DDU: kavramı, riskleri ve tasarımın incelikleri. DDU nedir? İlk özsermaye katılım sözleşmesini bildirin

Acı verici seçim aşamasının çoktan geçtiğini varsayalım: İnterneti araştıran potansiyel bir alıcı, iyi bir üne sahip bir inşaat şirketi seçti, geliştiricinin bir arsa için bir satın alma ve satış veya kiralama sözleşmesi olduğundan emin oldu; geçerli bir inşaat ruhsatı aldı ve gelecekteki tesis için proje beyanını inceledi. En önemli an geldi - Federal Kanun-214 uyarınca bir özsermaye katılım sözleşmesinin (DPA) imzalanması.

İlk satırlarda

Öncelikle anlaşmanın tam olarak kiminle yapıldığı daha ilk sayfasından anlaşılmalıdır. Başlangıçta kimin "geliştirici" adı altında hareket ettiğini belirlemek gerekir: metin inşaat şirketinin tam adını belirtir ve çoğu zaman daha ayrıntılı bilgi verir: tescil tarihi ve yeri, tescil ve giriş belgesi Tüzel kişilerin Birleşik Devlet Siciline. Sözleşmenin tam olarak proje beyanında, inşaat izin belgesinde ve arsaya ait tapu belgesinde geliştirici olarak belirtilen şirket adına yapıldığı açıktır.
Yeni bir binada daire nasıl satın alınırYeni bir binada daire satın alırken çoğu vatandaş evin maliyetini, alanını ve konumunu dikkate alır. Ve herkes işin özüne dikkat etmiyor >>
Tüzüğe göre kural olarak kuruluş adına yalnızca genel müdürün hareket edebileceği ve DDU'nun kendisi tarafından imzalanması tavsiye edildiğine dikkat etmek önemlidir. Sözleşmenin başka bir yönetici tarafından onaylanması, onun vekaletname ile hareket ettiği anlamına gelir. Avukatlar, bu seçeneğin davanın devam etmesi halinde karmaşıklıklara yol açabileceği konusunda uyarıyor.

Gelecekteki bir dairenin satışı bir aracı tarafından gerçekleştiriliyorsa, sözleşmeye geliştiricinin mülkü satma haklarını bu şirkete devrettiğini açıkça belirten bir belge eklenmelidir.

Metin, sözleşmenin konusunu çok açık bir şekilde belirtiyor - belirli bir mülkün belirli bir süre içinde devredilmesi. Yatırım faaliyetlerine katılım, inşaatın ortak finansmanı, tesisin işletmeye alınmasından sonra mülk talep etme hakkının devredilmesine ilişkin diğer anlaşmaların, “katılım sözleşmesi” ifadesi olsa bile Federal Kanun-214 ile hiçbir ilgisi yoktur. belge yapısının “başlığında” ortak mülkiyette” yazılıdır.

DDU'nun meşru olabilmesi için, ortak inşaat projesinin tüm özelliklerini de içermesi gerekir - evin inşaat adresi, yer alacağı arsanın kadastro numarası, dairenin ön numarası, kat. Ve bu yıldan itibaren geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmesini sağladığı mali garantileri açıklayan bir madde zorunlu hale geldi.

Son olarak sözleşmede, hissedarlara devredilen nesneden geliştiricinin sorumlu olduğu garanti süresi açıkça belirtilmelidir. Beş yıl boyunca dairenin kendisinden, üç yıl boyunca teknolojik ve mühendislik ekipmanlarından sorumludur. Avukatlar, garanti süresini kısaltmaya yönelik her türlü girişimin yasa dışı olduğunu hatırlatıyor.

Listelenen noktalardan herhangi biri olmadan, sözleşme yapılmamış sayılır. Aynı durum Rosreestr'de kayıt olmaması için de geçerlidir.

Dairenin "Portresi"

Tabii ki, sözleşme dairenin alanının yanı sıra azaltma faktörü dikkate alınarak hesaplanan balkon, sundurma, teras alanını da belirtir. Kural olarak, inşaat şirketleri DDU'ya, teknik envanter yetkilileri tarafından yapılan son ölçüm sonuçlarına göre nesnenin boyutunun farklı çıkması durumunda hissedarlardan birinin ek sayaçlar için ekstra ödeme yapacağına dair bir madde içerir. veya geliştirici, alanı azaltmak için paranın bir kısmını iade edecektir. Bazen dairenin son alanının orijinal alanıyla örtüşüp örtüşmediğine bakılmaksızın kimsenin kimseye ekstra bir şey ödemeyeceği bir koşul belirlemeye çalışırlar.

Avukatlar, 214 Sayılı Federal Kanun'un fiyat revizyonu maddesi getirilmesini yasaklamamasına rağmen, her iki seçeneğin de hissedar haklarını ihlal ettiği konusunda ısrar ediyor. Tüketici haklarının korunmasına ilişkin yasa uyarınca, yasal şirket “Hukuk Savunma Merkezi” bize, daha küçük bir alana sahip bir dairenin alıcıya devredilmesi durumunda geliştiricinin daire maliyetinin bir kısmını iade etmesi gerektiğini hatırlatır; alan daha büyükse herhangi bir ek ödemeden söz edilemez. Bu konuda yargısal uygulamada birlik bulunmamaktadır.

DDU'nun ayrılmaz bir parçası, mülkün sahibine devredildiği sırada tüm niteliklerin tam bir listesiyle birlikte ayrıntılı bir açıklamasıdır - yerleştirilmiş pencere blokları, giriş kapısı, zemin şapı vb. Daire ince bir bitirme ile inşa ediliyorsa , o zaman duvarlardaki sınıf duvar kağıdına kadar her şey belgede listelenmelidir. Ortak İnşaat Kanunu bunu doğrudan öngörmemektedir. Ancak, sözleşmede linolyum belirtilmesine rağmen, geliştiricinin yöneticisinin dairenin parke olacağına dair sözlü güvencesinin daha sonra davaya eklenmeyeceği unutulmamalıdır.

Bazen satıcılar, inşaat halindeki bir evin tasarım belgelerini değiştirme hakkına ilişkin bir maddeyi sözleşmeye eklemenin yanı sıra, kat sayısı, dairenin düzeni de dahil olmak üzere, mülkün rızası olmadan mülkte değişiklik yapmaya çalışırlar. hisse sahibi. Avukatlar açısından bu kabul edilemez: 214 sayılı Federal Kanun hükümlerine ve tüketici haklarının korunmasına ilişkin kanuna göre, alıcının satın aldığı mallar (iş, hizmetler) hakkında bilgilendirilmesi gerekir. .

Son teslim tarihleri ​​ve mücbir sebepler hakkında

Sözleşmede belirtilen şartlara özellikle dikkat edilmelidir. Öncelikle DDU'nun süresi boyunca: Taraflar yükümlülüklerini tam olarak yerine getirene kadar geçerli olmalıdır.

İkinci önemli dönem ise taşınmazın tapuda pay sahibine devredildiği tarihtir. Geliştiriciler genellikle sözleşmede dairenin anahtarını yeni sakinlere teslim etmeyi planladıkları bloğu belirtir. Kanuna göre bu caizdir ancak hissedarın pek lehine değildir. Federal Kanun-214 uyarınca inşaat şirketinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, sözleşmede belirtilen süreden iki ay sonra hissedar, geliştiriciye yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi mahkeme dışında feshedebilir. Yani, talepte bulunmadan önce çeyreğin son gününe kadar ve "yukarıdan" iki ay daha beklemeniz gerekecek.

Ancak geliştirici çoğu zaman "pipetleri yaymaya" çalışır. Sözleşmeye, yalnızca hatalı olması durumunda son teslim tarihlerini karşılayamamaktan sorumlu olacağına dair bir koşul ekler (bu, Federal Yasa-214'ün doğrudan ihlalidir). Önleyici tedbirler için başka bir seçenek de mücbir sebep koşulları listesinin makul olmayan bir şekilde genişletilmesidir. Mücbir sebep geleneksel olarak mücbir sebep koşullarını ifade eder - savaşlar, doğal afetler, terör saldırıları. Ancak DDU'da bu liste bazen hükümet düzenlemelerini, karşı tarafların eylemsizliğini veya düşük kış sıcaklıklarını içerir.

İnşaat organizasyonları genellikle yalnızca inşaat son teslim tarihlerinin ihlali nedeniyle değil aynı zamanda kalitesiyle ilgili sorumluluklarını da en aza indirmeye çalışır. Örneğin, ortak bir inşaat projesini faaliyete geçirme izninin, proje dokümantasyonu, inşaat kuralları ve yönetmeliklerinin yanı sıra sözleşmeye uygunluğunun bir teyidi olduğunu belirten bir madde içerirler. Yani izin, hissedarın daha fazla talepte bulunma olasılığını ortadan kaldıran bir tür kalite işareti gibi görünüyor. Ancak dairede, 214 sayılı Federal Yasanın makul bir süre içinde giderilmesini veya bunlar için parasal tazminat ödenmesini gerektiren önemli eksiklikler olabilir.

Para hesabı aşkı

İşlemin parasal tarafıyla ilgili tüm noktalara özellikle dikkat edilmelidir. Sözleşmede nesnenin fiyatı açıkça belirtilmelidir. İdeal olarak ruble cinsinden. Ancak çoğu zaman metrekare başına maliyet geleneksel birimlerle ve bazen de belge metninde döviz kuru sabitlenmeden belirtilir. Bachurin and Partners hukuk firmasına göre bu, ortak inşaat katılımcısı için sözleşme şartlarını açıkça kötüleştiriyor.

Dolevka – güvenilirlikte liderBirçok kişi, ortak inşaatta 214-FZ altında bir daire satın almanın, konut satın almak için en güvenilir seçenek olduğunu biliyor >> Belgede, hissedarın satın alma için hangi zaman diliminde ve hangi kaynaklardan (öz kaynak veya banka kredisi) ödeme yapacağı belirtilmelidir. Daire alıcısının geliştiriciye karşı yükümlülüklerinin yerine getirilmiş sayıldığı ana dikkat etmelisiniz. İnşaat şirketleri bunun, hissedarların fonlarının hesaplarına geçmesinden sonra gerçekleşeceğini düşünmeyi tercih ediyor. Sonuç olarak paranın banka aracılığıyla aktarılması birkaç gün sürüyor ve ev alıcısı büyük bir risk altında kalıyor. Hukuk firmalarından uzmanlar, iyi niyetli bir alıcının, inşaat şirketine hizmet veren bankacılık kuruluşlarının eylemlerinden sorumlu olmadığı konusunda ısrar ediyor; bu, paranın bankaya yatırıldığı anda yükümlülüklerin yerine getirildiği anlamına geliyor.

Tamamlanan mülkün mülkiyet haklarının tescili sürecine tam olarak kimin, geliştiricinin veya ortak inşaat katılımcısının dahil olduğunu ve buna göre ilgili tüm maliyetleri üstlendiğini açıkça belirtmek de önemlidir. Ve ayrıca hissedarın elektrik faturalarını ödediği andan itibaren. Çoğu zaman, inşaat organizasyonları sözleşmeye, evin işletmeye alınmasından hemen sonra tüm hizmet maliyetlerinin gelecekteki daire sahiplerine devredildiği bir madde eklemeye çalışırlar. Yasaya göre bu, ancak tapu uyarınca mülkün devredilmesinden sonra gerçekleşmelidir ve bu iki olay arasında altı ay veya daha fazla zaman geçebilir.

Son olarak, sözleşmeyi feshetme prosedürüne ve özellikle de ilişkinin kendi inisiyatifiyle feshedilmesi durumunda ortak inşaatta katılımcıya ödenmesi gerekecek ceza miktarına dikkat etmelisiniz. Gayrimenkul maliyetinin %1 ila %15’i arasında değişmektedir. Ancak Federal Kanun-214, hissedar için katı bir "ceza" çerçevesi sağlamadığından, olası mali kayıpları hatırlamanız yeterlidir. Doğal olarak, geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmede geç kalması veya kalitesiz konut inşa etmesi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi durumunda, hissedar için herhangi bir cezadan söz edilemez.

Sonuç olarak, hissedarın, sözleşmenin tüm hükümlerinin mutlaka ayrıntılı olarak açıklanması konusunda her zaman ısrarla ısrar etmemesi gerektiğine dikkat edilmelidir. Gerçek şu ki, dava durumunda "varsayılan olarak" bireylerin çıkarlarını koruyan tüketici haklarının korunmasına ilişkin yasa geçerli olacaktır.

Yeni bir binada daire satın almak her zaman bazı riskleri beraberinde getirir. Son yıllarda yasa koyucu, gelecekteki konut sahiplerini çeşitli sorunlardan koruyacak çeşitli standartlar getirmiştir. Temel önlemlerden biri, geliştirici ile alıcı arasındaki anlaşmaların DDU (inşaatta özsermaye katılım sözleşmesi) aracılığıyla tescil edilmesidir. Bu tür bir ilişkinin hem avantajları hem de olası dezavantajları vardır; gelin daha yakından bakalım.

Tanım

DDU nedir? İnşaata ortak katılım sözleşmesi, geliştirici ile inşaat aşamasında daire satın almak isteyen kişi arasında yapılması gereken bir belgedir. DDU ancak yeni bina faaliyete geçmeden önce sonuçlandırılır. Hisse senedi katılım sözleşmesi kanunla düzenlenen bir belgedir. Bir geliştirici yasal çerçevede çalışmayı planlıyorsa, konut binasının inşası için para topladığı her kişiyle böyle bir anlaşma yapmakla yükümlüdür.

214 Sayılı Federal Kanun

2019'daki özsermaye katılım sözleşmesi federal kanunla düzenlenmektedir. 214 Sayılı Federal Kanun “Apartmanların ortak inşaatına katılım hakkında” bu tür belgelerin hukuki inceliklerini ortaya koyan çeşitli maddeler içermektedir.

Avantajlar ve dezavantajlar

Hisse katılma sözleşmeleri, özellikle 2019 yılında yapılan değişikliklerden sonra hem artı hem de eksileri bünyesinde barındırıyor. Onları daha yakından inceleyelim. Profesyonellerle başlayalım:

• Gelecekteki hissedar olan alıcının, bir gayrimenkul satın aldığından hiçbir şüphesi yoktur. Yasaya göre, gelecekteki yatırımcının, 2019'da yapılacak özsermaye katılım sözleşmesinin bir parçası olarak, proje beyanı ve değişikliklerin yanı sıra bir apartman inşaatı da dahil olmak üzere tüm izin belgelerine ilişkin verileri sağlaması gerekiyor. ve inşaatın gerçekleştirildiği alanın mülkiyeti veya kiralanması için
• Geliştirici, ortak katılım sözleşmeleri kapsamında daire satmayı planlıyorsa, gelecekteki hissedarları faaliyetleri hakkında resmi web sitesi aracılığıyla tam olarak bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu site herhangi bir standart modern tarayıcıda açılmalı ve proje beyanının hem eski sürümlerini hem de görüntülendiği sırada en güncel sürümünü içermelidir.
• Sözleşme bedeli artamayacağı için hissedar inşaatçıların sorunlarıyla ilgilenmiyor. Dolayısıyla keskin enflasyon ya da sadece yöneticinin arzusu fiyat artışına neden olamaz. Hakkı bir milyona satın aldınız; daha fazla ödemenize gerek kalmayacak
• Hisse katılımı sözleşmesinin gereksinimleri oldukça katıdır. Böylece, bu şemaya göre geliştirici, proje beyanını yalnızca hissedarlarla mutabakata vararak değiştirebilecektir - bu, hisse katılım sözleşmesinde de belirtilmiştir. Bu, bir daire satın aldığınız evin aniden birkaç kat daha büyük olmayacağı ve bir alışveriş merkezinin veya endüstriyel tesisin bir uzantı şeklinde görünmeyeceği anlamına gelir.
• Şeffaf uygulama planları doğrudan hisse katılım sözleşmesinde belirtilir - bu, mahkemede delil sunmak için mevzuatı inceleyerek zaman kaybetmemenizi sağlar - doğrudan hisse katılım sözleşmesine başvurabilirsiniz.
• Ceza ödeme yükümlülüğü vardır, tutarı hem medeni kanunda hem de Federal Kanun-214'te ve buna bağlı olarak hisse katılım sözleşmesinde belirtilir.

Ayrıca pek çok dezavantaj da mevcut ve bunların bir kısmı inşaatçılara dayatılan avantajlar ve yükümlülüklerden kaynaklanıyor. Yani, bunlar aşağıdaki dezavantajlardır:

• Sözleşme fiyatı sabit olduğundan geliştiricinin iflas etme riski daha yüksektir. (eğer ne yapılacağı hakkında daha fazla bilgi). Hisse katılım sözleşmesi, daireyi talep etme hakkı için fiyatın değiştirilmesine izin vermediğinden geliştiricinin olası riskleri mevcut fiyata dahil etmesi gerekiyor. Rekabetçi piyasa nedeniyle damping mümkün değildir. Dolayısıyla örneğin tuğla veya beton fiyatının artması gibi sıradan bir durum iflasa yol açabilir.
• Bir daireyi ortak katılım sözleşmesi kapsamında satın alırsanız, maliyeti genellikle daha yüksek olur. Ortak inşaat için tazminat fonuna katkıda bulunma yükümlülüğü nedeniyle dahil. Böylece konut kooperatifi katılımcıları bu zorunluluktan kurtularak başlangıçta daha karlı fiyatlar sunabiliyorlar.
• için hisse katılım sözleşmesi gerekmektedir. Bu da daire satın alma sürecinin oldukça uzun olacağı anlamına geliyor.
• Geliştiricinin inisiyatifiyle veya geliştiricinin inisiyatifiyle sözleşmenin feshedilmesinin gerekçeleri DDU'nun kendisinde ve federal yasada belirtilmiştir. Dolayısıyla 2019 yılında imzalanan özsermaye katılım sözleşmesini gerekli nedenlerle basitçe feshetmek mümkün olmayacaktır. Ve sözleşmenin bedelini ödeyerek bunu yerine getirmeyi, okumayı reddedemezsiniz.
• Bir geliştiriciden uzun vadeli bir taksit planı almak oldukça zordur - geliştiriciler, LDU kapsamındaki daireler için altı aydan fazla ödeme yapma fırsatı verme konusunda isteksizdir. Bu nedenle ipotek almanız gerekecek. Bunun için de yeni binanın konut kredisi almayı planladığınız banka tarafından akredite olması gerekiyor.

Çift satış

214-FZ kapsamındaki ortak inşaat mekanizmasının önemli bir avantajı, bölgenizdeki Rosreestr'in yönetiminde ortak bir katılım sözleşmesinin tescil edilmesidir. Gerçek şu ki, bu kayıt aynı zamanda belirli bir apartmandaki tüm kayıtlı nesnelerin veri tabanının kontrol edilmesi anlamına gelir ve talep hakkının yeniden kaydedilmesini hariç tutar. İnsan diline çevrildiğinde bu, bir dairenin birden fazla kişiye satışındaki dolandırıcılığı ortadan kaldırır.

Gerçek şu ki, görevlerinizi yerine getirmenin sonucunu hemen alamıyorsunuz. Geliştiriciyle etkileşim süreci şöyle görünür:

• Seçilen geliştiricinin anlayışında DDU'nun ne olduğunu, nesnede herhangi bir tuzak olup olmadığını açıklığa kavuşturursunuz
• Hisse katılım sözleşmesi akdedersiniz
• Sözleşme kapsamındaki tutarı kendiniz veya ipotek kredisi yardımıyla ödersiniz
• Evin kiralanmasını bekliyorum

İşte tuzakların devreye girdiği yer burasıdır. Sonuçta doğada henüz var olmayan bir şeye para verdiniz. Ve yasa koyucu devlet kurumlarıyla sözleşmelerin tescilini getirene kadar, geliştiriciler bu boşluktan yararlandı ve aynı daireyi farklı kişilere sattı. Evet, bu dolandırıcılıktır ancak bu tür planlar hâlâ mahkemelerde yargılanıyor.

2019 yılı örnek hisse katılım sözleşmesi, imzalayan tarafların kat sayısı, bu dairenin plan ve proje beyanındaki konumu ve numarası dahil olmak üzere dairenin ayırt edici özelliklerini tam olarak açıklamasını gerektirmektedir. Çifte satışlar neredeyse tamamen ortadan kalkar.

Ceza

Daha önce, yeni binalardaki dairelerin alım satımına ilişkin sözleşmeler, sözleşmenin feshi üzerine ceza uygulanmasına ilişkin net bir algoritma sunmuyordu. Hisse katılımı sözleşmesi kullanılması durumunda sorun çözülür. Kanun, DDU kapsamındaki sorumluluğu ve cezanın hesaplanmasına ilişkin planı açıkça tanımlamaktadır. Yani şu durumlarda mümkündür:

• Yeni binanın teslimi veya anahtarların hissedarlara teslimi için son tarih, hisse katılım sözleşmesinde belirtilen tarihten itibaren iki aydan fazla ihlal edildi
• İnşa edilen evde önemli eksiklikler var - örneğin duvardaki çatlaklar
• Geliştirici size sözleşmede belirtilenden daha küçük bir alana sahip bir daire veriyor

Tüm bu hususlar aynı zamanda sözleşmenin feshi gerekçesidir. Yani geliştiriciden sözleşmenin tamamını artı bir ceza veya sadece bir ceza ve dairenizi talep edebilirsiniz. Gecikme ücretlerinin miktarını hesaplamak oldukça basittir:

• Kira sözleşmesinde belirtilen bir ev teslim tarihine ihtiyacımız var - bu tarihten itibaren geçen gün sayısını sayıyoruz
• Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın kilit oranını bakanlığın resmi web sitesinde buluyoruz - bu% 8,5
• Daha sonra şu formülü kullanarak hesaplıyoruz: 1/150 X %8,5 X gün sayısı X daire maliyeti

Örneğin, sözleşme değeri 1 milyon ruble olan bir günlük gecikme için geliştiricinin size 600 rubleden biraz daha az ödeme yapması gerekecek.

DDU kapsamında geliştiricinin sorumlulukları

Geliştiricinin ortak inşaattaki tüm katılımcılara karşı sorumluluklarının tam yapısı üzerinde durmayacağız. Hissedarın özellikle ilgisini çeken şeye odaklanalım.

• Özsermaye katılım sözleşmesinin bir parçası olarak geliştirici, devletin inşaat denetim departmanına bir proje beyanı sunmakla yükümlüdür. Bu, ilk sözleşmeyi kaydederken olur - bu nedenle, bu yeni binada daire satın alan ilk kişi olursanız, böyle bir durum nadir olmasına rağmen, bu süreci kontrol etmeniz gerekecektir.
• Bir sözleşme yapılmadan önce geliştirici, talebiniz üzerine yeni binaya ilişkin tüm bilgi ve belgeleri size sağlamakla yükümlüdür. Bu, soruyu kendiniz dile getirmemeniz durumunda geliştiricinin bazı bilgileri gizleme fırsatına sahip olduğu anlamına gelir. Aşağıda geliştiriciye tam olarak ne sormanız gerektiğine bakalım.
• Bir özsermaye katılım sözleşmesi imzaladıysanız, fonlarınızın harcamalarını kontrol etme hakkına sahipsiniz - geliştirici bunları yalnızca size ait bir dairenin bulunacağı bir apartman inşaatı için harcamak zorundadır. talep hakkı. Aslında, şantiyede bir alışveriş merkezi inşa edilmeye başlandıysa, sizi bu inşaatın belgelerine alıştırma ve diğer fonlar için bir alışveriş merkezi inşa ettiğini kanıtlama hakkına sahipsiniz ve geliştiricinin yükümlülüğü vardır. seninkinden
• Geliştirici, hisse katılım sözleşmesi akdedilen projenin inşaatını kendi kaynaklarını veya ilgili diğer dış güçleri kullanarak tamamlamakla yükümlüdür. Geliştirici, tıpkı konut inşaatı projesi gibi size uygun kalitede bir daire teslim etmekle yükümlüdür.
• Geliştirici, binanın inşaatının tamamlanmasından en az on dört gün önce bir apartman binasının inşaatının tamamlandığını size bildirmekle yükümlüdür.
• 2019 örneğinin hisse katılım sözleşmesi, geliştiricinin size ceza ve para cezası ödeme yükümlülüğünün yanı sıra mevcut DDU'yu sonlandırmak için gerekçeler olması durumunda fonları iade etme yükümlülüğünü sağlar

Geliştirici püf noktaları

Hisse senedi inşaatı alanındaki oldukça sıkı kontrole rağmen, bazı geliştiriciler mevzuatta boşluklar buluyor ve hissedarları korumaya yönelik zorunlu mekanizmaların bazılarını atlatmaya çalışıyor. Diğerleri para toplayıp hiçbir yere kaybolmaktan hiç de çekinmiyorlar. Artık DDU yasasını atlatmak için iki ana plan var.

Kambiyo senedi

Bu, beraberindeki mevzuat hakkında bilgi sahibi olmadan anlaşılması zor, oldukça kafa karıştırıcı bir plandır. Rusya'da bir kuruluştan satın alınabilecek bir menkul kıymet olan sözde bir "kambiyo senedi" var. Paylaşımlı inşaatta geliştiriciler şu şekilde hareket eder:

• Size bir hisse katılım sözleşmesi yapmanızı ve bunun bedelini senet kullanarak ödemenizi teklif ediyorlar - bu sözde daha ucuz. Veya başka bir neden denilir.
• Aslında nedeni farklı - yasaya göre, bir geliştirici ancak inşaat izni aldıktan sonra hissedarlardan para çekebiliyor. Aksi takdirde para tahsil edemezsiniz. Ama eğer gerçekten istiyorsan, bir boşluk var; bir kambiyo senedi
• Bir hissedar bir kambiyo senedi satın aldığında, geliştiricinin kendisiyle bir DDU'ya girmeyi ve bu sözleşmenin fiyatında kambiyo senedinin fiyatını dikkate almayı taahhüt ettiğini belirten güzel bir belge alır.

Esas aldatmaca burada yatıyor. Hissedarın korunmasını amaçlayan Federal Kanun-214'ün tüm normları kambiyo senedinde geçerli değildir. Ceza yok, çifte satışa karşı sigorta yok; hiçbir şey yok. Aslında aldatılıyorsunuz ve fatura basit bir kağıt parçasına dönüşebilir.

Geliştiricinin sizinle bir anlaşma yapmasına güveniyorsunuz, ancak bu gerçekleşmeyebilir. Üstelik herhangi bir nedenle - hem yasa dışı, örneğin geliştiricinin paranızla birlikte basit bir şekilde ayrılması, hem de yasal nedenlerden dolayı - şirketin iflası. Ancak ikinci durumda, DDU sahipleri ortak inşaat tazminat fonu tarafından korunmaktadır. Ve fatura alıcıları - hiçbir şey. Geliştiricinin bir süre sonra sizinle bir sözleşme imzalayacağına dair güvencesine yanıt olarak senet satın almayın

Ön anlaşma

Vicdansız geliştiricilerin alıcının dikkatsizliği üzerine oynadığı daha da basit bir plan. Sözde ön hisse katılım sözleşmesi DDU'dan tek kelimeyle raporlanacak ama aslında bu sadece geliştiriciye hiçbir yükümlülük getirmeyen hayali bir belge. Bu anlaşma, kanunun DDU'dan gerektirdiği hiçbir şeyi şart koşmaz. DDU'nun tüm riskleri yasa koyucu tarafından sağlanmaktadır. Bu ön anlaşmada yok.

Aslında, bu sözleşmede, belirtilen süre içinde (varsa) geliştiricinin sizinle bir DDU sonuçlandırmayı taahhüt ettiğini kabul edersiniz. Bu DDU'da neyin belirtileceği belli değil. Ve işte başka bir fark daha var - özsermaye katılım sözleşmesi kapsamındaki yerleşimler, belge Rosreestr'e kaydolduktan sonra gerçekleştirilir. Bu pek de komik olmayan bir durum olarak ortaya çıkıyor:

• Bir ön anlaşma yapıyorsunuz
• Geliştiriciye ödeme yapın
• Dürüst olsa ve hala gerçek bir DDU imzalasanız bile, geliştiricinin bazı ihlalleri nedeniyle RosReestr'de kayıtlı değil
• Tüm. Geliştiricinin parası var. Ön anlaşma için hesaplamalar yapıldı. Federal Kanun-214'ün desteği olmadan kalabiliyor ve aldatıldığınızı kanıtlamak için mahkemeye gitmeye çalışıyorsunuz. Paranın en azından bir kısmını iade edebileceğiniz bir gerçek değil.

Hisse katılma ön sözleşmeleri yapmayın. Yalnızca Rosreestr'de kayıtlı yasal DDU'lar

DDU nasıl sonuçlandırılır?

Öğrendiğimiz gibi, federal mevzuat, bir özsermaye katılım sözleşmesinin hem imzalanması hem de uygulanmasının içeriği ve mekanizması konusunda oldukça katı gereksinimler getirmektedir. Tüm bu gerekliliklerin yerine getirilmesi hem geliştiricinin hem de hissedarın çıkarınadır. Bu nedenle, yapmayı planladığınız anlaşmada gerekli tüm noktaların bulunup bulunmadığını kontrol etmeniz daha iyidir. Hadi daha yakından bakalım.

Gerekli öğeler

Sözleşmede herhangi bir tutarsızlık veya “ön” gibi tuhaflıklar olup olmadığını mutlaka kontrol edin. İnşaata ortak katılım sözleşmesi açık ve net bir şekilde hazırlanmalı, her şey mümkün olduğunca şeffaf olmalıdır. Herhangi bir sözleşmede bulunması gereken ana noktalar şunlardır:

• Giriş kısmında tam adınızı, pasaport bilgilerinizi, veriliş tarihini ve kayıt adresinizi belirtmelisiniz. Sözleşmede Hissedar veya Yatırımcı olarak anılırsınız.
• Geliştirici ayrıntıları – tüzel kişilik, ayrıntılar, tüzüğe bağlantı ve kuruluş yöneticisinin ayrıntıları. Sözleşmede Geliştirici olarak adlandırılacak
• Satır “Anlaşmanın konusu”. Bu Geliştiricinin, 214 sayılı “Apartman binalarının ortak özsermaye inşaatına katılım hakkında” Federal Kanunu uyarınca prosedürün yasallığına uygun olarak daireyi size devretmeyi taahhüt ettiğini belirtir. Bu Federal Yasaya atıf yapılması gereklidir, çünkü bu, bu anlaşmanın bir özsermaye katılım sözleşmesi olduğunu açıkça teyit eder.
• İnşa edilmekte olan apartman binasına ilişkin bilgilerin mevcut olup olmadığını kontrol edin. Yapım aşamasında olan mikro bölgenin nesnelerinden birinde bir daire satın alıyor olsanız bile, bu bir ev kompleksi olmamalıdır. Yeni binanızın yalnızca ayırt edici özellikleri kat sayısı, balkon ve sundurmaların varlığı, adres, konut sayısı, alanıdır.
• Ayrıca satın aldığınız dairenin ayırt edici özelliklerine de ihtiyacınız var - bu, nesnenin bulunduğu katı, alanını, her odanın alanıyla birlikte planını belirtir - gelecekte kiraladığınızda bu bilgiler size sunulacaktır. konutu kabul etmenize ve miktarın ihlal edilmesi durumunda müteahhitle ceza veya ek ücret konusunda görüşmenize yardımcı olur.
• Sözleşme bedeli hem metrekare başına hem de sözleşme bedelinin tamamı olarak belirtilmektedir. Burada önemli olan şu; inşaat sonrasında daireyi kabul ediyorsunuz ve dairenin alanı BTI çalışanları tarafından ölçülüyor. Alan artı veya eksi 2-3 metre farklılık gösterebilir. Alan daha büyükse geliştiriciye ne kadar ödemeniz gerektiğini bileceksiniz. Daha azsa geliştiricinin size ne kadar borcu var?
• Mülkün size tam olarak devredilme tarihini ve evin işletmeye alınma tarihini belirtmeniz gerekir. Tam olarak iki tarih olup olmadığını kontrol ettiğinizden emin olun - bazen geliştirici evi zamanında teslim eder, ancak anahtarların teslimini altı ay veya daha uzun bir süre geciktirir, bu da dairedeki alıcı komitenin dikkat etmediği kusurları giderir.
• Geliştiricinin sorumluluğu açıkça belirtilmelidir. Garanti süresi – en az 5 yıl. Mühendislik sistemleri ve iletişim – minimum 3 yıl.
• Tesisin inşaatı için geliştiricinin garantileri - burada geliştiricinin hisse katılım sözleşmesi için paranın ortak inşaat için tazminat fonuna transferini onaylamasından veya bu yeni bina için sigorta yükümlülüklerini göstermesinden bahsediyoruz
• İnşaat izinleri ve arsa - mülkiyet veya kiralama hakkında bilgiler. İkincisi ise, o zaman kaç yıl boyunca. Yeni binanın tamamlanma tarihinin kira süresinin sonundan farklı olup olmadığını kontrol edin; sayılar aynı olmalıdır. Ve vade tarihiyle ilgili ifadeye baktığınızdan emin olun; burada "Ön vade tarihi" değil, "Son Tarih" yazmalıdır. Bu önemli
• Hesaplama mekanizması - bir özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında, sözleşmeyi Rosreestr ofisine kaydettikten sonra para ödersiniz, ancak bundan önce ödemezsiniz. Geliştirici sizden sözleşmenin bir kısmını önceden ödemenizi isteyebilir, ancak ödeme gücünüzü ona başka bir şekilde göstermek daha iyidir - örneğin, gerekli tutar için bir banka ekstresi veya bir kiralık kasa veya mektup aracılığıyla ödeme biçimi kredi

Hisse katılım sözleşmesini imzalamadan ve belgeleri Rosreestr'e göndermeden önce tüm bilgileri kontrol edin.

Bir anlaşmanın imzalanması (örnek)

Sözleşmeyi geliştiricinin ofisinde imzalamanız istenecektir. İlk kez gördüğünüz gün imzalamayı kabul etmeyin. Gerekli noktalarla tamamlama ve geliştiriciyi bu düzeltmeleri son versiyonda yapmaya davet etme hakkına sahipsiniz. Algoritma şöyle görünmelidir:

• Geliştiriciler hakkındaki tüm bilgileri kontrol edersiniz
• Ofisine gelin, DDU'nun ve proje beyanının bir kopyasını isteyin
• Sözleşmenin tüm maddelerini dikkatlice inceleyin, en iyisi bu alanda çalışan bir avukatın katılımıyla
• Veya değişiklik yapın ve geliştiriciyle görüşün
• Veya onayınızı verip sözleşmeye imzanızı bırakırsınız

Sözleşme geliştiricinin kendisi tarafından hazırlanır. Web sitemizde gerçek sermaye katılım sözleşmesini inceleyebilirsiniz. Bir örnek mevcuttur.

Belge paketi

Hissedarın toplaması gereken belge paketi oldukça küçüktür. Toplanması gerekenler:

• Pasaport kopyası
• Sözleşmenin kendisi ve ekleri
• Gerekirse geliştiriciyle ek anlaşmalar
• Hissedardan ücretsiz formda başvuru (geliştirici tarafından sağlanan şablon)

Vekaleten daire satın alıyorsanız noter eşliğinde vekaletname imzalamanız gerekecektir. Eşiniz varsa, noterden satın alma işlemi için onun onayını almanız gerekecektir. İpotek durumunda banka, özsermaye katılım sözleşmesi yapılmasına ilişkin üçlü bir anlaşma hazırlayacak

Kayıt

Bir özsermaye katılım sözleşmesine kaydolmak için siz ve geliştiricinin bir temsilcisi birkaç yerle iletişime geçebilirsiniz:

• Bölgenizdeki Rosreestr Ofisi
• Kamu hizmetlerinin sağlanması için çok işlevli merkez. Kayıt süresi bir gün artacak, ancak neredeyse hiç kuyruk yok
• Belgeleri elektronik kayıt kullanarak gönderin - bu genellikle ipotek kredisi yoluyla bir daire satın alırsanız olur. Bireysel olarak bunu kendiniz yapabilirsiniz ancak elektronik imza gerektirir. Zaman çerçevesi önemli ölçüde artar, bu nedenle ilk iki seçeneği kullanmak daha kolaydır

Evrakları gönderdikten sonra, evrakların kabul edildiğini gösteren bir makbuz alırsınız. Her şey yolunda giderse, size özsermaye katılım sözleşmesinin imzalandığını onaylayan bir makbuz verilecektir. Geriye kalan tek şey inşaatın tamamlanmasını beklemek.

Riskler

2019'daki özsermaye katılım anlaşmalarının tüm güzelliklerine rağmen yeni basılan bir hissedar, yeni binasının sorunlu hale geleceği gerçeğiyle hala karşı karşıya kalabilir. Bu esas olarak geliştirme şirketinin iflasından kaynaklanmaktadır. Yasa koyucu, bu durumda ortak inşaat için tazminat fonunun işe yarayacağından, ortak katılım anlaşmaları kapsamındaki risklerin minimum düzeyde olduğuna inanmaktadır. Ancak henüz emsal olmadığından, gerçekte her şeyin nasıl olacağı ancak tahmin edilebilir.

Hukuki Savunma Kurulu'nda avukat. Yetkililerin yasa dışı eylemlerine itiraz etme, konut anlaşmazlıkları ve geliştiricilerden ceza tahsil etme ile ilgili davaların ele alınmasında uzmanlaşmıştır. 214 Federal Kanun kapsamında çalışma konusunda kapsamlı deneyim.

Ortak inşaata katılım anlaşmalarının devlet tescili, 122-FZ sayılı “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin” Kanun hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilir. Geliştirici sözleşmeyi kaydeder. Ancak yasa, pay sahibinin bu işlemi tek başına yapmasını yasaklamamaktadır.

Kayıt yetkilisine teslim etmek gereklidir - Rosreestr

• Devlet kaydı için başvuru;
• Devlet vergisinin ödendiğini onaylayan belge (devlet vergisinin miktarı Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.33. Maddesi ile belirlenir);
• Tüzel kişi temsilcisinin, ikincisi adına hareket etme yetkileri de dahil olmak üzere, telif hakkı sahibinin temsilcisinin ve işlemlere katılanların yetkilerini doğrulayan belgeler;
• Hakkın varlığını tespit eden belgeler;
• Bir kişi tarafından sunulan bir kimlik belgesi - kuruluşun bir temsilcisi;
• Tüzel kişiliğin kurucu belgeleri (veya bunların noter tasdikli kopyaları);
• Paylaşılan inşaat nesnesini (örneğin bir apartman dairesi) tanımlayan, oluşturulan gayrimenkul nesnesinin (ev) ve planlanan alanın planındaki konumunu gösteren belgeler.

Bir DDU'yu kaydederken, hissedardan başka belgeler de gerekli olabilir (kayıt makamının takdirine bağlı olarak).

Ortak inşaata katılım sözleşmesi şunları içermelidir: (Madde 4 214-FZ):

• bir apartmanın ve/veya başka bir gayrimenkulün işletmeye alınması için izin alındıktan sonra, proje belgelerine uygun olarak geliştirici tarafından devredilecek belirli bir ortak inşaat nesnesinin belirlenmesi;

Ortak inşaata katılım sözleşmesini kaydettikten sonra, Sanatın 2. Bölümüne uygun olarak ortak inşaat katılımcısının talebi üzerine. 30 Aralık 2004 tarih ve 214-FZ sayılı Federal Kanunun 21'i, geliştiricinin inceleme için şunları sunması gerekmektedir:

• inşaat ruhsatı;
• bir apartman binasının ve (veya) başka bir gayrimenkulün inşasına yönelik bir projenin fizibilite çalışması;
• proje belgelerinin devlet incelemesinin sonuçlandırılması;
• üzerinde yapılan tüm değişiklikler de dahil olmak üzere tasarım belgeleri;
• geliştiricinin arsa üzerindeki haklarını doğrulayan belgeler.

214-FZ'den: Yasa hangi garantileri sağlıyor?

214-FZ'ye göre, bu tür vatandaşların fonlarının çekildiği sırada faaliyete geçirilmemiş olan apartmanlarda vatandaşların konut mülkiyeti hakkıyla ilgili vatandaşların fonlarını çekmenin olası yollarından biri, ortak inşaata katılım sözleşmesinin imzalanması (bundan sonra - DDU).

Her şeyden önce, 214-FZ tarafından sağlanan vatandaşların haklarına saygının ana garantilerinden biri, geliştiricinin inşaat ruhsatı almadan, yayınlamadan, yerleştirmeden ve (veya) teslim etmeden önce DDU imzalamasının yasaklanmasıdır. bir arsanın mülkiyeti veya bir kira sözleşmesinin geliştiricisi tarafından proje beyanı ve devlet tescili, bir tesisin inşası için amaçlanan bir arsanın alt kiralanması (Madde 3 214-FZ). Bu kural, hayali, var olmayan nesnelerin inşası için fonlarını çekmek amacıyla vatandaşlara karşı hileli eylemlerde bulunma olasılığını dışlar.

Ayrıca, DDU yazılı olarak sonuçlandırılır, devlet tesciline tabidir ve bu tescil anından itibaren sonuçlanmış sayılır (Bölüm 3, Madde 4 214-FZ). Böylece hukuki olarak vicdansız bir geliştirici tarafından konut binalarının “çifte” satışının gerçekleştirilmesi olasılığı hariç tutulmuştur. Bir konut binasını kaydederken, Federal Devlet Tescili, Kadastro ve Haritacılık Servisi, bir nesneye ilişkin üçüncü taraf haklarının varlığını kontrol eder ve inşaat halindeki bir konut binasının tasarım belgelerini analiz ederek, inşaat halindeki bir binada bir dairenin varlığını doğrular.

Sanat'a göre. 13 214-FZ, geliştiricinin DDU kapsamındaki yükümlülüklerinin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla, ortak inşaatta katılımcılara tescil edildiği andan itibaren, geliştiricinin mülkiyet hakkı veya kiralama hakkı ile sahip olduğu arsa, bu arsa ve (veya) diğer mülk üzerinde alt kiralama hakkı ve yapım aşamasında olan (yaratılan) apartman binası. 214-FZ'nin bu hükmü, geliştiricinin iflası (kasıtlı iflas) durumunda ortak inşaat katılımcılarının haklarına saygı konusunda ek garantiler sağlar.

Geliştiricilerin faaliyetleri DDU kapsamındaki vatandaşlardan fon çekerken Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yetkili organları tarafından devlet kontrolüne tabi.

214-FZ'den: Bir sözleşme nasıl kaydedilir?

Sermaye katılım sözleşmelerinin devlet tescili, 122-FZ sayılı “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin” Kanun hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilir. İlk hisse katılım sözleşmesini tescil ettirmek için tescil makamına aşağıdakileri sunmanız gerekir:

• Devlet kaydı için başvuru. Devlet vergisinin ödendiğini onaylayan belge (devlet vergisinin miktarı Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.33. Maddesi ile belirlenir).
• Tüzel kişi temsilcisinin, ikincisi adına hareket etme yetkisi de dahil olmak üzere, telif hakkı sahibinin temsilcisinin ve işlemlere katılanların yetkisini doğrulayan belgeler. Hakların varlığını kanıtlayan belgeler. Kuruluşun temsilcisi olan bir kişi tarafından sunulan kimlik belgesi. Tüzel kişiliğin kurucu belgeleri (veya bunların noter tasdikli kopyaları). Paylaşılan inşaat nesnesini tanımlayan, oluşturulan gayrimenkul nesnesinin planındaki ve planlanan alandaki konumunu gösteren belgeler. İnşaat izni. Proje beyanı. Oluşturulan gayrimenkul nesnesinin, konumunu ve içerdiği konut ve konut dışı binaların sayısını ve her birinin planlanan alanını gösteren bir planı.

214-FZ'den: Geliştiricinin hangi belgeleri sağlaması gerekir?

Sanat uyarınca. 4 214-FZ uyarınca, ortak inşaata katılım sözleşmesi şunları içermelidir:

• bir apartman binasını ve (veya) başka bir gayrimenkulü işletmeye alma iznini aldıktan sonra geliştiricinin tasarım belgelerine uygun olarak devredilecek belirli bir ortak inşaat nesnesinin belirlenmesi;
• geliştiricinin ortak inşaat projesini ortak inşaat katılımcısına devretmesi için son tarih;
• sözleşme bedeli, ödeme şartları ve prosedürü;
• Paylaşılan bir inşaat projesi için garanti süresi.

214-FZ gerekliliklerine uygun olarak:

Sanatın 2. fıkrası uyarınca ortak inşaat katılımcısının talebi üzerine. 21 214-FZ geliştiricinin inceleme için şunları sağlaması gerekir:

• geliştirici, ortak inşaat nesnesini, sözleşmede belirtilen süreyi geçmeyecek şekilde ortak inşaat katılımcısına devretmekle yükümlüdür;
• bir apartman binasının ve (veya) başka bir gayrimenkulün inşaatı (yaratılması) sözleşmede öngörülen süre içinde tamamlanamıyorsa, geliştirici en geç iki ay içinde Belirtilen sürenin sona ermesinden önce, ilgili bilgileri ve sözleşmede değişiklik yapılmasına ilişkin teklifi ortak inşaat katılımcısına göndermekle yükümlüdür;
• Geliştirici, ortak inşaatta katılımcıya, kalitesi sözleşme şartlarına, teknik düzenlemelerin gerekliliklerine, tasarım dokümantasyonuna ve kentsel planlama düzenlemelerine ve ayrıca diğer zorunlu gerekliliklere uygun olan ortak bir inşaat projesini devretmekle yükümlüdür. Geliştiriciyi ortak inşaat projesindeki kusurlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaya yönelik anlaşmanın şartları geçersizdir;
• Bir geliştiricinin inşaat için vatandaşlardan fon çekme hakkını elde etmesinin ön koşulu, yalnızca 3 214-FZ Maddesinin 1. Kısmında belirtilen gerekliliklere uymak değildir (inşaat izni almak, proje beyanı yayınlamak, devlet haklarının tescili). bir arsa), aynı zamanda 214-FZ'nin 3. Maddesinin 2. Kısmı ve 4. Maddesinin 3. Kısmı gerekliliklerini de içerir (yazılı olarak yapılmış ve devlet tescili ile onaylanmış bir anlaşmanın varlığı).
• İnşaat izni.
• Bir apartman binasının ve (veya) başka bir gayrimenkulün inşasına yönelik bir projenin fizibilite çalışması.
• Tasarım belgelerinin devlet incelemesinin sonucu.
• Üzerinde yapılan tüm değişiklikleri içeren proje belgeleri.
• Geliştiricinin arsa üzerindeki haklarını doğrulayan belgeler.
• Devlet kaydı için başvuru.
• Devlet vergisinin ödendiğini onaylayan belge (devlet vergisinin miktarı Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.33. Maddesi ile belirlenir).
• Tüzel kişi temsilcisinin, ikincisi adına hareket etme yetkisi de dahil olmak üzere, telif hakkı sahibinin temsilcisinin ve işlemlere katılanların yetkisini doğrulayan belgeler.
• Hakların varlığını kanıtlayan belgeler.
• Kuruluşun temsilcisi olan bir kişi tarafından sunulan kimlik belgesi.
• Tüzel kişiliğin kurucu belgeleri (veya bunların noter tasdikli kopyaları).
• Paylaşılan inşaat nesnesini tanımlayan, oluşturulan gayrimenkul nesnesinin planındaki ve planlanan alandaki konumunu belirten belgeler.
• İnşaat izni.
• Proje beyanı.
• Oluşturulan gayrimenkul nesnesinin, konumunu ve içerdiği konut ve konut dışı bina sayısını ve her birinin planlanan alanını gösteren planı

Geliştirici firma açısından hisse katılım sözleşmesini kimin imzaladığı da oldukça önemli rol oynuyor. İç mevzuatta yer alan gerekliliklere göre, vekaletname olmadan DDU'yu yalnızca geliştirme şirketinin genel müdürü imzalama hakkına sahiptir. Ancak ülkemizde bu uygulama neredeyse yok: yüz genel müdürden yalnızca biri bu tür belgeleri imzalıyor. Bu nedenle, DDU'yu müşterinin çıkarlarına uyup uymadığını belirlemek için üçüncü taraf bir avukatla kontrol ettikten sonra, sözleşmeyi imzalayan geliştiriciye dikkat etmeniz gerekir.

Tipik olarak bu tür anlaşmalar satış müdürü, ticari direktör veya satış departmanı başkanı tarafından imzalanır. Yani eğer sözleşme genel müdür tarafından değil de yukarıda adı geçen kişilerden biri tarafından imzalanmışsa, bu tür belgelerin imzalanması için mutlaka vekaletname aslını ibraz etmeniz gerekmektedir. Ancak bu aslına sadece bakılmamalı, sizden bir kopyasının istenmesi ve bu kopyanın noter tasdikli olması gerekir.

Genel müdür tarafından imzalanmayan bir anlaşma sözleşmesinin imzalanmasının tehlikesi nedir?

Hisse katılma sözleşmesinin genel müdür tarafından değil de, bu tür işlemleri gerçekleştirmek için resmi vekaletname sahibi olmayan bir kişi tarafından imzalanması halinde, bu tür bir sözleşmenin hukuki geçerliliği olmayacaktır. Yeni bir binadaki potansiyel bir ev sahibinin, parasını alamayacağı bir dairenin inşasına yatıracağı ortaya çıktı. Dairenin maliyetinin birkaç milyon ruble olduğu göz önüne alındığında riske girmeye değmez.

Vekaletname kopyası neyi sigortalar?

Bir vekaletname yardımıyla (veya daha doğrusu, kimse orijinalini vermeyeceği için bir kopyası), geliştirici ile yapılan sözleşmenin yasal geçerliliğini kanıtlayabilirsiniz. Böyle bir kopya elinizde değilse, anlaşmanın doğru şekilde imzalandığını kanıtlamak neredeyse imkansızdır. Böyle bir kopya varsa, DDU'nun geliştiricinin bunu yapma hakkına sahip bir temsilcisi tarafından imzalandığını her zaman kanıtlayabilirsiniz. Böyle bir belge mahkemede geçerli olacaktır. Elbette durumun mahkemeye gelmemesi daha iyi ama hayatta farklı durumlar var.

Sadece müşterinin bir sözleşme imzalamak ve yeni bir binada konut satmakla ilgilenmediğini, özellikle de karar vermesi durumunda açıkça anlamalısınız.

Günümüzde özsermaye katılım sözleşmesi, geliştirme şirketinden konut satın alınması sırasında hissedarın çıkarlarının korunmasını sağlayabilecek bir belgedir. Kanun, belgenin içeriğine ilişkin açık gereklilikler ortaya koymakta ve tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir, ancak bir anlaşma, ancak belgenin Rosreestr'e kayıtlı olması durumunda hissedarı birçok sorundan koruyabilir.

DU'yu imzalarken geliştiricinin kendisi sözleşmeyi kaydeder (bu ek bir hizmettir) ama aynı zamanda hissedardan bunun için oldukça yüksek bir ücret talep ediyor. Bugün bir hissedarın paradan tasarruf edip edemeyeceğini ve Rosreestr'e kendi başına bir çocuk bakım merkezi kaydettirip kaydettiremeyeceğini konuşacağız. Hissedarın bunu yapma hakkına sahip olup olmadığını, yasanın kendi kendine kayıt yapmaya izin verip vermediğini ve geliştiricinin hissedarla bu etkileşim seçeneğini ne kadar isteyerek kabul ettiğini öğreneceksiniz.

Kendi kendine kayıt hakkında yasa ne diyor?

Bir sözleşmenin olduğu gerçeğiyle başlayalım (DDU), belgeyi kimin kaydedeceğinden bahsedilmiyor. Sözleşmeye, geliştirici tarafından bir ücret karşılığında sağlanan çeşitli hizmetleri ele alan ek bir anlaşma eklenmiştir, özellikle belge kaydı, geliştiricinin hissedarlara sağladığı ek hizmettir.

federal kanun (FZ-214) hissedar ile geliştirici arasındaki ilişkinin “Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun” hükümlerine tabi olduğunu tespit eder. (ZPP). PZPP'nin 16. maddesinde belirli mal veya hizmetlerin satın alınmasının tüketiciyi başka mal veya hizmetleri satın almaya zorlayamayacağı belirtilmektedir.

Başka bir deyişle geliştirici, hissedarlara çocuk bakım tesisinin tescili hizmetini dayatamaz (gayrimenkul mülkiyetinin tescili ve diğer hizmetler), eğer istemiyorsa, hissedar, geliştirici ile anlaşmayı Rosreestr'de bağımsız olarak kaydetme hakkına sahiptir.

Ancak günümüzde geliştirici tarafından bir DDU'nun kaydedilmesi genel olarak kabul edilen bir uygulamadır; hissedarların büyük çoğunluğu kayıt için geliştiriciye tereddüt etmeden ödeme yapmaktadır. Bazı durumlarda, hisse senedi sahibinin her şeyin kendisi için yapılması için ödeme yapması gerçekten daha kolaydır, özellikle de bu tür sorunlarla hiç uğraşmak zorunda kalmamışsa. Ancak çoğu zaman, geliştirme şirketlerinin müşterileri, kayıt hizmetini reddedebileceklerinden ve paradan tasarruf ederken her şeyi kendilerinin yapabileceklerinden şüphelenmezler.

Ne kadar? Bir sözleşmeyi kaydetmenin gerçekte maliyeti nedir?

Geliştiricinin bu hizmet için önemli miktarda para talep ettiğini söylemek gerekir., kayıt maliyeti (tam olarak açıklanamayan nedenlerden dolayı) 30 bin ruble civarında başlıyor ve tüm ek hizmet paketinin maliyeti 300 bin rubleyi aşabilir. Kural olarak, geliştiriciler bir okul öncesi eğitim kurumuna kaydolmak için yapılan ödeme tutarını dairenin maliyetine bağlar, satın alınan konutun maliyetinin ödeme miktarına yüzde oranı alınır. Yani bugün inşaatçılar ve geliştiriciler bir dairenin maliyetinin% 1'ine kadar alıyor.

Bu arada geliştiriciler, hizmetlerinin maliyeti için belirli bir sabit değeri kabul ederek bu uygulamadan yavaş yavaş uzaklaşmaya başladılar.

Belki de bunun nedeni, hissedarların son zamanlarda daha bilgili hale gelmesi ve yöneticilerin tuhaf soruları yanıtlamasının giderek zorlaşmasıdır. Aslında konutun metrekaresi ve maliyetinin hizmet maliyetini nasıl etkileyebileceğini açıklamak zordur. (aslında standart bir sırayla gerçekleştirilen aynı eylemler dizisi).

Aslında geliştiricilerin şu ya da bu şekilde empoze ettiği hizmetin fiyatı, minimum fiyat etiketiyle bile çok yüksek. Kayıt prosedürünün tamamı bir dizi belgenin sunulmasından ibarettir (geliştirici ve hissedar adına) ve bu genellikle toplu olarak yapılır; onlarca sözleşme aynı anda kayıt için gönderilir. Ve evet - geliştiricinin, ilk konut binası tamamlandığında ve tescil edildiğinde (inşa halindeki konut kompleksinde) kendi adına eksiksiz bir belge seti sunması gerekir. Proje belgeleri, izinler vb. bir kez sunulur ve ardından hissedar paketiyle birlikte geliştirici, sözleşmeye vb. rızası için başvuruda bulunur.

“Kaydın açılmasından” sonra, sağlanan belge paketinin tamamının yeniden sunulmasına gerek yoktur; esas olarak her hissedarı ilgilendiren bilgilere ihtiyaç vardır.

Tüketici, geliştirici için bu kadar kolay bir iş için bu kadar yüklü meblağlar ödemeye nasıl alıştı? Geliştiricinin aslında hiçbir şey yapmadan iyi para alması çok karlı. İnşaat aşamasında, hisse sahipleri tarafından ödenen ana fonlar inşaat malzemeleri satın almak, işçilere ödeme yapmak, ekipman ve özel ekipmanların çalışmasını sağlamak için harcanıyorsa, kayıt aşamasında yatırımlar minimum düzeydedir.

Aslında hissedarın karşılaşacağı tüm maliyetler yalnızca devlet vergisiyle sınırlı olacaktır. (200 rubleye kadar) ve nakliye masrafları (ve bu bir gerçek değil: belgeler en yakın MFC'ye ve hatta İnternet üzerinden gönderilebilir).

Okul öncesi eğitim kurumlarının modern pazara tescili ile ilgili durum

Geliştirici, kayıt prosedürünün hangi sırayla tamamlanması gerektiği ve hangi belgelerin sağlanması gerektiği konusunda açık ve yapılandırılmış bilgi eksikliğinden yararlanır. Rosreestr ve MFC operatörleri, şu anda bu tür talepler son derece nadir olduğundan çoğu zaman kendileri farkında değiller. Buna göre, geliştiricinin temsilcileri de bu konuda kimseye tavsiyede bulunmaya istekli değil. Bu nedenle okul öncesi eğitime kendi başınıza kaydolurken gerçekten biraz çaba harcamanız gerekecektir.

Çoğu müşteri hizmeti zorunlu olarak görmeye devam ettiğinden, geliştiricinin yöneticileri konuşmanın yine de bu noktaya gelmesi halinde şirketin sözleşmeyi kaydetmesi konusunda ısrar ediyor. Buna göre, DDU kaydı için talep edilen tutarları ödemek isteyen müşterilere çeşitli tercihler sunulmaktadır. (bir daire seçerken vb.). Bir hizmeti empoze etmeleri durumunda satış görevlilerine de çeşitli ikramiyeler verilmektedir, bu nedenle iyi bir müşteri akışı varsa, ekstra para ödemek istemeyenleri çeşitli bahanelerle reddedebilirler.

Yasalara açıkça aykırı olduğundan hiç kimse resmi olarak DDU'yu imzalamayı reddedemez. (Yukarıda tarif edilen). Örneğin, "açgözlü" bir müşteriye bir ev satın alma fırsatı veriliyor, ancak belirli bir daireyi rezerve etmeden geliştiricinin, müşterinin sözleşmeyi ne zaman tescil ettireceğini veya bunun olup olmayacağını bilmediği iddia ediliyor. Sonuç olarak, müşteri en hafif tabirle en uygun koşulları alamayabilir.

Ayrıca, geliştiricinin hissedar adına belge sunabilmesi durumunda, kayıt prosedürü iki tarafça belgelerin aynı anda sunulmasını içerir. (vekaletname aracılığıyla), o zaman geliştiricinin hissedarlara benzer bir vekaletname verme şansı neredeyse sıfırdır.

Kural olarak yöneticiler, hissedarın sözleşmeyi kendisinin tescil ettirebilmesi için geliştiricinin temsilcisi ile hissedar arasında belgelerin sunulduğu yerde bir toplantı yapılması gerektiğini açıklıyor (bu durumda, kalan belgeler geliştirici tarafından zaten gönderildiğinden, geliştiricinin hissedarla bir anlaşmaya varmak için rıza beyanına ihtiyacı vardır).

Buna göre geliştirici, bireysel hissedarla bizzat ilgilenecek bir yöneticinin atanmasının imkansızlığını, dolayısıyla tescil sürecinin en iyi dairelerin satıldığı ana kadar ertelenebileceğini ifade edebilir. Ancak çok az kişi aslında geliştiricinin belgeleri kendi adına ve hissedarın varlığı olmadan sunabileceğini biliyor.

Okul öncesi eğitimin kendi kendine kaydı

Bu durumdan kurtulmanın bir yolu var. Ekstra para ödemek istemeyen ve kaydı kendi başına tamamlayabilecek zamanı bulabilen bir hissedar, iki aşamadan oluşan bir görevle karşı karşıyadır. Öncelikle geliştiricinin müşteriye yasal hakkını kullanma fırsatı sağladığından emin olmanız gerekir ve ardından bir dizi belgeyi Rosreestr'e aktarmanız yeterlidir..

Geliştiriciyi “ikna ediyoruz”

Şimdi hissedarın ek hizmeti reddetmesine yardımcı olacak bir yöntem sunacağız. DDU'yu imzalama aşamasında (bu satış ofisinde gerçekleşir) Gereksiz sorular sormaya gerek yoktur, ancak sadece DDU'nun kendisini ve ek bir anlaşmayı imzalamanız yeterlidir - çeşitli hizmetleri, bunların sağlanmasına ilişkin prosedürü, ödeme tutarını listeleyen ücretli hizmetlerin sağlanmasına ilişkin bir anlaşma DDU'yu Rosreestr'e kaydetme hizmeti. İmzalamanın ardından müşteri, temsilcisinin iki sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri yerine getirebilmesi için geliştirme şirketine sağlanması gereken belgelerin bir listesini alır.

Hemen ertesi gün, ek sözleşmeyi feshetme isteğinizi beyan ederek satış departmanına gelmeniz gerekiyor (aynı zamanda ana belgenin şartlarına uyma konusunda anlaşma da teyit edilir) . Başvuru iki nüsha halinde yazılır, biri sorumlu kişiye teslim edilir. (işlem hizmetleri departmanında) ve ikincisine başvurunun kabul edildiğini onaylayan bir işaret konur.

Artık geriye kalan tek şey geliştiriciden resmi bir yanıt şeklinde sonucu beklemek. Olayların gelişimi için iki senaryo vardır - ya geliştirici ek hizmetlere ilişkin sözleşmeyi feshetmeyi kabul eder ya da bunu yapmayı reddeder. (yazılı olarak). İlk durumda, sözleşmeyi ödemeye ve kaydetmeye başlayabilirsiniz. İkinci durumda geliştiricinin talep ettiği tutarı ödemeniz, geliştiriciden resmi yanıt almanız, hisse katılım sözleşmesini almanız ve dava dilekçesi ile mahkemeye gitmeniz gerekir. Yazılı bir yanıt, geliştiricinin yasayı çiğnediğine ve ek hizmetler için zorla para aldığına dair ikna edici bir kanıt görevi görecektir.

Mahkeme hisse sahibi lehine karar verirse (ve şans oldukça yüksekse), ikinci anlaşma kapsamında ödenen tutar iade edilecektir. Aynı zamanda geliştirici, bu sözleşmeyi feshetmek için hiçbir neden olmadığından DDU kapsamındaki yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlü olacaktır.

Belgeleri hazırlıyoruz

Her halükarda, mahkeme karar verdiğinde, geliştirici bunun için gerekli bir dizi belgeyi hissedardan almadığı için anlaşma tescil edilmeyecektir. Bu nedenle bu aşamada pay sahibinin gerekli evrakları hazırlaması gerekmektedir. (geliştirici kendi adına gerekli belgeleri Rosreestr'e sağlayacaktır) ve gidip okul öncesi eğitiminizi kaydedin.

Kayıt için aşağıdaki belgelere ihtiyaç duyulacaktır:

Hissedar adına sözleşmeyi birisi tescil ettiriyorsa kimlik kartı veya vekaletname. İşlemin çocuğun çıkarlarını temsil eden bir kişiyi kapsaması durumunda doğum belgesi gereklidir, ehil olmayan kişi için işlem onun vasisi tarafından tamamlanabilir, bu durumda vasi olarak atanma belgesi gerekli olacaktır;

Katılım sözleşmesi. Belge üç kopya halinde sunulmalıdır (hissedar, Rosreestr ve geliştirici şirket için) birden fazla hissedar sözleşmesi varsa, karşılık gelen sayıda kopya bulunmalıdır;

Kayıt başvurusu, hissedarın başvurusu ve geliştiricinin başvurusu olmalıdır. Kendi kendine kayıt olması durumunda, ikincisi bunu Rosreestr'e sağlayacaktır;

İşlemde ödünç alınan fonlar yer alıyorsa, bir rehin sözleşmesi sağlanması gerekir, çünkü DDU'nun tescili ile eş zamanlı olarak talep haklarının takyidinin tescili de gerçekleşecektir;

Mülkiyet belgeleri - dairenin yerini, alanını ve konutun diğer parametrelerini gösteren bir mülk planı. Belgeler geliştirici tarafından hazırlanır ve DDU'nun imzalanması sırasında hissedarla üzerinde mutabakata varılır;

Eşin işlemi gerçekleştirmek için noter tarafından onaylanmış onayını onaylayan bir belge. Karı koca işlemin taraflarıysa gerekli değildir.

Mevzuatta periyodik olarak değişiklik olması nedeniyle sunulan liste değişebilir, bu nedenle Rosreestr ile kontrol etmeniz gerekmektedir. Belgeleri gönderirken bir ücret ödemeniz gerekir (200 rubleye kadar), makbuz vermenize gerek yoktur, sadece beş gün içinde ödeme bilgisi gelmezse (işçiler) Rosreestr kaydı askıya alacak ve belge paketini incelemeden iade edecektir.

İpotekli okul öncesi eğitim kurumunun Rosreestr'e kaydı

İşlemde ödünç alınan fonlar varsa, banka ile Rosreestr'e bir ipotek sözleşmesi ibraz etmeniz gerekir. Ayrıca, DDU'nun tescili ile eş zamanlı olarak alacak haklarının takyidinin tescili de gerçekleşeceğinden rehin sözleşmesi gerekecektir.

Belgeleri gönderiyoruz ve kayıtlı sözleşmeyi topluyoruz

Belgeleri Rosreestr bölge ofisine, MFC aracılığıyla veya İnternet üzerinden gönderebilirsiniz. (Rosreestr web sitesi veya Birleşik kamu hizmetleri portalı), Posta ile. Ek olarak, yerinde resepsiyon sırasında belgeleri Rosreestr temsilcisine aktarmak mümkündür. (Hareket kabiliyeti sınırlı ise ücretsiz, diğer durumlarda ücretlidir).

Kayıt (Hukuk) Belgeler MFC aracılığıyla gönderildiyse yedi iş günü içinde tamamlanmalıdır, bu durumda birkaç gün daha uzun sürecektir (nakliye dahil). Belirtilen süre geçtikten sonra kayıtlı sözleşmeyi elinize almanız gerekir ve belge üzerinde bir kayıt yazısı görünecektir.

Çözüm

Kendi başınıza bir çocuk bakım tesisine kaydolurken yapılması gereken işlemlerin sırasını anlattık. Sunulan bilgilerin, gayrimenkulü bir geliştiriciye kaydettirirken paradan tasarruf etmenize yardımcı olacağını umuyoruz. Ek hizmetleri reddetme hakkınızı unutmayın; bu yalnızca bir sözleşmenin kaydedilmesi için değil, aynı zamanda evinizin mülkiyetinin kaydedilmesi için de geçerlidir. Sonuç olarak, sözleşmeyi dikkatle incelemeniz ve çeşitli zorluklarla karşılaşmanız durumunda profesyonel avukatlarla iletişime geçmeniz gerektiğini hatırlatmak isterim.

İgor Vasilenko