devletin asgari maliyetle yaşam koşullarını iyileştirmek isteyen vatandaşlara yönelik bir sonraki kaygısının ne gibi değişikliklere yol açacağı da çok açık değil.

Yeni bina pazarında proje finansmanı nedir?

Proje finansmanına geçiş neleri içeriyor? Bu, inşaatın herhangi bir aşamasında gayrimenkul satın almanın artık mümkün olmayacağı, yalnızca bitmiş dairelerin satılacağı anlamına geliyor. İnşaat finansmanı belirli bir proje çerçevesinde bankalar tarafından sağlanacak. Doğal olarak konut çok daha pahalıya mal olacak; bu açıdan bakıldığında “tamamlanmamış inşaat” veya “uzun vadeli inşaat” riskleri en aza indirilecek olsa da yenilik vatandaşa pek fayda sağlamayacaktır. Fiyatlardaki artış, piyasanın büyük geliştiriciler tarafından tekelleştirilmesine yönelik yaklaşan eğilim tarafından da büyük ölçüde kolaylaştırılacaktır, çünkü birçok küçük inşaat şirketi kârlılığın eşiğinde denge kuramayacaktır - banka kredileri özsermayeden elde edilen fonlardan daha pahalıdır sahipleri.

Geliştiricilerin büyük çoğunluğunun kendi sermayesi yok, bu nedenle vatandaşların katılımıyla fon toplamak veya banka kredisi almak zorunda kalıyorlar; yalnızca birkaç geliştirici kendi parasıyla inşaat yapıyor. Aynı zamanda, banka kredileri geliştiriciler için ucuz bir zevk değildir; belirli koşullara bağlı olarak, bir kredi kullanmanın fazla ödemesi, kullandığınız hisse senedi sahiplerinin parasının aksine,% 20 ila% 60 arasında değişmektedir. hiçbir şey ödemenize gerek yok. Bu durum daha uygun şartlarda finansal desteği olmayan firmalar için inşaat işini anlamsız hale getirmektedir.

Geliştiricileri görevden alarak piyasayı tekelleştirmek mi?

İyimserliğe ilham veren tek faktör, fikrin uygulanması için olası zaman çerçevesidir; uzmanlar, proje finansman planının 10-15 yıl içinde çalışmaya başlayacağına inanıyor. O zamana kadar, anlaşmanın imzalanması ve ödeme gibi her şey eskisi gibi olacak. sözleşme kapsamında. Ancak 2018 yılı itibarıyla, 214 sayılı Federal Kanun'da geliştiricilerin sayısını azaltabilecek yeni değişiklikler yürürlüğe girecektir. Geliştiricinin fon toplama kayıtlı sermayesinin büyüklüğüne, inşaat için gerekli toplam fon miktarının bir parçası olan özsermaye miktarına ve ayrıca Tazminat Fonu'na katkı ihtiyacına ilişkin gerekliliklerden bahsediyoruz.

Yani inşaat sektörünü düzenleyen mevzuatta köklü değişiklikler geliyor. Bu değişiklikler geliştiricileri ve yeni binalardaki dairelerin potansiyel alıcılarını nasıl etkileyecek? site, Moskova ve Moskova bölgesindeki emlak piyasasının en büyük oyuncularından bilgi alıyor.

Uzman yorumları

Roman Sigitov SEVERİN GELİŞİM Genel Müdürü

Artık ortak inşaattan proje finansmanına geçişin gerçekleşeceği açıkça görülüyor: Rusya Devlet Başkanı, 3 yıl içinde aşamalı geçiş için tedbirlerin geliştirilmesini emretti.

Proje finansmanına geçme fikri sağlam temellere dayanıyor. Devlet, enerjisini ve parasını, dolandırılan hissedarların sorunlarının "geri ödenmesine" ve büyük geliştiricilerin "kurtarılmasına" harcamaktan zaten oldukça yoruldu. Sorumluluğu başka bir profesyonel piyasa oyuncusunun omuzlarına yüklemek onun için daha kolay. Ve bankalar böyle bir oyuncu olacak.

Yenilik pazarda önemli değişikliklere yol açacaktır. Öncelikle konut inşaatı için kredi verilmesine ilişkin iç bankacılık süreçleri birleştiriliyor. Organizasyonel açıdan bakıldığında, proje kredilendirme prosedürleri ve kriterleri çok daha şeffaf hale geleceği için bu, tüm geliştiriciler için faydalı olacaktır.

Aynı zamanda bankaların konut kredisi alt portföyü de 1,5-2 kat ciddi oranda artacak. Geliştiricilerin artık tam kredi limiti açmaktan başka seçeneği kalmayacak. Böyle bir evrensel "yükümlülük" kaçınılmaz olarak inşaat maliyetinde "yerleşecek" ve bunun sonucunda, eğer devlet çok özel bir telafi edici teklifte bulunmazsa, alıcı için metrekare başına satış fiyatı en az %10-20 artacaktır. miktar.

Roma Sychev Tekta Grup'un CEO'su

Rusya'da birincil emlak piyasası, yüksek enflasyon ve geliştirme projelerinin uygulanmasına yönelik pahalı krediler koşullarında oluşturuldu, bu nedenle inşaat finansmanının ana kaynağı alıcıların kendisiydi. Ancak bugün, inşaat halindeki konutların satışından bitmiş nesnelerin satışına geçişin kaçınılmaz olduğu ve geliştiriciler için (2018'den beri) daha katı gerekliliklerin uyum döneminin temellerini attığı açıktır. Projelerin kredi kaynakları ve öz kaynaklar çekilerek finanse edilmesi, özsermaye sahiplerinin katılımını ortadan kaldıracak ve tesis işletmeye açılmadan önce daire satışının tamamen yasaklanması durumunda uzun vadeli inşaat sorununu kesinlikle çözecektir.

Bir yandan, eğer doğru işten bahsedersek, ortak inşaat herkes - geliştiriciler, hissedarlar ve devlet - için faydalıdır. Bu, geliştiricinin fiyat artışlarını sınırlamasına, hissedarın daha iyi fiyata konut satın almasına ve devletin vergi alıp GSYİH'yi artırmasına olanak tanıyor. Ancak diğer taraftan gelişmiş ülkelerin tamamında temel çukuru aşamasında daire satışına yönelik bir sistem bulunmamaktadır. Tüm dünyadaki uygulamalar bitmiş konutların satışına dayanmaktadır ve yalnızca profesyonel yatırımcılar belirli bir projeye yatırım yapar ve riskleri üstlenir.

Bireysel yatırımcılardan bahsetmişken, bizim pazarımızdaki payları çok az. Örneğin Mayakovsky konut kompleksinin hedef kitlesine ilişkin verilere göre yatırım alımlarının payı %7'yi geçmezken, dairelerin geri kalan payı kişisel konut için satın alınıyor. Moskova'daki yeni binalar için de tablonun bir bütün olarak aynı olduğunu düşünüyorum.

Geliştiriciler, hazır evlerde konut satışına geçerek alıcıların gerçek pazar tercihlerini hissedecekler. Daireleri resimlere ve vaatlere dayanarak değil, bitmiş bir konut kompleksini, gerçek bir girişi ve evin kalitesini, peyzajlı bir alanı ve çalışan bir sosyal altyapıyı göstermek zorunda kalacaklar.

Dahası, birincil konut piyasasına banka finansmanının getirilmesi kesinlikle geliştiriciye ve projesine bankalardan gelen taleplerin artmasına yol açacaktır. Kimin projesinin gerçekten düşünülüp hesaplandığını, hangilerinin artan riskler nedeniyle uygulanamayacağını da göreceğiz. Tek endişe, kaynaklara (siteler, kamu hizmetleri, finansman) erişimde tercih sahibi olan en büyük oyuncuların kalkınma pazarının olası tekelleşmesidir.

Valery Mişçenko KASKAD Şirketler Ailesi Yönetim Kurulu Başkanı

Paylaşımlı inşaattan proje finansman modeline geçiş, piyasanın konsolidasyonuna ve aynı zamanda kendine ait önemli kaynaklara sahip olmayan şirketlerin sektörden çıkışına yol açacaktır. Bu mantıklıdır, çünkü değişiklikler emlak piyasasındaki herhangi bir projenin uygulanması için yatırım eşiğinde bir artış anlamına gelecektir. 2 milyar ruble değerinde bir geliştirme hattına sahip olan geliştirici, kendi 150-200 milyonuna sahip olan bankadan 500 milyon alamayacak. Geliştiricinin hesaplaması açık: ortak inşaatta katılımcıların parasına güveniyor. . Ancak banka artık bu yaklaşımdan memnun kalmayacak; geliştiricinin hesabında kendi 600-700 milyon rublesinin olmasını gerektirecek. Bu kesinlikle küçük ve orta ölçekli oyuncuları piyasadan ayrılmaya zorlayacak - bu kadar büyük bir mali yükü üstlenemeyecekler.

Öte yandan, kredi faizinin ödenmesiyle ilgili ek maliyetler metrekare başına “düşecek” ve maliyeti önemli ölçüde artacaktır. Ve bu kaçınılmazdır.

Proje finansmanına geçiş, geliştiricilerin ve bankaların el ele çalışmasına yol açacak; bu, bankaların gayrimenkul maliyetlerinin oluşum zincirinin tamamını göreceği ve düzenleyici makamlarla birlikte fon harcamalarını dikkatle izleyeceği anlamına geliyor . Bu da geliştiricinin şişirilmiş gider kalemleri için para çekemeyeceği anlamına geliyor.

Yeni koşullarda hayatta kalamayan girişimciler, iş için başka niş alanlar aramaya başlayacak. İki olası alternatif var: Bazı geliştiriciler dikkatlerini zanaatkar, bireysel konut inşaatına çevirecek, diğerleri ise çok zengin müşterilere yönelik özel projelere yönelecek. Burada, kural olarak, minimum satış miktarlarından bahsediyoruz, ancak oldukça büyük bir marjla. Şu anda bu segmentin ne kadar geniş olacağını tahmin etmek zor çünkü Rus milyarderlerin geliri gölge niteliğinde.

Dmitry Kotrovsky"Khimki Group" geliştirme şirketinin ortağı

Yetkililerin alternatif inşaat finansmanı kaynakları sunmaması ve geliştiricilerin projelerinin uygulanması için yüksek faizli banka kredileri almak zorunda kalması durumunda, birincil piyasada gayrimenkul maliyetinde bir artış bekleyebiliriz. Bugün finansman şemasında inşaatın ilk aşamasında fonların yaklaşık yüzde 70'i bankaya, yüzde 30'u ise şirkete ait. Satış hacimleri arttıkça bu oran değişebilir. Geliştiriciler, bankaya olan borçlarını planlanandan önce ödeme fırsatına sahip. İnşaat halindeki binalarda daire satışı yasaklanırsa geliştiricinin bankaya olan borcunu ödemek için para alabileceği hiçbir yer kalmayacak. Ayrıca geliştiricilerin bilançolarında evlerin vergilendirilmesi ve bakımıyla ilgili ek maliyetler de yer alacak. Geliştiriciler, bu maliyetlerin yanı sıra pahalı kredi hizmetlerinin maliyetlerini de nihai ürünün fiyatına dahil etmek zorunda kalacak. Tahminim fiyatların yüzde 40'lara kadar yükselerek ikincil piyasada konut maliyetine yaklaşabileceği yönünde.

Dolandırılan hissedarlar sorununu çözmeyi amaçlayan son yasal girişimler ve ortak sermaye inşaatının kaldırılmasına yönelik teklif, bankacılık lobisinin çıkarlarına uygundur. İnşaat sektörünün bankalara bağımlılığı bugün yüksektir ve gelecekte daha da güçlenecektir. Aynı zamanda, mevcut istikrarsız durumda bankaların finanse edilen inşaatların garantörü olarak hareket edebileceğinden de şüpheliyim. Çok sayıda lisans iptalini ve bankacılık sektöründeki büyük oyuncuların yeniden örgütlenmesini hatırlamak yeterli.

Andrey Kolochinsky VectorStroyFinance Yönetici Ortağı

Proje finansmanına geçiş ve ortak inşaattan tamamen vazgeçilmesinin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bu sorunun cevabını ancak yeniliği başlatan devlet yetkilileri bilebilir. Geliştiricilerin gayrimenkul inşa ederken tamamen banka kredisine geçmek zorunda kalacağı üç yıllık bir süre daha önce duyurulmuştu. Son tarih oldukça gerçekçi ancak yeni planın pratikte nasıl çalışacağını hayal etmek hâlâ zor. Bugün bankalar istisnasız tüm geliştiricilere kredi vermeye hazır değil; güven vermeyen ve istikrarlı bir mali durum sergileyemeyen şirketler geride kalıyor.

Bu önlemin sonuçları açıktır - geliştiriciler uzun bir süre boyunca pahalı krediler ödemek zorunda kalacakları için yeni binalarda konut maliyeti% 30-40 artacaktır. Daha önce geliştiriciler bankaya olan borçlarını daire satışlarından elde edilen gelirle zamanından önce ödedilerse, artık ilk ödemeleri ancak ev inşa edilip işletmeye alındığında yapabilecekler. Ayrıca geleneksel olarak kredi onaylandığı andan itibaren bankalardan faiz, bazen de kredinin tamamının ödenmesi isteniyor. Bu durumda faiz ödeyecek parayı nereden bulacağımız belli değil.

Bu önlem bankacılık camiasının çıkarlarını karşılamaktadır. Son zamanlarda inşaat sektörünün banka sermayesine bağımlılığı gözle görülür şekilde arttı, ancak artık geliştiricilerin faaliyetleri tamamen kredi kuruluşları tarafından kontrol edilecek.

Maria Litinetskaya CBRE ortak ağının üyesi olan Metrium Group'un yönetici ortağı

Projeyi masrafları alıcılar pahasına finanse etmeyi reddetmenin, uygulamanın gösterdiği gibi maalesef hissedarlara bir daire veya geri dönüş alma konusunda% 100 garanti sağlayamayan 214-FZ'nin kusurundan kaynaklandığına inanıyorum. fonların. Bugün Rusya'da yaklaşık 38 bin dolandırılan hissedar ve 830 sorunlu mülk var. Üstelik Ekim ayında liste yeni oyuncularla dolduruldu. Görünüşe göre sorun o kadar boyutlara ulaştı ki, kısa sürede ancak sert önlemlerle - inşaatı paylaşmanın reddedilmesiyle - çözülebilir. Ek olarak, bu şekilde yetkililer, gelecekte geliştiricilerin faaliyetlerinin ana düzenleyicilerinden biri haline gelecek olan üçüncü bir tarafı, yani bankaları, inşaat sektörünün aktif kontrolüne dahil etmektedir.

Paylaşımlı inşaatın kaldırılmasının koşulsuz avantajı, yalnızca işletmeye alınmış hazır konutları satın alacak alıcılara %100 garanti verilmesidir. Buna karşılık, risklerin olmamasının bedelini ödemek zorunda kalacaksınız. Proje finansmanına olası geçişin ana sonucu, konut maliyetindeki artıştır, çünkü banka kredileri, özsermaye sahiplerinden alınan fonların aksine, bunlara faiz ödenmesi gerekmemektedir; Ve eğer geliştirici artık inşaatın bitiminden önce satış sırasında bankaya ödeme yapabiliyorsa, o zaman özsermaye katılımı kaldırılırsa, kredinin tüm uygulama süresi boyunca alınması ve yalnızca bina işletmeye alındıktan sonra ödenmesi gerekecektir. Buna ek olarak, pazar ağırlıklı olarak inşaat halindeki benzerlerine göre %20-30 daha pahalı olan bitmiş konutlar olarak kalacak. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın politikası dikkate alındığında, proje finansmanına olan ilginin azaltılması için tüm önkoşullar mevcuttur. Şimdi Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın kilit faiz oranı %8,25'e düşürüldü ve enflasyon %3 seviyesinde. Ancak ne kadar küçük olursa olsun bu durum maliyetin artmasına neden olacaktır. Şu anda, proje finansmanı kapsamında geliştiricilere verilen krediler yıllık %13 ile %20 arasında değişmektedir. Yetkililerin bunları daha ucuz hale getirmenin bir yolunu bulduğunu varsaysak bile, böyle bir finansman aracı yine de mevcut pahalı krediden daha pahalı olacak, ancak hissedarlardan gelen ucuz parayla birleştiğinde. DDU kapsamında satılan her dairenin maliyeti esas olarak hem inşaat yatırımını hem de geliştiricinin kârını içermektedir. Yani geliştirici, alıcının parasını çekerek şimdi gelir elde ediyor ve evi daha sonra tamamlıyor. Kredinin planlanandan önce geri ödenmesine yardımcı olan bu kârdır. Hissedarlardan fon yoksa, geliştirici ancak inşaatın tamamlanmasından sonra bitmiş konut satışı sırasında kar almaya başlayacaktır.

Buna ek olarak, inşaat sektörünün banka sermayesine bağımlılığı, şu anda bile oldukça büyük olmasına rağmen, gözle görülür şekilde artacak, çünkü çoğu geliştirici hala inşaat için kredi çekiyor. Özsermaye katılımının ortadan kaldırılması, geliştiricinin inşaatı finanse etmek için yalnızca iki gerçek kanala sahip olacağı anlamına gelecektir: kredi ve kendi parası. Hemen hemen tüm geliştiriciler kredi çekecek, ancak tüm inşaat dönemi boyunca. Bu, pek çok ticari bilgiyi ifşa etmeleri, sıkı bankacılık kontrollerinden geçmeleri ve alacaklılara rapor vermeleri gerektiği anlamına geliyor. Ayrıca inşaat sektörü ve ürünlerinin fiyatları, kredilerin maliyetine ve genel olarak bankaların ve devletin para politikasına sıkı sıkıya bağlı hale gelecektir.

Proje finansmanına geçişin asıl faydalanıcılarının bankalar olacağını düşünüyorum. Kendinize hakim olun: Borç veren, inşaat için ödünç verdiği sermayeden ve ardından aynı binada satılan dairelerden alınan ipotek ödemeleri ve faizleri şeklinde bir kar elde edecektir. Aslında banka aynı üründen - bir apartman dairesinden - elde edilen kâra iki kez katılıyor.

Öte yandan, inşaatların çökmesini veya dolandırıcılık faaliyetlerini önlemek için bankaların borçlularını daha yakından izlemesi gerekecek. Bunun için inşaat uzmanlarını işe almak, inşaat piyasasında yer alan analistlerin kadrosunu genişletmek ve bu konuda işletme maliyetlerine katlanmak gerekiyor. Bu nedenle bankaların da değişikliklere hazırlanmaları gerekiyor.

Svetlana Denisova Satış Departmanı Başkanı, BFA-Development CJSC

Şu anda sahip olduğumuz sınırlı bilgilere dayanarak, yenileme zamanının sayılı olduğu açıktır. Görünüşe göre, 214-FZ'de yapılan önceki değişikliklerde açıklanan, emanet hesapları aracılığıyla hissedarlardan para çekme planının yerini alması amaçlanıyor. Bu, esasen hissedarın geliştiriciye para aktarmadığı, ancak parayı bir banka hesabında biriktirdiği anlamına gelir. Şu anda bankacılık sistemimize inşaatı mevcut hacimlerde yeniden üretmek için gerekli fonların sağlanmadığını anlamalıyız; bunların hala çekilmesi gerekiyor. Mevcut riskler karşısında bankalara para çekme konusu sorunlu ve açık olmaya devam ediyor. Bankacılık sistemi son zamanlarda ciddi şoklar yaşadı, birçok finans kurumu piyasadan çekildi, tüm bunlar küçük ve orta ölçekli işletmeler ve uzun süre paraya erişimini kaybeden, hatta mevduatları sigortalı tutarı aşan kişiler için yıkıcı sonuçlar doğurdu. .

Bugün sigortalı prim tutarı 1,4 milyon ruble olup, bu hiçbir şekilde daire fiyatlarıyla bağlantılı değildir. İnşaat tamamlanana kadar hissedarın dairenin tüm bedelini bankada biriktirmesi gerekiyorsa, depozitonun tamamen sigortalanması gerekir. Kaç bankanın emanet hesaplarıyla çalışma fırsatına sahip olacağı henüz belli değil; bu finans kuruluşları tüm bu geliştiricilere kredi verebilecek mi ve Rusya'da proje finansmanından yararlanmak isteyen yüzbinlerce kişi var. Geliştiriciler yüksek standartlarını karşılamak için banka akreditasyonu alacak mı?

Belki bu önlemler pazarı iyileştirecek, ancak çok sayıda küçük ve orta ölçekli şirket ayrılmak zorunda kalacak. Bu kaçınılmaz olarak arzın azalmasına yol açacaktır. Piyasanın, ortak inşaatın terk edilmesine ilişkin haberi henüz tam olarak anlamadığına inanıyoruz. Hissedarlardan doğrudan inşaat sektörüne para çekmenin bir yolu olarak özsermaye katılım mekanizmasının kısıtlanması, yalnızca hacimlerdeki azalma nedeniyle değil, öncelikle beraberinde gelecek fiyatlardaki artış nedeniyle konut fiyatlarının büyümesini kesinlikle etkileyecektir. bankaların parası. İnşaat kredi fonları kullanılarak yapılıyorsa, metrekare başına fiyat m. m, en azından bu kredi fonlarının maliyeti ve bunların gerektirdiği maliyetler kadar artacaktır.

İgor Vasilenko

Sberbank, sektörünüzün özelliklerini dikkate alarak sizin için özel kredi teklifleri geliştirdi.

Konut inşaatı için proje finansmanı

• Güvenlik - inşaat halindeki alanlara ve inşaat projesi kapsamındaki arsaya ilişkin mülkiyet hakları ve diğer güvenlik türleri (örneğin, kayıtlı sermayedeki hisse/faiz rehni, yararlanıcı garantisi).

• Proje bütçesinin %60'ına kadar kredi tutarı (yüksek hazırlık derecesine sahip nesneler için veya daha yüksek faiz oranıyla tamamlayıcı bir kredi sağlanırken %70'e kadar).
• Bir ön koşul, alan satışı üzerine borcun erken geri ödenmesidir.

İnşa edilmiş konutlarla güvence altına alınan krediler

• Tasarım çalışmaları, arazi edinim maliyetleri ve diğer amaçlar için finansman.
• Kredilerin yeniden finansmanı, dahil. Sberbank kredileri.
• Kredi, Bankanın yeni projelerin finansmanına katılımı olabilir.
• Dairelerin piyasa değerinin %60'ına kadar anında alın.
• Maksimum kar elde etmek için 3-5 yıl içinde daire satışı.

Emanet hesapları kullanılarak konut inşaat projelerine kredi verilmesi

• Konut amaçlı gayrimenkul inşaatı için finansman maliyetleri.
• Kredinin vadesi 5 yıla kadardır (karmaşık geliştirme için - 7'ye kadar).
• Güvenlik - yatırım aşamasında inşaat halindeki alanlar ve tesisin altındaki arsa üzerindeki mülkiyet hakları, işletme aşamasında inşa edilen dairelerin ipoteği ve diğer güvenlik türleri (örneğin, yetkili şirketteki hisselerin/hisselerin rehin edilmesi) sermaye, lehdar garantisi).

Güvenlik yapısı her proje için ayrı ayrı belirlenir.

• Kredi tutarı proje bütçesinin %85'ine kadardır.
• Faiz oranı ağırlıklı bir ortalamadır (Sberbank PJSC'deki emanet hesaplarındaki ortak inşaat katılımcılarının fon miktarına bağlıdır).
• Bir ön koşul, emanet hesaplarının geliştirici lehine açıklanmasından sonra kredinin geri ödenmesi için emanet hesaplarından fonların borçlandırılmasıdır.

Rusya'da inşaat halindeki konut satın almak için yeni bir plana geçilmesi planlanıyor - ortak inşaat yerine proje finansmanı gelecek. RBC Real Estate, yeni planın DDU kapsamındaki satışlardan ne kadar farklı olduğunu açıklıyor

Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, bu yılın 15 Aralık'ına kadar, özsermaye inşaatının kademeli olarak banka kredileri ve diğer finansman kaynaklarıyla değiştirilmesine yönelik önlemler alıyor. Konut geliştiricilerine yönelik, vatandaşların riskini en aza indirecek bir proje finansman planına geçiş üç yıl sürecek.

Bu, gelecekte geliştiricilerin inşaatı finanse etmek için hissedarlardan fon çekemeyecekleri anlamına geliyor. Bireylerin konut inşaatına sınırlı katılımına ilişkin bu uygulama birçok yabancı ülkede uygulanmakta ve inşaatın bankalar pahasına finanse edilmesini içermektedir.

Yeniliklerin temel amacı dolandırılan hissedarların sorununu çözmektir. “Vatandaşlar fonlarını riske atmayacak, ancak hemen mülkleri olarak kaydedilebilecek halihazırda inşa edilmiş konutları satın alacaklar. Ancak aynı zamanda metrekare fiyatının çok yüksek olmadığından ve bankaların makul faiz oranlarıyla kredi vermeye hazır olduğundan da emin olmamız gerekiyor” diye konuştu. Mikhail Men, RBC Real Estate'e yaptığı yorumda değişiklik ihtiyacını açıkladı.

RBC Real Estate editörleri, yeni finansman planıyla yeni bina alıcıları için hangi risklerin ortadan kaldırılacağını ve bunun Rusya'daki konut piyasasını nasıl etkileyeceğini anladı.

Ortak inşaata bir alternatif

Şu anda Rusya'daki yeni binaların yaklaşık %80'i ortak inşaat sözleşmeleri (DDU) yoluyla hayata geçiriliyor. Bu plan, konut inşaatının masraflarının hissedarlara, yani aslında tüm riskleri geliştiriciyle paylaşan özel kişilere ait olmak üzere gerçekleştirildiğini varsaymaktadır.

Bugün herhangi bir inşaat projesi için üç finansman kaynağı vardır: hissedarlardan gelen fonlar, banka (proje) finansmanı ve geliştiricilerin kendi fonları. “Geliştiricinin kendi fonları, [ayrı bir konut kompleksinin] inşası için gereken toplam sermaye yatırımlarının %20 ila %40'ını, hissedarların fonları ise yaklaşık %50'sini oluşturuyor. Geri kalanı kredi kurumlarından alınan borç fonlardır (proje finansmanı, %50'den fazla değil)," diyor Krost endişesi Genel Müdür Yardımcısı Marina Lyubelskaya. Ancak uygulamada, uluslararası danışmanlık şirketi Colliers International'ın ortağı Vladimir Sergunin, geliştiricinin proje için tahsis edilen kredi limitinin %30'undan fazlasını seçmediğini ve DDU kapsamında gelecekteki sayaçların satışının inşaatın başladığı andan itibaren başlayacağını ekliyor.

Tamamının üç yıl içinde hayata geçmesi planlanan proje finansmanında inşaatın büyük oranda banka tarafından finanse edileceği varsayılıyor. Aynı zamanda bankalar, geliştiriciler ve yeni bina alıcıları arasındaki etkileşime yönelik özel planlar ve koşullar henüz açıklanmadı. Gelişmiş emlak piyasalarında (aşağıdaki eke bakın), bu plan kapsamında banka, borç yükümlülükleri için teminat görevi gören konut projelerinin uygulanmasına fon yatırır ve fonların kredi kurumuna iadesi, masrafları konut sahibi tarafından karşılanmadan gerçekleşir. geliştiricinin varlıkları, ancak yeni projenin yarattığı nakit akışları pahasına. Yani evin inşaatı banka parasıyla yapılıyor. Aynı zamanda, proje finansmanı kredi vermek anlamına gelmez: proje finansmanı oranları inşaatçılar için mevcut kredilerden çok daha düşük olabilir.

“Yeni plan, vatandaşların bir daire alamadan inşaat halindeki konut yatırımlarını kaybetme riskini ortadan kaldıracak. İnşaat için fon toplama mekanizması geliştiriciler için basitleştirilecek (çok sayıda kişi yerine bir veya iki banka ve sınırlı sayıda profesyonel yatırımcı olacak). Ayrıca, çekilen finansman hacimleri ile inşaat aşamaları arasındaki tutarsızlık riski de ortadan kaldırılacak, ihtiyaç duyuldukça onaylanan hacim dahilinde finansman sağlanacak" dedi Mikhail Men.

Bakan, konut inşaatına yönelik banka finansman planının devlete yönelik riskleri de azalttığını ve "sanayi için bütçe desteği ihtiyacı olasılığını" en aza indirdiğini ekledi. Bu, inşaatçıların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, konutların devlet bütçesi pahasına değil, projeyi finanse eden bankaların veya sigorta şirketlerinin parasıyla tamamlanacağı anlamına geliyor.

Yeni sisteme nasıl geçiş yapacaklar?

Paylaşımlı inşaattan proje finansmanına geçişin ilk aşaması İnşaat Bakanlığı bünyesinde Pay Sahipleri Haklarının Korunması Fonu'nun ortaya çıkmasıydı. İkinci aşama, hisseli inşaat mevzuatında değişiklik yapılmasını öngören 218-FZ düzenlemelerinin 1 Temmuz 2018'de yürürlüğe girmesi olacak. Ayrıca bu aşamada bölgelerde ortak inşaat için birleşik bir kontrol sisteminin oluşturulması planlanıyor.

Bir sonraki aşamada genel olarak bankaların konut inşaatını nasıl finanse edeceği değerlendirilecek. “Bu alanda kendini haklı çıkarırsa, gelecekte, risklerin yetkin bir şekilde değerlendirilmesi ve kredi kaynaklarının maliyetindeki bir azalma dikkate alınarak, bu, ortak sermayeli inşaatın kademeli olarak proje finansmanı ile değiştirilmesini mümkün kılacaktır. Konutların karşılanabilirliğinin korunmasını hesaba katın," dedi Mikhail Men RBC Real Estate'e.

İnşaat Bakanlığı başkanı, konut inşaatına yönelik özel yatırımların yaklaşık 3,5 trilyon ruble olduğunu belirtti. şu anda. “Öncelikle bankacılık sektöründen bir cevap almamız gerekiyor: Bankalar bu 3,5 trilyon rubleyi hangi sürede ve hangi para fiyatıyla yenileyebilecek? Bankacılık sistemi bu kadar finansmanı kaldırabilecek kapasitede mi? Eğer öyleyse, hangi dönem için? Konut inşaatlarının vatandaşlar tarafından değil bankalar tarafından finanse edildiği bir dönemde daha medeni bir tutuma geçmeden önce hesabın yapılması gerekiyor” yorumunu yaptı İnşaat Bakanlığı başkanı.

Rusya'da ortak inşaat

214-FZ'ye göre, bugün Rusya'da inşa edilen konutların yaklaşık% 80'i ortak inşaat katılımcılarının fonlarından finanse ediliyor. Ülke genelinde 2017 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla yaklaşık 1,1 milyon aktif okul öncesi eğitim kurumu kayıtlıdır. Rusya Merkez Bankası'na göre vatandaşların konut mülkleri için teminat olarak alınan ipoteklere olan borcu yaklaşık 1 trilyon ruble olup, peşinat fonları da hesaba katıldığında bu miktar 1,5 trilyon rubleye çıkıyor.

Diğer %20'lik kısım ise esas olarak ön alım satım anlaşmaları kapsamında hazır evlerdeki dairelerin satışıdır; ayrıca konut sertifikalarının verilmesi (son derece nadir) veya henüz piyasadan tamamen çıkmamış konut inşaatı kooperatiflerinin planı da vardır.

Geliştiricilerin korkuları

Genel olarak, RBC Real Estate editörlerinin görüştüğü geliştiriciler ve emlakçılar, yetkililerin, proje finansmanının yeni dolandırılan hisse senedi sahiplerinin ortaya çıkması açısından alıcılar ve devlet için tüm riskleri ortadan kaldıracağı yönündeki görüşüne katılıyorlar. Aynı zamanda, bazı emlak piyasası oyuncuları, yeni bir plana geçişin, geliştiricilere verilen pahalı krediler de dahil olmak üzere, konut maliyetlerini artıracağına inanıyor.

Osnova Şirketler Grubu Başkanı ve Morton'un eski başkanı Alexander Ruchiev, proje finansmanına geçişte herhangi bir zorluk veya engel görmüyor. Ona göre, bugün piyasa zaten bu şemaya göre ve oldukça başarılı bir şekilde çalışıyor - inşaat maliyetini artırmadan ve fiyatları yükseltmeden. “Mesela Moskova bölgesinde Sberbank Rusya'nın proje finansmanıyla bir projeyi hayata geçiriyoruz. Evet, aynı zamanda hissedarlardan da para çekiyoruz, ancak onların inşaatın finansmanı üzerinde hiçbir etkisi yok ve biz onlara bağlı değiliz” diyor Ruchev. Ona göre sürdürülebilirlik marjına sahip olmayan küçük şirketler bankalardan para toplama fırsatını kaybedecek ve muhtemelen piyasadan ayrılacak.

Marina Lyubelskaya, teorik olarak özsermaye finansmanının proje finansmanı ile değiştirilebileceğine inanıyor, ancak şu şartı belirtiyor: Bu tür proje finansmanının efektif oranı, enflasyon oranı artı adil bir ücrete eşit olmalıdır. Dolayısıyla eğer enflasyon yıllık %4 ise, risk ödülüyle birlikte nihai oran %8'den fazla olmamalıdır. "Bu oran, son tüketiciler için piyasadaki mevcut fiyat seviyesini korurken, geliştiricinin marjını kaybetmeden hissedarlardan gelen fonları içeren projelerin önemli bir kısmının proje finansmanı ile değiştirilmesini mümkün kılacak" diye açıklıyor.

Natalya Shatalina'ya göre fiyat artışlarından kaçınmak için, geliştiricilerin daha uygun fiyatlarla kredi alabileceği proje finansmanı için bir devlet destek programının başlatılması gerekiyor. Natalya Shatalina, konut fiyatlarındaki olası artışın ana nedenlerini, inşaat halindeki mülkleri daha uygun fiyatlarla satın alma fırsatının olmaması olarak gösteriyor - örneğin, inşaatın ilk aşamasında, bir daireyi eskisinden% 25-30 daha ucuza satın alabilirsiniz. bitmiş ev. Sadece bitmiş evleri düşünürsek, geliştiricilere yönelik mevcut kredi oranlarına göre fiyatta %10'a varan bir artış öngörebileceğimizi öngörüyor.

Aynı zamanda, Est-a-Tet'in ana ortaklarının çalışma başkanı Roman Rodiontsev'e göre, ne ortak inşaatın reddedilmesi durumunda ne de başka bir nedenden ötürü fiyatlarda keskin bir artış kesinlikle beklenmiyor. Uzman bunu, her üç ayda bir sermaye piyasasına düşük fiyatlarla büyük miktarda yeni arzın girmesi ve bunun da yeni binalardaki genel tedarik maliyeti seviyesini kısıtlamasıyla açıklıyor. “Proje finansmanıyla yeni projeler ortaya çıksa bile, yine de piyasada ortak inşaat anlaşmalarıyla satılan bir konut katmanı olacak. Sadece 3,4 milyon metrekarelik alanın satışı için. Şu anda yeni binalarda sunulan konutların m2'si, mevcut satış oranlarıyla en az dört yıl sürecek," diye özetliyor Rodiontsev.

İnşaat Bakanlığı'nın basın servisi, tüm projelerin farklı çekiciliğe ve farklı risk düzeylerine sahip olması nedeniyle, gelecekte faiz oranının belirlenmesine yönelik bireysel bir yaklaşımın muhtemelen devam edeceğini öngördü. Bakanlığa göre, profesyonel bir geliştiricinin proje finansman modeline göre çalışması karlı olacaktır, çünkü inşaat için fon toplama mekanizması hem prosedür açısından hem de yatırımcıdan inşaat için garantili fon akışı açısından basitleştirilecektir. İnşaat.

Yurt dışında inşaat halindeki konut nasıl satılır?

Batı Avrupa'da proje finansmanı, inşaat için fon toplamanın ana planı olarak kullanılmaktadır. Konut inşaatı, ödünç alınan fonlar kullanılarak gerçekleştiriliyor ve alıcıların parası, ancak nesneler faaliyete geçtikten sonra açılan özel banka emanet hesaplarına gidiyor ve ancak o zaman geliştirici kar elde ediyor.

Almanya'da inşaat tasarruf bankaları var; gelecekteki gayrimenkul alıcısı ilk önce tasarruf bankalarına para yatırıyor ve birkaç yıl sonra ev satın almak için ev kredisi çekebiliyor. Tasarruf bankası hesaplarından elde edilen fonlar yalnızca ev inşaatı için kullanılabilir.

Birleşik Krallık'ta konut amaçlı gayrimenkuller şu prensibe göre satılmaktadır: projenin inşaat döngüsü sırasında geliştirici inşaatı kendisi finanse eder ve daire için %5'e kadar bir avans ödemesi alabilir, geri kalanı geliştiricinin veya yatırımcının kendi ve ödünç aldığı fonlar. Tesisin işletmeye alınması üzerine ödemenin tamamını alır ve çoğu durumda tesisler tam donanımlı olarak teslim edilir. Geliştiriciler için proje finansmanının maliyeti% 5-6'yı geçmiyor ve ipotek kredilerinin maliyeti% 1,5-3'tür.

İsrail'de, özsermaye finansman planı zamana göre dağıtılmaktadır: hissedar, inşaat ruhsatı verilmesi aşamasında dairenin maliyetinin %10'unu öder, sonraki kısım - nesne yerden ayrıldığında, geri kalan kısım - üzerine. tüm işlerin tamamlanması. Yani hissedarın ödemesi, nesnenin inşaata hazır olmasına bağlıdır.

Bundan sonra geliştiricilerin proje finansmanı ile DDU kapsamında vatandaşlardan olağan fon çekme arasında seçim yapabilecekleri bekleniyor. Aynı zamanda, ikinci yöntemi seçenler, konut inşaatı için vatandaşların parasını çekmek isteyen geliştiriciler için kanunla belirlenen tüm şartlara uymak zorunda kalacaklar (Bölüm 2, 214 Sayılı Federal Kanunun 3. Maddesi- 30 Aralık 2004 tarihli FZ “”); bundan sonra 214-FZ Sayılı Kanun olarak anılacaktır). Aksi takdirde bireylerin fonlarını kullanamayacaklardır (). Ancak bu gereksinimler proje finansmanını tercih eden geliştiriciler için geçerli olmayacaktır. Dün düzenlenen Kommersant Yayınevi konferansında bu konu tartışıldı: “Yeni Dalga Gelişimi: Klasik mi, Avangard mı?” AHML'in mali direktörü dedi ki Viktor Shlepov.

Geçtiğimiz yıl, ortak inşaatlara katılan vatandaşların haklarının korunması için özel bir fon oluşturulmasını düzenleyen bir yasanın kabul edildiğini hatırlayalım (29 Temmuz 2017 tarih ve 218-FZ sayılı Federal Kanun; bundan sonra 218 Sayılı Kanun olarak anılacaktır). 218-FZ). Bu fon çalışmaya başladı. Buna ek olarak, yasa, geliştiricilere, kendi fonlarının miktarı da dahil olmak üzere konut inşaatı sırasında vatandaşlardan para çekmeleri için ek şartlar getirdi (). Bu şartlar 1 Temmuz 2018 tarihinden sonra inşaat ruhsatı alanlar için geçerli olacaktır.

Sigortalı olay sırasında sigorta şirketinin lisansının iptal edilmesi, diğer sigorta şirketlerinin geliştiriciyle sigorta sözleşmesini yenilemeyi reddetmesi ve geliştiricinin herhangi bir varlığı olmaması durumunda fonların vatandaşa iadesi mümkün müdür? Bu ve diğer pratik soruların cevabı"Hukuk Danışmanlığı Hizmeti Bilgi Bankası" GARANT sisteminin internet versiyonu. 3 gün boyunca ücretsiz olarak tam erişim elde edin!

Aynı zamanda Viktor Shlepov, kabul edilen değişiklikleri yalnızca bir geçiş modeli olarak nitelendirdi. Yakın gelecekte vatandaşların fonlarının cazibesinin proje finansmanıyla değiştirilmesi planlanıyor. İlgili fikir, 21 Aralık 2017 tarihinde Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanan "" Eylem Planında (apartman binaları ve diğer gayrimenkullerin oluşturulması için toplanan vatandaş fonlarının üç yıl boyunca kademeli olarak değiştirilmesine yönelik önlemler planı) ortaya konmuştur. vatandaşlar için riski en aza indiren emlak nesneleri, banka kredileri ve diğer finansman türleri). " ", Rusya Federasyonu Başkanı'nın () talimatları uyarınca hükümet tarafından Rusya Merkez Bankası ve AHML ile ortaklaşa geliştirildi. Belgede önümüzdeki üç yıl içinde vatandaşlardan konut inşaatı için doğrudan fon toplanmasının reddedilmesi öngörülüyor. Uzman, "Geliştiriciler, bireylerin çoğunluğunu oluşturan vasıfsız yatırımcılardan fon çekme fırsatını kaybedecek ve bu tür fonları bankalar gibi profesyonel piyasa katılımcılarından çekecek" dedi.

Proje finansmanının merkezi mekanizması olacaktır. “İnşaat aşamasında konut satın alma olasılığı hala mevcut olacak, devlet tescili, şeffaflık ve hesap verebilirlik gibi tüm olumlu özellikleriyle birlikte bir DDU kaydetme mekanizması olacak, ancak bir vatandaş bir DDU'ya girebilecek. fonlar özel bir emanet hesabına yatırılacak. Bu, alıcı ile banka ve geliştirici arasındaki üçlü bir anlaşmadır. Bir yandan vatandaş bu fonlardan ayrılacak ve DDU tamamlanana kadar bloke edilecektir. Vatandaş fikrini değiştirip geri alamayacaktır. Öte yandan geliştirici, yükümlülüklerini yerine getirene kadar bu fonları alamayacak ve inşaat sürecinde finansmanı bankalar tarafından gerçekleştirilecek. emanet hesaplarına yerleştirilen fonlardan finanse edilecek proje kredileri şeklinde," diye açıkladı Viktor Shlepov.

Ayrıca "" uyarınca, vatandaşların DDU kapsamındaki yerleşimler için açılan özel hesaplara yatırılan fonları 10 milyon rubleyi geçmeyecek miktarda sigortalanacak. “Rusya'da yapılan işlemlerin yaklaşık %95-97'sinin böyle bir sınıra uyacağını varsayıyorum. Elbette Moskova'da bu tür doğrudan devlet korumasının vatandaşları koruması pek mümkün görünmüyor. AHML temsilcisi sözlerini şu şekilde tamamladı: "İşe yaradı, ancak bu her halükarda geliştiricilerin mevcut kredi riskinden daha güvenilirdir."

Shlepov'a göre böyle bir modelin yıl ortasından itibaren "pilot modda" çalışabilmesi için şu anda mevcut mevzuatta uygun değişikliklerin getirilmesi konusu tartışılıyor.

Ancak uzmanların tümü bu olumlu tutumu paylaşmıyor. Böylece, GC "MIC"in genel müdürü Daromir Obuhaniç bir yandan proje finansmanını uygar bir pazara doğru atılmış bir adım olarak kabul etti. Ancak öte yandan emlak fiyatlarında kaçınılmaz bir artış olacağını da öngördü: “Alıcılar, yatırımlarının sonuçlarını garantili olarak anlayacaklar ve bunun için de ödeme yapmak zorunda kalacaklar elbette. bedava para. Bütün bunlar konut maliyetinde bir artışa yol açacak ". Aynı zamanda, yurt içi ipotekli kredi sisteminin küresel sistemin önemli ölçüde gerisinde kaldığını, bunun da artan fiyatları telafi etme ve piyasayı gerekli seviyede tutma ihtimalinin düşük olduğunu da sözlerine ekledi. Buna karşılık Garden Ring Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Sergey Kolunov Küçük geliştiriciler için finansal zorluklar öngörülüyor: “Bankalar küçük projeleri olan küçük şirketlerle ilgilenmiyor. Buna göre yüzde 99'u proje finansmanı alamayacak. Bankaların büyük şirketlerle ve büyük projelerle çalışması daha uygun. her biri 50 bin - 100 bin m2 arası)". Ve Moskomstroyinvest'in Başkan Vekili Alexander Gonçarov genel olarak emanet hesabı gibi bir araca şüpheyle yaklaştı: “Emanet yoluyla finansman mekanizması 2014'ten beri mevcut. Ancak bu üç yıl boyunca emanet hesaplarında tek bir işlem kaydedilmedi. Dolayısıyla asıl soru şu; bankalar artık ortak inşaat katılımcılarından gelen finansmanı değiştirmeye hazır."