Kada padne kamata na hipoteku. Kada će pasti cijene hipoteka? Šta zajmoprimac treba da uradi da smanji kamatnu stopu na hipoteku?
Stručnjaci još uvijek ne vjeruju da su hipoteke od 6-7% moguće u Rusiji
Foto: Fotolia/kap tinte
Bankari i stručnjaci više od mesec dana govore o tome da će stope na hipoteke pasti (po našim standardima) „ispod nigde“. Već sada je procenat kreditnog stanovanja najniži u istoriji post-sovjetske Rusije. Ima li gdje drugdje dobiti jeftinije hipotekarne kredite?
Istorija pada
Krajem 2016. Sberbank je izvijestila da su se stope na hipoteke u Rusiji vratile na nivo prije krize.
“Tržište se nastavlja oporavljati, stope na hipoteke su se vratile na nivoe prije krize. U slučaju izdavanja hipoteka mladim porodicama, stope su još niže - od 10,25% ”, tada je skrenula pažnju Natalya Alymova, direktorica odjela za maloprodajne netransakcione proizvode Sberbanke.
Gotovo u isto vreme, Irina Aslanova, zamenica predsednika Upravnog odbora DeltaCredit banke, da bi tržište moglo videti cifru od 11% godišnje kao minimalnu stopu do kraja 2017. godine.
Treba napomenuti da su upravo pad kamatnih stopa stručnjaci pratili na tržištu hipoteka još 2016. godine. Tako su, prema proračunima AHML-a, stope otplate na stambene kredite na kraju 2016. godine iznosile 12-12,5%, au prosjeku za godinu oko 12,6% prema 13,35% u 2015. godini. Tako su stope dostigle nivo iz 2014. godine, pretkrizne godine. U decembru 2014. godine, nakon kolapsa rublje, Centralna banka je morala naglo da podigne ključnu stopu. Kao rezultat toga, tržište hipoteka je propalo 2015. godine.
Istovremeno, sve više stručnjaka govori u prilog činjenici da će 2017. „vratiti“ tržište hipoteka u relativno prosperitetnu 2014. godinu.
Stručnjaci očekuju da će se tržište hipoteka ove godine vratiti na rezultate iz 2014. godine
U 2017. godini tržište hipotekarnih kredita će se vratiti na rezultate iz 2014. godine, predviđa Sergej Gordejko, direktor analitičkog centra Rusipoteka.
Sredinom februara 2017. Ministarstvo građevinarstva "nije izdržalo": zamjenik ministra građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Nikita Stasishin, prema kojem bi stope hipoteka mogle pasti na rekordnih 9,7-9,8% godišnje u 2017., uprkos završetak vladinog programa subvencionisanja hipoteka za primarno stambeno tržište.
“Završetak programa subvencija neće biti razlog za rast stopa na tržištu hipoteka. Prema mišljenju stručnjaka, ukoliko dođe do daljeg smanjenja ključne stope Banke Rusije do kraja 2017. godine, doći će do smanjenja tržišnih stopa na hipotekarne kredite, možda će stopa dostići jednocifrene brojke“, rekao je Stašišin.
Čelnik Sberbanke German Gref također je rekao da u 2017. treba očekivati daljnje smanjenje hipotekarnih stopa - do novih istorijskih minimuma. „Što se tiče hipoteke danas, istorijski imamo najviše niske stope. Ove godine, uzimajući u obzir činjenicu da postoje prilično ambiciozni planovi za smanjenje inflacije, stope će naravno pasti. Stoga mislim da ćemo ove godine dostići istorijski, najniži nivo hipotekarnih stopa”, rekao je Gref na sastanku sa ruskim predsednikom Vladimirom Putinom.
Šef analitičkog centra AHML, Mihail Goldberg, je u proljeće 2017. godine rekao da bi stope na hipoteke u Rusiji mogle pasti na 7% do 2020. godine. Prije toga, agencijske stope su bile ispod 10% u 2016.
U svjetlu popularnosti ove teme, poslovni ombudsman Ruske Federacije Boris Titov čak je izdao hipoteke za određene kategorije građana po stopi od 5%.
"Meta" na hipoteku
Možemo reći da je premijer Dmitrij Medvedev stavio tačku na „spor“ mišljenja. U svibnju ove godine, on je naznačio da bi stopa hipoteke trebala biti smanjena na 6-7% godišnje.
“Naš zajednički zadatak je da radimo na snižavanju stope. Očekujemo da će, suočeni sa smanjenjem ključne stope, hipotekarno finansiranje i stopa hipotekarnih kredita srazmjerno opasti”, rekao je Medvedev na sastanku sa guvernerom Samare Nikolajem Merkuškinom.
Premijer je rekao da bi Rusija "trebalo da dostigne kreditnu stopu od 6-7% u cijeloj zemlji" jer su "makroekonomski uslovi za to generalno zreli".
Ministarstvo građevinarstva je odmah objavilo izjavu ministra građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Ruske Federacije Mihaila Mena da je smanjenje hipotekarnih stopa u Ruskoj Federaciji na 6-7% godišnje moguće ako Banka Rusije odluči da shodno tome smanjiti svoju ključnu stopu.
I German Gref je prognozirao premijera, rekavši: „Vidim izglede za nižu inflaciju i stope Centralne banke. Ako se ovaj inflatorni trend zadrži, ne mislim da ova perspektiva nije izvodljiva u naredne dvije-tri godine.
Prognozu je podržao i šef VTB 24 Mihail Zadornov, koji je rekao da su moguće stope na hipoteke na nivou od 6-7%, ali sa stopom inflacije od oko 2%. Odnosno, smanjenje tekućih cifara za više od jedan i po puta (inflacija u avgustu na međugodišnjem nivou iznosila je 3,3%). Istovremeno, Zadornov je dodao da očekuje pad stope na hipoteku ispod 10 odsto u periodu od decembra 2017. do januara 2018. godine.
Hoće li se predviđanja obistiniti
Od ljeta 2016. prosječna tržišna stopa na hipoteku smanjena je za dva procentna poena - sa 13% na 11% godišnje. Istovremeno, prvi ciklus pada za 1 procentni poen desio se za osam meseci, a drugi (takođe za 1 procentni poen) - za četiri meseca. Međutim, sljedeći ciklus smanjenja stopa treba očekivati tek za godinu dana. Ovo mišljenje je krajem avgusta 2017. izneo Andrej Osipov, viši potpredsednik, direktor Odeljenja za hipotekarne poslove u VTB 24.
Stručnjak: sljedeći ciklus snižavanja hipotekarnih stopa trajat će oko godinu dana
Od ljeta 2016. prosječna tržišna stopa na hipoteku je smanjena za 2 procentna poena (sa 13% na 11% godišnje). Istovremeno, prvi ciklus pada za 1 procentni poen desio se za osam meseci, a drugi (takođe za 1 procentni poen) - za četiri meseca. kako god sljedeći ciklus smanjenje stope treba očekivati najranije za godinu dana. Ovo mišljenje je izneo Andrej Osipov, stariji potpredsednik, direktor Odeljenja za hipotekarne poslove u VTB 24, tokom onlajn konferencije na Fejsbuku.
Prema riječima Igora Zhigunova, prvog zamjenika predsjednika Upravnog odbora Banke za stambeno finansiranje (BZHF), pokazatelj smanjenja stopa „prosječnog tržišta“ u 2017. godini postignut je uglavnom zbog nižih stopa za programe kreditiranja novih zgrada i sekundarnog tržišta velikih savezne igrače i za određene kategorije zajmoprimaca.
„U cjelini, smanjenje stopa ne može se nazvati „tržišno opravdanim“, naravno, - siguran je Žigunov. - Prvo, "dugog" i jeftinog novca na tržištu kao takvog još uvek nema. A ta sniženja stopa koja se dešavaju u okviru brojnih programa na tržištu, naravno, stimulišu druge učesnike da se nekako prilagode konkurentskom okruženju. Drugo, rizici u sistemu kreditiranja ne smanjuju se: cijene nekretnina padaju poslednjih godina. I još nema trenda njihovog naglog rasta. Prihodi stanovništva još uvijek ne rastu. Sve što vam sada omogućava da „povećate“ dostupnost kredita je da snizite stopu i produžite rok kredita. Da, sasvim je moguće očekivati još neku silaznu korekciju stopa za niz federalnih programa, ali daleko od toga da je to zbog tržišnih faktora u privredi.”
Prvi zamjenik predsjednika uprave BZHF banke navodi stručne procjene prema kojima su od prošle godine stope na hipoteke pale u prosjeku za dva do tri bazna poena, u zavisnosti od programa banaka. Pre svega, smanjenje je uticalo na kreditne programe za "nove zgrade", gde je potrebno zajedno sa investitorima rešiti problem pada potražnje, ističe Žigunov.
Takođe, prema bankaru, sada je tržište aktivno "oživjelo" u smislu potražnje stanovništva za "zamjenom" hipotekarnih kredita po stopi od 14-15% sa stopom od 11-13% i za "konsolidacija" skupih potrošačkih kredita u iznosu od nekoliko komada po jednom "kreditu osiguranom stambenom". U ovom slučaju, prilikom refinansiranja, stopa se naglo smanjuje sa 25-30% na 12-13%.
Kako se riješiti hipoteke
Hipotekarni zajmoprimci požurili su u banke sa zahtjevima za refinansiranje svojih kredita. Većina zahtjeva dolazi od zajmoprimaca koji su podigli hipoteku u periodu 2012-2014. Banki.ru je otkrio kome bi refinansiranje pomoglo u smanjenju opterećenja njihovog ličnog budžeta.
Kako god bilo, stručnjaci s kojima je Banki.ru razgovarao ne vjeruju da bi se u doglednoj budućnosti hipotekarne stope zaista mogle smanjiti na vrijednosti od blizu 6-7% godišnje.
“Ne vjerujem da će stope na hipoteke pasti ispod 9% godišnje”
Andrej Stepanenko, zamjenik predsjednika Uprave Raiffeisenbanke:
Niske stope na hipoteke u potpunosti su zasluga Centralne banke. Po prvi put u 20 godina, regulator je natjerao tržište da vjeruje u inflaciju od 4%. A pošto je tržište vjerovalo, postalo je 4%. To je postignuto činjenicom da je Centralna banka Ruske Federacije vodila veoma dosljednu, jasnu politiku po ovom pitanju, držala visoku ključnu stopu sve dok nije „slomila“ inflaciju. I nastavlja to činiti. Osim toga, više puta je objasnio zašto i zašto vodi takvu politiku. Ljudi su razumjeli kako Centralna banka radi i vjerovali su u njene prognoze.
Ne vjerujem da će stope na hipoteke pasti ispod 9% godišnje. I mislim da to nije moguće u bliskoj budućnosti. Čini mi se da će iduće godine stopa pasti za najviše jedan procentni poen. Ali stopa neće ići ispod 10% u naredne dvije godine.
“Prosječna stopa hipoteke će pasti ispod 10% i na primarnom i na sekundarnom tržištu”
Natalya Konyakhina, direktorica odjela za hipotekarne kredite u SMP banci:
Prema mojim prognozama, do kraja godine prosječna stopa na hipoteku na tržištu će pasti ispod 10% i na primarnom i na sekundarnom tržištu. Što se tiče dugoročnog perioda, dinamika hipotekarnih stopa će ovde zavisiti od situacije na finansijskom tržištu i privredi u celini.
“Do kraja 2018. stope bi mogle dostići nivo od 9%”
Ivan Lyubimenko, direktor odjela prodaje mrežnih odjela Absolut Bank:
Po mom mišljenju, prosječna tržišna vrijednost hipotekarnih stopa do kraja 2017. će pasti na 10-9,5%. Do kraja 2018. stope bi mogle dostići nivo od 9%.
Postoji prilično gruba formula da je hipotekarna stopa jednaka vrijednosti ključne stope, uvećane za tri procentna poena. Da bi se mogla dalje sniziti ključna stopa, potrebno je da stanje u privredi ostane stabilno, da se situacija u proizvodnom sektoru popravi, da se inflacija stabilizuje na 4% ili čak padne ispod, da se inflaciona očekivanja smanje itd. Ako ih ima neophodne uslove, onda će Centralna banka nastaviti da preduzima korake za ublažavanje monetarne politike.
Međutim, ne očekujem značajno smanjenje ključne stope u 2018. Oštre promjene stope mogu imati uticaj na ekonomiju i negativan efekat, uključujući povećanje volatilnosti i povećanje inflacije. Dakle, smanjenje ključne stope od strane regulatora neće prelaziti jedan procentni poen. Hipotekarne stope će pasti za uporediv iznos.
„Uz stabilnu stopu inflacije i trenutne rizike, do kraja 2018-2019, hipoteka bi mogla dostići 8-9%“
Alexey Tartyshev, šef marketinga i analitike u DeltaCredit Mortgage Bank:
Predviđam prosečnu ponderisanu stopu hipoteke do kraja godine na nivou od 9,25-9,75% godišnje. Do kraja 2018-2019, prosječna tržišna stopa hipoteke može dostići 8-9%. Ali to je na stabilnom nivou inflacije i tekućih rizika.
Smanjenje stope će se nastaviti u 2018
Oleg Korkin, direktor Odjela za netransakcijske proizvode i centraliziranu prodaju banke Vozrozhdenie:
Na osnovu trenutnih stopa smanjenja kamatnih stopa, pretpostavljam da će prosječne tržišne stope na hipotekarne kredite do kraja godine biti u rasponu od 10-10,25% godišnje. Također se može pretpostaviti da će se smanjenje stopa u 2018. godini nastaviti uz blago usporavanje sadašnje dinamike.
Prema podacima Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje (AHML), u maju 2017. godine stope za stambeni krediti smanjen na istorijski minimum, u proseku za 11,3%: 10,9% na primarnom tržištu, 11,5% na sekundarnom tržištu. Ovaj trend se nastavio iu junu: vodeće banke su dodatno snizile cijenu kredita, a AHML je čak prešao granicu od 10% i postavio stopu od 9,75% za širok spektar zajmoprimaca.
Prognoze za budućnost su svetle. dakle, Ministar ekonomskog razvoja Maksim Oreškin vjeruje da će u 2018. stope pasti na 8-9%, i CEO AHML Aleksandar Plutnik za dvije godine očekuje stope na nivou od 6-7%. Tržišni stručnjaci, međutim, u razgovoru za AiF preciziraju da se ovakvi pokazatelji mogu postići samo daljim smanjenjem ključne stope Centralne banke.
Zahvaljujući nižim stopama, građani su počeli češće da uzimaju hipoteke: broj izdatih kredita, prema podacima AHML-a, povećan je za 16% u odnosu na prošlu godinu. Međutim, niže stope još nisu učinile ovaj proizvod masovnim proizvodom. Hipoteke su i dalje skupe.
„Moja plata je 25 hiljada rubalja“, kaže prodavac iz Arkhangelska Julija Kalinina. - U banci sa mojim prihodima daće mi najviše 1,6 miliona rubalja. Još 320 hiljada moram sebi dodati kao kaparu. Za ovaj novac mogu kupiti samo jedan stan na periferiji i platiti 18 hiljada rubalja za ovu "sreću". mjesečno 10 godina. Imam dvoje djece i muž i ja smo razvedeni. Tako da za sada moraš da živiš sa roditeljima.”
„Ogromna većina ruskih hipotekarnih zajmoprimaca (80%) i dalje uzima hipotekarne kredite za relativno „skromne“ iznose - do 3 miliona rubalja“, potvrđuje generalni direktor Nacionalnog biroa za kreditne istorije Aleksandar Vikulin. “Međutim, udio velikih hipotekarnih kredita je rastao tokom godine.”
Nema kapare?
„Posljednjih godina hipoteke su dostupne za 30% građana“, kaže Tatjana Polidi, izvršna direktorka Fondacije Instituta za urbanu ekonomiju. — Zahvaljujući nižim stopama i blagom padu cijena stanova, ovom iznosu je dodato 3-5%. Većina Rusa još uvijek ne može priuštiti hipotekarne kredite. Uostalom, i prihodi su opali. Glavna prepreka za dobijanje hipotekarnog kredita ostaje visoka uplata.”
Inače, prije nekoliko sedmica mediji su glasno govorili o vraćanju hipoteke bez učešća. Proučivši tržište, AiF se uvjerio da najveće banke nemaju takve ponude. I dalje postoji jasno pravilo: što je manji doprinos, to je veća stopa. Ako su neke banke spremne da kreditiraju uz nultu naknadu, njihova stopa je znatno viša od prosjeka.
„Samo uz pomoć hipoteka, snižavanja stopa, ne može se rešiti problem pristupačnosti stanovanja“, nastavlja Tatjana Polidi. — Na primjer, u SAD je stopa 3-4%, ali ogroman broj ljudi ne može priuštiti hipotekarni kredit. Dakle, tamo funkcionišu netržišni mehanizmi za podršku ljudima. Potrebni su i Rusiji. Na primjer, nemamo tržište legalnih komercijalnih i socijalnih stanova za iznajmljivanje, građani praktično nemaju mogućnost da se udružuju u stambeno-građevinske zadruge za izgradnju kuće. Ove i druge načine za stvaranje pristupačnog stanovanja treba razviti.”
Kliknite za uvećanje
Obistinile su se prognoze stručnjaka: u 2017. godini stopa na hipoteku u Sberbanci i drugim domaćim bankama sistematski je opadala. U najvećem od njih, u ljeto je dostigao istorijski minimum iz pretkrizne 2014. godine.
Vrijeme je za kupovinu!
Početkom ljeta najveća banka u zemlji napravila je još jedan korak u pogledu dostupnosti hipotekarnih kredita. Tada bi se nova zgrada mogla kupiti po 10,7%, a ako registrujete posao preko interneta, onda po 10%.
Sberbank je 10. avgusta najavila rekordno smanjenje stopa na hipoteke u 2017. godini. Sada možete kupiti stan u novogradnji na kredit od 7,4%, u starom fondu - od 8,9%. Smanjena je i akontacija - do 15% cijene kupljenih "kvadrata".
Na napomenu! U prvoj polovini godine, tržište hipoteka poraslo je za 16%, čime je ažuriran rekordni nivo iz 2014. godine prije krize.
Hipoteke uz podršku države - od 6,25%!
Izlaziti s Agencija za stambeno hipotekarne kredite (AHML) pokrenuo niz državnih programa koji omogućavaju regionima da pozajmljuju one koji žele da uzmu novac za stanovanje po 6,25%. Region Vladimir i Nižnji Novgorod već su postali učesnici programa.
Najniža hipoteka u 2017. godini biće dodatno uvedena u šest regiona. Kredit sa povlašćenim 6,25% biće dostupan stanovnicima:
Moskva region;
Mordovia;
Rostov region;
Jamalo-Nenecki autonomni okrug.
Tatarstan;
"Ukusna ponuda" biće omogućena na teret regionalnih budžeta, pa će lokalne vlasti odrediti kategorije građana kojima će stanovanje postati još pristupačnije. Srećnici mogu biti budžetski radnici (liječnici ili nastavnici), mlade porodice itd.
Bitan! U državni program planira se uključivanje Karelije, Kalinjingradske i Voronješke oblasti.
Inače, neke regije traže mogućnosti da stanovnicima ponude najpovoljnije uslove. Moskovska vlada je posebno predstavila smanjenje hipotekarnih kamata na 7% za imigrante iz Hruščova. Gradske vlasti su se za pomoć obratile AHML-u, ali im je do sada ponuđeno samo standardnih 9%.
Koja je banka najbolja za uzimanje hipoteke?
Hipotekarne stope banaka za poređenje prikazane su u tabeli, podaci iz kojih su aktuelni na dan 10.08.2017.*
| Banka | Za nove zgrade | Za sekundarno stanovanje | Sa matičnim kapitalom | Vojska |
| Sberbank | 7,4 | 8,9 | 8,9 | 10,9 |
| VTB 24 | 10,7 | 10,7 | 11,4 | 10,9-11 |
| Rosselkhozbank | 9,75 | 9,75 | 9,75 | 9,75 |
| Promsvyazbank | 10,9 | 11,75 | 10,9 | 10,9 |
| Alfa banka | 9,5 | 9,5 | 9,5 | 9,5 |
| Binbank | 9,5 | 9,75 | 9,5 | 11,5 |
| Raiffeisenbank | 10,4 | 10,5 | 10,4 | 10,4 |
| Uralsib | 10,5 | 11 | 10,5 | 10,9 |
| Otvaranje | 10 | 10 | 10 | 10 |
* Koriste se informacije sa službenih web stranica banaka. Prikazana je donja traka kamatna stopa.
Nadam se da će konkurencija natjerati sve bankare da hipoteke učine još pristupačnijim. Uz rekordan pad kamata na kredite u Sberbanci, još jedna popularna banka i dalje ostavlja uslove kreditiranja ne najatraktivnijim na tržištu - hipotekarna stopa u 2017. na VTB 24 je od 10,7%. Ali pri kupovini velikih stanova (od 65 "kvadrata"), VTB smanjuje kamatu na 10, a banka daje jedan od najvećih iznosa na tržištu - do 60 miliona rubalja. uz učešće od 10%.
Prilikom odabira najatraktivnijih uslova kredita, kamatna stopa nesumnjivo igra važnu ulogu, ali se moraju porediti i druge pozicije - iznos učešća, kriterijumi za zajmoprimca, broj potrebna dokumenta itd.
Predviđanja i stvarnost
Premijer Medvedev je u maju rekao da privreda dozvoljava da se stope na hipotekarne kredite smanje na 6-7% u 2017. godini, dok je ranije objavljeno da je vlada "ispunjena" i da nije u stanju da podrži 30.000 hipotekarnih zajmoprimaca koji su se prijavili za restrukturiranje takvih krediti.
Na napomenu! Boris Titov, glavni branilac ruskih preduzetnika, uvjeren je da će se, ako država uspije smanjiti stopu na 5%, građevinsko tržište udvostručiti. U svojoj "Strategiji rasta" ruske privrede izračunao je da bi takav korak koštao 150 milijardi rubalja.
AHML predviđa obim izdavanja hipoteke za 1,8 triliona rubalja, uzimajući u obzir nekoliko povoljnih faktora:
usporavanje inflacije (4,3%);
dalje smanjenje ključne stope, od čega direktno zavisi obračun kamate za izdavanje bankarskih proizvoda;
razvoj mehanizama za refinansiranje i državnu podršku.
Za 1. kvartal, prema AHML-u, od banaka je pozajmljeno 324 milijarde rubalja, a samo u martu 150 milijardi rubalja, što je 10% više od nivoa rekordnog obima u 2014. Ali druge brojke navode na razmišljanje o postojanju problem, u čijem rješavanju smanjenje stope hipoteke u 2017. neće pomoći ni Sberbanci ni drugim bankama.
Rusi nisu spremni da troše, uključujući kupovinu stanova na kredit. Prema Rosstatu, sa zabilježenim porastom plate u zemlji za 2,5%, realni prihodi građana su naglo pali za 7,6% i postali najniži u posljednjih 5 godina.
Ankete VTsIOM postaju melem za srce. Oni pokazuju, iako beznačajan, ali ipak porast kreditnog povjerenja u zemlji:
u januaru - samo 10% ispitanika smatra da je ovo povoljno vrijeme za kreditiranje;
u martu - 11%;
u aprilu - 12%.
Uprkos činjenici da velika većina (66%) Rusa smatra da „nema najbolje vrijeme za potrošnju”, i turističke agencije, i aeromitingi, i banke izvještavaju o rastućim ciframa: i za praznike, i za nove automobile, i za druge potrebe, Rusi su počeli uzimati sve češće i veće iznose. I ovdje je primjereno prijatelju dati statistiku: krajem februara kreditni dug građana prema bankama porastao je za zloslutnih 13%.
Treba imati na umu da je sve manje vjerovatno da će finansijske institucije (banke i MFI) odobravati zahtjeve za potrošački krediti zbog sve većeg nepovrata. Da li će se ova situacija ponoviti iu segmentu hipotekarnog kreditiranja, da li će se Rusi zaduživati konkretnije za kupovinu nekretnina i da li će stopa na hipoteku oboriti rekord ljeta 2017. godine, pokazaće vrijeme.
U 2018. godini stopa na hipotekarne kredite će nastaviti da pada, što bilježe optimistične prognoze stručnjaka. Usporavanje inflacije i smanjenje osnovne stope učiniće kreditne resurse pristupačnijim. Istovremeno, oporavak bankarskog sektora nakon krize dovešće do oživljavanja kreditiranja.
U 2018. hipotekarni krediti će postati još dostupniji, kaže Aleksandar Plutnik, direktor AHML-a. Prosječna stopa će biti manja od 10%, što će značajno povećati atraktivnost ovog finansijskog instrumenta. Već prošle godine stopa je dostigla nivo prije krize, napominje Plutnik, ali je podrška države doprinijela smanjenju ovog pokazatelja.
Otprilike trećina svih hipotekarnih kredita prošle godine izdata je u okviru državnog programa za snižavanje stope (maksimalni nivo ne može biti veći od 12%). Iduće godine neće biti potrebe za državnom podrškom, kamate na kredite će se smanjiti kao rezultat oporavka domaće privrede, predviđaju stručnjaci.
Ključni faktori za hipoteke ostaju stope inflacije i ključna stopa Centralne banke. Osim toga, stvarni obim kredita će biti određen rezervama likvidnosti u bankarskom sektoru. Stručnjaci predviđaju i oporavak potražnje za hipotekama u 2018. godini, što je povezano s nastavkom rasta prihoda.
Ekonomske snage
Ruska ekonomija je prevazišla posljedice krize, što se ogleda u poboljšanju makroekonomskih pokazatelja. Posebno je značajno usporavanje inflacije, koja će ove godine dostići ciljnu vrijednost (4%). Centralna banka namjerava da nastavi sa smanjenjem ključne stope, pod uslovom stabilnosti na deviznom tržištu.
Krajem aprila regulator je smanjio stopu na 9,25%, što je premašilo očekivanja analitičara. Centralna banka bilježi usporavanje inflacije, što je povezano sa jačanjem rublje. Pozitivna dinamika ruske valute uzrokovana je povećanjem cijena nafte, što povećava atraktivnost domaće imovine.
Tržište nafte se približava ravnoteži. Ključni učesnici na tržištu ograničili su obim proizvodnje nafte, što je osiguralo povećanje cijena na 50-55 dolara po barelu. Ubuduće će cijena "crnog zlata" zadržati pozitivan trend, uz produženje kvota za obim proizvodnje za drugu polovinu godine.
Kao rezultat, indeks inflacije se približio 4%, što je u skladu sa ciljnom vrijednošću Centralne banke. Ubuduće će regulator nastaviti da smanjuje stopu, što će pozitivno utjecati na cijenu kreditnih resursa. Poslednje vesti potvrđuju značajno smanjenje troškova hipoteka u 2018.
Optimističke prognoze
Dalje poboljšanje ekonomskih pokazatelja dovešće do smanjenja ključne stope na 6-7%, smatra predstavnik ACRA Mihail Doronkin. Novi eksterni šokovi za domaću ekonomiju mogu promijeniti ovaj trend, ali vjerovatnoća takvog scenarija ostaje mala.
Smanjenje stope Centralne banke će dovesti do pada cijene hipotekarnih kredita. Prosječne stope na tržištu će pasti ispod 10%, dok će najveće finansijske institucije biti zainteresirane za povećanje obima kreditiranja. Ovaj trend će povećati potražnju stanovništva, smatra ekonomistkinja Tatjana Kulikova.
S obzirom na smanjenje stope, obim hipotekarnih kredita u 2018. godini dostići će nivoe prije krize, čak i u odsustvu državne podrške. Osim smanjenja troškova i povećanja prihoda, važnu ulogu će imati i psihološki faktori.
Ekonomska kriza i volatilnost na deviznom tržištu dovode do pogoršanja raspoloženja potrošača. Uključujući smanjene količine stambenog prostora, koji se kupuje u hipoteku. Nakon što kriza prođe, stanovništvo će biti spremnije za velike akvizicije i preuzimanje dugoročnih obaveza.
Istovremeno, stručnjaci ističu rizike koji mogu spriječiti provedbu optimističkih prognoza za hipoteke u 2018.
Potencijalni rizici
Prema prognozama Centralne banke, eksterni šokovi za rusku ekonomiju ostaju glavni izvor inflatornih rizika. Prije svega, riječ je o padu cijena nafte, što će se odraziti na slabljenje rublje.
Neuspjeh dogovora o proizvodnji nafte dovest će do novog kolapsa cijena, upozoravaju analitičari. Kao rezultat toga, kotacije mogu pasti na 40 dolara po barelu, što će dovesti do devalvacije rublje i ubrzanja inflacije. U takvim uslovima, Centralna banka neće moći da nastavi sa smanjenjem ključne stope.
Implementacija ovog scenarija će dovesti do povećanja hipotekarnih stopa u 2018. godini. Osim toga, novi period ekonomskih turbulencija će imati negativan uticaj na obim kreditiranja. Istovremeno, finansijske institucije neće moći vratiti obim hipotekarnih transakcija prije krize.
Sljedeće godine stručnjaci očekuju smanjenje troškova hipotekarnih kredita. Usporavanje inflacije omogućiće Centralnoj banci da nastavi sa snižavanjem ključne stope. Kao rezultat toga, stope na hipotekarne kredite će pasti ispod 10%, što će obnoviti obim stambenog prostora kupljenog hipotekama od prije krize.
Analitičari primjećuju rizike, čija implementacija može spriječiti smanjenje hipotekarnih stopa. Novi kolaps cijena na tržištu nafte dovest će do slabljenja rublje. Kao rezultat toga, inflacija će se ubrzati, što neće dozvoliti Centralnoj banci da snizi stopu. Kao rezultat toga, pad cijena hipoteka će biti ugrožen.
Stručno mišljenje
Uprkos optimističnim prognozama, stručnjaci ne žure da dijele radost građana naše zemlje po pitanju snižavanja hipotekarnih stopa.
Na osnovu američke prakse iz 2007. godine, većina stručnjaka iz ove oblasti smatra da će pad kamatnih stopa dovesti do hipotekarne krize i pojave takozvanog "mjehura" na tržištu nekretnina, što će izazvati još jednu rezonancu u globalnoj ekonomskoj tržište. Da bi se ovakva situacija spriječila, potrebno je pažljivije pristupiti provjeri i analizi podataka koje daju zajmoprimci, što će za sobom povući smanjenje rizika i daljnji pad kamata na hipotekarne kredite.
Također, stručnjaci razmatraju opciju namjernog dezinformisanja stanovništva zbog predstojećih predsjedničkih izbora, budući da, uprkos usporavanju inflacije, Centralna banka nije počela značajnije smanjenje kamatnih stopa.
Centralna banka Ruske Federacije uvela je u ekonomski promet kategoriju kao što je "ključna stopa". Klijenti komercijalnih banaka pomno prate njegovu promjenu, jer ovaj proces nagovještava promjene u ponudama kreditnih institucija. Posljednjih nekoliko godina indikator se postepeno smanjuje, zašto istovremeno padaju stope na hipoteke i koje su promjene nastale i koje se očekuju u 2018., morate shvatiti.
Stopa Centralne banke Ruske Federacije u 2018. smanjena je za 0,25%. Hipoteke su oživjele, a građevinarstvo je zamajac ekonomskog rasta.
Statistika ključnih stopa
Od osnivanja 2013. godine, u više navrata u kalendarskoj godini primećena je promena vrednosti od 5,5% godišnje. Do kraja 2014. naglo je porastao na 17 posto, a od tog trenutka počeo je polako da opada.
Ako uzmemo brojke za prošlu i ovu godinu, onda se može pratiti sljedeća dinamika:
- 27.02.2017 – 9,75;
- 02.05.2017 – 9,25;
- 19.06.2017 – 9;
- 18.09.2017 – 8,5;
- 30.10.2017 – 8,25;
- 18.12.2017 – 7,75;
- 12.02.2018 – 7,5.
- 26.03.2018 – 7,25.
Ključna stopa je izjednačena sa stopom refinansiranja, od koje se obračunavaju razna plaćanja ili penali. Njime se utvrđuje visina kamate (minimalne) po kojoj Centralna banka daje kredite poslovnim bankama ili prihvata depozite.
Drugim riječima, Centralna banka Ruske Federacije postavlja granicu za druge kreditne institucije u formiranju bankarskih proizvoda. Ako banka svoje proizvode nudi po nižoj kamatnoj stopi, to bi trebalo upozoriti.
Smanjenje stope uzrokovano je smanjenjem inflacije. Dugoročno, Centralna banka Ruske Federacije ne vidi okolnosti koje utiču na njen značajniji rast, te stoga govori o mogućnosti daljeg smanjenja ključnog pokazatelja za oko 50 poena, odnosno do 7%.
Odnos ključne stope Centralne banke i hipotekarne kamate
Odnos između ključne stope i kada se prva smanji, banke počinju da smanjuju naknadu za korišćenje pozajmljenih sredstava. To je zbog konkurencije između učesnika na kreditnom tržištu.
U gotovo svim većim bankama, među ponuđenim proizvodima, sada postoje programi za refinansiranje kredita od drugih finansijskih organizacija, pa mame tuđe klijente. Kako bi izbjegla gubitak klijenata, Sberbank je svojim zajmoprimcima omogućila smanjenje godišnje kamatne stope na već izdate kredite.
Nove ponude hipoteke pojavljuju se već uz stopu od 7,5%, a finansijski analitičari govore u medijima da ekonomska situacija u zemlji ide u prilog daljem smanjenju stope. Prognoze sadrže podatke o padu od 0,5 - 1 posto.
Na primjer, Agencija za hipotekarne kredite (AHML) očekuje da će kamata na stambene kredite početi od 8% na kraju 2018.
Kako smanjiti stopu na hipoteku
Hipoteke koje otplaćuju kredite sa visokim kamatama danas imaju sreće - imaju priliku da smanje težinu svog tereta smanjenjem mjesečne otplate. To je lako učiniti: potrebno je doći u banku i napisati zahtjev za smanjenje kamatne stope utvrđene ugovorom o kreditu i pričekati oko mjesec dana. Negdje je dozvoljeno podnijeti zahtjev za sniženje putem interneta.
To je samo nada za 100% - pad nije vrijedan toga. Banka, po svom nahođenju, donosi odluku u svakom pojedinačnom slučaju. Mora se imati na umu da se zajmoprimcu izlazi na pola puta ako vjerno ispunjava svoje obaveze, ako se dozvoli čak i neznatno kašnjenje, šansa za smanjenje nestaje.
Dodatne uslove kreditna institucija utvrđuje samostalno i mogu se razlikovati.
| Ime | Smanjite granice | Posebni uslovi | Ograničenja |
| Sberbank | 10.9 (predmet životnog i zdravstvenog osiguranja) |
|
|
| VTB 24 | 10 – 11 |
|
|
| Komunikacijska banka | 11,5% |
|
|
| Rosbank | Od 10% |
|
|
| AHML | 9-9,5% |
|
|
Agencija za stambeno stambeno kreditiranje pokrenula je program "Varijabilna stopa" po kojem se promjena kamate na stambeni kredit vrši automatski nakon smanjenja ključne stope.
Da li banka ima pravo da podigne kamatu na hipoteku
U savremenoj stvarnosti, banke su dužne da upoznaju klijenta sa punom stopom hipoteke, što znači da zajmoprimac mora da vidi sve tarife iznosa naplaćenih od njega za usluge kreditna institucija. Ovo uključuje sve provizije i plaćanja za korištenje pozajmljenih sredstava. Stoga se podnosilac zahtjeva za hipoteku od samog početka kreditnog odnosa upoznaje sa spiskom okolnosti koje povećavaju troškove korištenja sredstava.
